Đi tìm tính minh bạch cho thị trường bất động sản

Mang tên là Diễn đàn Thị trường Bất động sản miền Trung (diễn ra ngày 12/4 tại TP Đà Nẵng, do Mạng các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) VN cùng Công ty CP Đầu tư & Xây dựng 579 tổ chức), nhưng những gì đề cập tới Diễn đàn lại là “câu chuyện” làm sao để minh bạch hoá thị trường BĐS cả nước. 

Nhiều cơ quan cùng quản lý nhưng vẫn “tù mù”

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng) - Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS VN, năm 2007, riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào BĐS là trên 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD).

Riêng 3 tháng đầu năm 2008, FDI vào lĩnh vực này đã lên tới khoảng 5 tỷ USD! Nhiều địa phương ngân sách thu từ BĐS chiếm tới 50% tổng thu. Cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, mỗi năm có thêm 37 triệu mét vuông nhà ở đô thị.

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, thì thị trường đầy nhạy cảm và hấp dẫn này đang cho thấy rất nhiều bất cập. “Tính cạnh tranh, tính minh bạch của thị trường bất động sản từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán còn yếu…

Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Nhiều công ty, tập đoàn lớn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, hầu hết các ngân hàng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện đầu tư nội bộ khó kiểm soát …” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Dẫn chứng về sự “thiếu tính chuyên nghiệp, thủ tục phức tạp”, Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà: “Công tác chuẩn bị đầu tư một dự án ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng, thì ở VN phải kéo dài 2-3 năm. Trong khi đó tính minh bạch của thị trường chưa cao, hầu hết các dự án BĐS vẫn phải theo cơ chế “xin - cho”, điều chỉnh quy hoạch; tình trạng giao dịch ngấm ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá… khiến tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS. Nhiều địa phương chưa nghiêm túc việc công khai quy hoạch phát triển đô thị và các dự án mới theo quy định. 

TS Trần Kim Chung - Phó ban Khoa học quản lý - Viện quản lý kinh tế T.Ư (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) chỉ rõ: Thị trường BĐS ở ta “được rất nhiều chủ thể, nhiều cơ quan, nhiều đối tượng đầu tư và quản lý, nhưng lại rất yếu về chế độ thông tin và cung cấp thông tin.

Hiện chưa có cơ quan nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BĐS. Tình hình thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng hơn nhiều tại thị trường thứ cấp (khi nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án và doanh nghiệp) …”.

TS Chung dẫn đánh giá của Jones Lang Lasalle - một trong những công ty tư vấn đầu tư BĐS lớn nhất thế giới - rằng “VN vẫn bị đánh giá rất thấp về mức độ an toàn đầu tư rủi ro từ phía chính sách và luật pháp, cũng như mức độ “minh bạch” của thị trường”.

“Lành mạnh hoá” cách nào?

Một vấn đề rất cụ thể được TS Đinh Đức Sinh (TT Nghiên cứu và Phát triển vùng, Bộ Khoa học và Công nghệ) đưa ra, đã gây sự chú ý của Diễn đàn, đó là con số gần 320.000 ha đất dành cho nhu cầu đất ở, đất chuyên dùng trong Kế hoạch 5 năm 2006-2010 sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Vấn đề sẽ hết sức phức tạp bởi tính thị trường và tính xã hội của việc chuyển đổi, mà trung tâm của sự phức tạp chính là lợi ích của các bên có được giải quyết hài hoà hay không. Bởi hiện nay, theo TS Sinh, “chính sách về vấn đề này được ví như “ chính sách tổ kiến”, trong đó hàng nghìn DN kinh doanh BĐS đều phải trực tiếp làm các công việc như nhau để có “phần” trong gần 320.000 ha đất qui hoạch.

Hậu quả là tất cả đều tất bật, nhưng vẫn tắc nghẽn; khi tất cả vào cuộc, thị trường đất đai lại nóng lên… TS Sinh đề xuất: cần chỉnh sửa “chính sách tổ kiến” này, bằng cách chuyên môn hoá từng phần việc theo từng công đoạn cho mỗi DN…

TS Trần Kim Chung cho rằng cần quy định rõ điều kiện và thủ tục, cũng như bổ sung cơ chế đấu giá đất, đấu thầu, để các chính quyền địa phương (chủ yếu cấp tỉnh, thành) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (do thường thấp hơn giá thị trường)

Rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng (phòng ngừa hiện tượng cho vay dưới chuẩn), cũng như rà soát loại bỏ hiện tượng “đầu tư tay trong” giữa ngân hàng với các DN kinh doanh BĐS có cùng nguồn gốc…

Cần có bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường BĐS, trước hết từ cấp T.Ư và tỉnh, tiến tới đưa vào hệ thống thông kê chính thống các chỉ tiêu liên quan đến thị trường này. TS Chung cũng cho rằng, cần xem xét kỹ lưỡng vấn đề đánh thuế BĐS thay cho các loại thuế khác liên quan đến nhà đất.

Về thuế luỹ tiến, đề nghị không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật thuế tài sản BĐS mà Singapore hiện đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với DN, bởi DN đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án, trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp lên đến 28%.