Đền bù theo giá thị trường: Thuận lòng dân

Ghi nhận của Báo Sài Gòn Giải Phóng tại quận 4 và Bình Thạnh - 2 địa phương đang thực hiện rất nhiều dự án hạ tầng của thành phố, cho thấy, tiến độ giải phóng mặt bằng theo hình thức đền bù tương đương giá thị trường đã nhanh hơn trước rất nhiều.

Dân tự nguyện đi

Dự án giải phóng mặt bằng cho công trình xây dựng đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi vừa mới triển khai thực hiện từ tháng 9-2007 nhưng nay đã có hơn 200 hộ dân trong tổng số khoảng 800 hộ dân phải giải tỏa, chủ động nhận tiền bồi thường. Theo ông Trần Minh Thơ, Trưởng Ban đền bù giải phóng mặt bằng quận Bình Thạnh - nơi có dự án nêu trên đi qua, từ khi áp dụng đền bù theo giá thị trường, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn trước rất nhiều.

Số người phản đối không phải không có nhưng rất ít, chỉ hơn 10 người. Song song với dự án Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, quận Bình Thạnh cũng đang tiến hành giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng tuyến metro đầu tiên: Bến Thành - Suối Tiên và việc này cũng đang tiến hành tốt.

Ông Nguyễn Thiện Hoàng Lên, Trưởng Ban đền bù giải phóng mặt bằng quận 4 cũng có nhận xét tương tự. Tiến độ giải phóng mặt bằng cho bốn dự án của quận: Công viên hồ Khánh Hội giai đoạn 2, Công viên cù lao Nguyễn Kiệu, mở rộng trường tiểu học Đặng Trần Côn và xây dựng đường Lê Văn Linh nối dài mới triển khai cách nay 3-4 tháng mà đã thực hiện được khoảng 50%. “So với thời gian trước, như vậy là rất nhanh rồi” ông Lên nói.

Đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường đã được triển khai thực hiện ở TP HCM từ năm 2007. Theo đó, các đơn vị thực hiện giải phóng mặt bằng sẽ thuê một đơn vị tư vấn xây dựng một khung giá đền bù. Nghị định 188/CP được ban hành năm 2004 về đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường cho phép thực hiện nhiều phép tính để tìm ra giá thị trường. Thế nhưng, nhiều đơn vị có trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho biết, hầu hết các nhà tư vấn chỉ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá đền bù.

Các tư vấn sẽ căn cứ vào giá địa ốc được giao bán công khai, sau đó trực tiếp xuống thương thảo giá với người bán. Mức giá chốt lại cuối cùng giữa 2 bên sẽ được coi là giá thị trường. Tại một khu vực, thông thường đơn vị tư vấn sẽ khảo sát giá 3-4 nhà. Và giá trung bình của 3-4 địa điểm đó sau khi trừ đi trị giá nhà cửa có trên đất sẽ là giá đền bù về đất chung cho cả khu vực. Giá đền bù cho các công trình xây dựng sẽ được tính theo một căn cứ khác của Nhà nước.

Về cơ bản, giá đền bù theo thị trường thường cao hơn giá đền bù trước kia khoảng 2 lần và cao hơn khung giá đất (để người dân thực hiện các nghĩa vụ tài chính) do Nhà nước ban hành 3 lần. Một khoản chi lớn so với trước. Thế nhưng, bù lại quyền lợi của người dân bị giải tỏa được đảm bảo. Và cộng đồng, ở một góc độ nào đó cũng có lợi khi mà tiến độ công trình được đẩy nhanh hơn

Vẫn còn khó khăn

Đó là khi giá đền bù theo giá thị trường không theo kịp…. thị trường. Theo quy định của Nhà nước, giá đền bù theo giá thị trường và giá nhà tái định cư (do Nhà nước cung cấp) thường ổn định trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường địa ốc lại liên tục biến động. Do vậy, nếu khó tìm được nhà tái định cư ở ngoài (vì giá biến động) thì người dân có xu hướng quay lại tìm nhà tái định cư của Nhà nước. "Áp lực phải chu toàn quỹ nhà tái định cư cho dân của các địa phương vì thế càng lớn" ông Lên nói.

Quyết định 17 của UBND TP HCM về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, vừa mới được ban hành cũng ít nhiều làm cho một số Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng các quận, huyện lúng túng. Theo Quyết định này, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu ngành chức năng có lỗi. Nếu chậm do người bị thu hồi đất gây ra thì bồi thường theo thời điểm có quyết định thu hồi.

Vấn đề ở đây là, mỗi lần xây dựng giá bồi thường rất mất thời gian và tốn kém. Hơn nữa, việc xác định lỗi cũng rất khó cho dù có thể thực hiện bằng cách lập biên bản làm việc tại từng thời điểm. Theo ông Lên, việc đền bù giải phóng mặt bằng chủ yếu là vận động thuyết phục người dân. Nếu cứ thực hiện cứng nhắc, bắt người dân ký vào từng biên bản làm việc  thì công tác vận động sẽ không còn tác dụng nữa.

Ông Thơ cũng cho rằng làm như thế không ổn. Nên chăng, ngay khi có quyết định thu hồi đất, Nhà nước chi tiền đền bù cho dân ngay. Số tiền mà người dân chưa nhận sẽ được gửi vào ngân hàng. Khi người dân nhận tiền đền bù, sẽ được nhận cả gốc lẫn lãi. Tiện cho Nhà nước và tiện cả cho người dân.

Bồi thường theo mục đích sử dụng đất hiện tại

Theo QĐ 17, nguyên tắc bồi thường được áp dụng theo cách người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng căn hộ chung cư hoặc bằng giá trị  quyền sử dụng đất cho phù hợp với thực tế tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Cụ thể, người được sử dụng đất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp; người sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo đất phi nông nghiệp.

Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng đã tự chuyển mục đích sử dụng, làm nhà ở trước ngày có quyết định thu hồi đất hoặc trước khi công bố quy hoạch, trước khi cắm mốc hành lang bảo vệ an toàn công trình hạ tầng kỹ  thuật và không vi phạm quy hoạch giải quyết như sau: nếu chuyển mục đích trước 15-10-1993 (Luật đất đai có hiệu lực) thì được hỗ trợ 100% giá đất ở nhưng diện tích không quá hạn mức qui định.

Phần diện tích vượt hạn mức thì bồi thường theo đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư. Nếu tự chuyển mục đích sử dụng từ 15-10-1993 đến trước ngày có quyết định thu hồi đất, ngày công bố qui hoạch, hoặc trước 22-4-2002 (ngày ban hành chỉ thị chấm dứt thí điểm nhà ở dạng phân lô hộ lẻ) thì hỗ trợ bằng 100% giá đất ở nhưng phải trừ tiền sử dụng đất phải nộp và diện tích hỗ trợ không quá hạn mức qui định.

Phần diện tích vượt hạn mức đền bù theo giá đất nông nghiệp. Trường hợp tự chuyển mục đích từ thời điểm trên trở về sau thì chỉ bồi thường theo đất nông nghiệp.