Đất ‘đầu thừa đuôi thẹo’ phải đấu giá?

Việc đấu giá các mảnh đất nhỏ hẹp là không khả thi bởi số tiền thu được không đủ bù chi phí.

Các mảnh đất nhỏ hẹp, đầu thừa đuôi thẹo sau giải tỏa không đủ chuẩn xây nhà hay làm công trình công cộng thường được giải quyết bằng cách hợp khối. Tương tự, phần thông hành địa dịch hay khoảng hở lối đi chung của vài hộ nhưng không còn nhu cầu sử dụng thường được các bên đồng ý giao cho một nhà liền kề. Đây là nhu cầu hợp lý nên các cơ quan đồng tình chủ trương giao đất có thu tiền sử dụng đất. Sự việc tưởng đơn giản nhưng thực hiện không dễ chút nào bởi các vướng mắc pháp lý.

Sở TN&MT: Giao chỉ định theo giá thị trường

Tháng 11-2014, Sở TN&MT TP.HCM có văn bản báo cáo UBND TP: Sở nhận được kiến nghị của UBND quận 6 xin chủ trương giải quyết giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các mảnh đất nhỏ lẻ không đủ chuẩn để xây dựng cho chủ sử dụng đất liền kề. Quận này có ba trường hợp cụ thể: Đầu tiên, một người dân xin giao phần lối đi chung là hẻm 29 đường Lê Quang Sung dẫn vào các căn nhà mà người này đã mua hết để hợp khối với nhà mặt tiền của họ và nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai, một người nhận chuyển nhượng hai căn 974/4 Lò Gốm và 974/2K Lò Gốm. Giữa hai nhà vốn có lối đi chung 45,6 m2. Nay bà xin được giao phần lối đi chung này để làm đất ở. Trường hợp thứ ba là xin mua khoảng hở 2,3 m2 giữa hai căn nhà 995/25 và 995/27 đường Hậu Giang vốn là cống thoát nước nhưng nay không còn sử dụng. Hai nhà này có nguyện vọng mỗi bên mua một nửa phần khoảng hở trên. UBND quận 6 cho hay theo quy hoạch thì các phần đất các hộ trên xin mua là phù hợp đất ở.

Sở TN&MT hướng dẫn, nếu UBND quận 6 xét thấy các phần đất nói trên không còn sử dụng làm thông hành địa dịch, cống thoát nước, phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp thì có thể bán chỉ định theo giá thị trường theo hình thức giao đất ở cho một hộ để hợp khối vào nhà hiện hữu, mục đích sử dụng là đất ở.

Chẳng những vậy, Sở TN&MT còn kiến nghị TP chỉ đạo các quận, huyện được chủ động xem xét khi có trường hợp tương tự. Điều kiện được áp dụng là các khu đất này có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, là lối đi chung, khoảng hở giữa hai nhà do một chủ sử dụng hoặc các hộ sử dụng chung nhưng hiện không còn sử dụng vào các mục đích trên; diện tích hình thể mảnh đất nhỏ hẹp, không đủ chuẩn quy hoạch đô thị xây dựng, chỉ có thể chuyển nhượng cho chủ sử dụng đất liền kề để hợp khối và không có tranh chấp, khiếu nại.

Theo Sở TN&MT, việc này “đảm bảo mỹ quan đô thị, an ninh khu vực, mặt khác Nhà nước thu được tiền sử dụng đất”. Sở còn dự thảo văn bản hướng dẫn trình tự thủ tục, thành phần hồ sơ để giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các phần đất nhỏ hẹp cho chủ sử dụng đất liền kề. Theo dự thảo, UBND cấp huyện thực hiện giao đất trong trường hợp trên.

Sở Tư pháp: Phải đấu giá hoặc xin Thủ tướng

Tuy nhiên, sau khi kiểm tra văn bản hướng dẫn và thẩm định dự thảo về trình tự thủ tục, Sở Tư pháp cho hay theo Điều 118 Luật Đất đai, trường hợp giao đất với phần diện tích đất nhỏ hẹp cho chủ sử dụng liền kề với mục đích hợp thửa không nằm trong diện được giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cho phép giao đất mà không thông qua đấu giá “trong trường hợp khác” là của Thủ tướng Chính phủ. Nói cách khác, trường hợp này sẽ phải thực hiện đấu giá, trừ khi có ý kiến của Thủ tướng.

Tuy vậy, Sở Tư pháp cũng đồng ý việc đấu giá các diện tích đất nhỏ hẹp như trên là “không khả thi”. Bởi lẽ chỉ có người sử dụng đất liền kề có nhu cầu hợp khối mới đủ điều kiện tham gia. “Với những mảnh đất chừng vài mét vuông mà phải đấu giá thì số tiền thu được không đủ bù chi phí” - một cán bộ Sở nhận xét. Ngoài ra theo dự thảo của Sở TN&MT, nếu thửa đất có nhiều hộ liền kề thì phải có sự thỏa thuận của các hộ này, nếu không thỏa thuận được thì phải giữ nguyên trạng nên cũng không giải quyết được việc giao đất.

Từ các phân tích trên, Sở Tư pháp cho rằng phương án khả thi nhất là Sở TN&MT dự thảo trình TP để xin ý kiến của Thủ tướng cho phép quận, huyện được giao đất trong trường hợp trên mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận được văn bản góp ý của Sở Tư pháp, Sở TN&MT vừa có văn bản phản hồi. Sở này cho rằng Luật Đất đai đã quy định rõ về thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp tỉnh giao đất cho tổ chức và UBND cấp huyện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. “Căn cứ nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và đất không có tranh chấp khiếu nại, cơ quan quản lý đất đai sẽ quyết định giao đất cho đối tượng sử dụng đất” - Sở TN&MT phân tích.

Sở này cho hay đối với các trường hợp như trên, trước đây UBND quận, huyện đã lập thủ tục chuyển Sở Tài chính thẩm định giá trình TP duyệt giá bán cho các hộ gia đình cá nhân. Sở TN&MT kiến nghị TP vẫn chấp thuận nội dung đề xuất của Sở về việc giao đất chỉ định cho hộ liền kề có nhu cầu hợp khối có thu tiền sử dụng đất và giao quận, huyện được chủ động giải quyết như trước đây đã báo cáo.

Đến nay sự việc vẫn chưa ngã ngũ và các địa phương không biết sẽ thực hiện theo quan điểm của Sở TN&MT hay Sở Tư pháp.