Khu đất vàng 80 Lý Thường Kiệt được định giá 28 triệu đồng/m2

Rất nhiều khoảng tối trong quá trình liên doanh khai thác quyền sử dụng 2 lô đất vàng của Khách sạn Thương mại Sài Gòn do Tổng công ty Đường sắt Việt Nam thực hiện cần được các cơ quan chức năng làm rõ.

Phanh gấp việc thoái vốn

Theo thông tin mới nhất mà Báo Đầu tư nhận được, Thứ trưởng Bộ Giao thông - Vận tải Nguyễn Ngọc Đông vừa ký Văn bản hỏa tốc số 5762/BGTVT -TTr yêu cầu Tổng công ty Đường sắt Việt Nam (VNR) dừng ngay việc triển khai Nghị quyết 08 -15/NQ - HĐTV ngày 17/4/2015 về việc thoái vốn tại Công ty TNHH hai thành viên Khách sạn Thương mại Sài Gòn của Hội đồng Thành viên VNR.

Lý do khiến cơ quan chủ quản của VNR phải tiến hành “phanh đột ngột” là do phương án thoái vốn tại khách sạn 3 sao nằm tại 2 lô đất “vàng”: 80 Lý Thường Kiệt và 22 Phan Bội Châu (phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội) bị Vụ Quản lý doanh nghiệp (Bộ Giao thông - Vận tải) đánh giá là “có nhiều nội dung không phù hợp”.

Mặt khác, do Thanh tra Chính phủ đang tiến hành thanh tra toàn diện tại VNR, nên Bộ Giao thông - Vận tải yêu cầu lãnh đạo VNR dừng việc triển khai Nghị quyết 08-15/NQ - HĐTV cho đến khi có kết luận chính thức của đoàn thanh tra và chỉ đạo tiếp theo của Bộ Giao thông - Vận tải.

Trước đó, căn cứ Nghị quyết 08-15/NQ - HĐTV, ngày 7/5/2015, ông Trần Ngọc Thành, Chủ tịch Hội đồng Thành viên đã ký tờ trình số 1108/TTr - ĐS đề nghị Bộ Giao thông - Vận tải cho phép nhượng toàn bộ phần vốn góp của Tổng công ty bằng 50% vốn điều lệ tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn với giá tối thiểu 30 tỷ đồng.

Cụ thể, VNR đề xuất chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp bằng 50% vốn điều lệ với mức giá thấp nhất là 30 tỷ đồng. Công ty Hà Thành với tư cách là sáng lập viên được quyền ưu tiên mua lại phần vốn nhà nước tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn.

Cần phải nói thêm rằng, Công ty TNHH Khách sạn Thương mại Sài Gòn do VNR và Công ty Hà Thành góp vốn thành lập, hoạt động từ tháng 7/2013 sau khi thỏa thuận hợp tác với Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigon Tourist) hết hiệu lực.

Doanh nghiệp mới có số vốn điều lệ 60 tỷ đồng, VNR giữ 50% vốn điều lệ bằng việc góp giá trị tài sản trên đất, trang thiết bị và quyền sử dụng lô đất 1.005 m2 tại số 80 - Lý Thường Kiệt (744 m2) và số 22 - Phan Bội Châu (261 m2), phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội; đối tác Hà Thành góp bằng tiền mặt là 30 tỷ đồng, chiếm 50% vốn điều lệ để đầu tư một khách sạn 5 sao trên nền khách sạn cũ với tổng mức đầu tư 180 tỷ đồng.

Lý do dẫn đến việc VNR ráo riết xin thoái vốn chỉ sau 3 năm tiến hành hợp tác với Công ty Hà Thành để thành lập Công ty TNHH hai thành viên Khách sạn Thương mại Sài Gòn là do tình hình kinh doanh tại đây ngày càng bết bát.

Cụ thể, khoản lỗ lũy kế đến ngày 31/12/2014 là 3,3 tỷ đồng khiến người đại diện pháp luật của VNR quan ngại về nguy cơ “mất vốn nhà nước” nếu tiếp tục duy trì sự hiện diện tại đây.

Tuy nhiên, bên cạnh mối quan ngại cần được làm sáng tỏ này, quá trình thành lập cũng như kế hoạch thoái vốn tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn xuất hiện khá nhiều điểm mù ngay cả với cấp trên của VNR là Bộ Giao thông - Vận tải, trong đó nổi cộm là việc đánh giá lợi thế thương mại và quyền thuê đất quyền trong vòng 50 năm của lô đất 1.005 m2 làm cơ sở cho việc góp vốn chỉ vỏn vẹn 28,2 tỷ đồng, tương đương 28 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, có thể dễ dàng nhận thấy, vị trí đất tại 80 - Lý Thường Kiệt và 22 - Phan Bội Châu nằm trong khu quy hoạch có lợi thế thương mại cao của TP. Hà Nội.

Chỉ tính riêng việc so sánh với Bảng tính giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất tại vị trí này (nếu tình huống xấu nhất xảy ra với VNR), thì giá trị cũng cao hơn rất nhiều lần giá trị các bên đã tính để góp vốn (theo khung giá đất do UBND TP. Hà Nội ban hành năm 2013, giá đất mặt đường Lý Thường Kiệt là 78 triệu đồng/m2).

Như vậy, chỉ cần tính lợi thế trên mục đích sử dụng hiện tại là khách sạn 3 sao và đang cho thuê văn phòng, điểm kinh doanh, thì lợi thế thương mại cũng sẽ cao hơn rất nhiều so với đánh giá của VNR về khối tài sản này khi đem ra góp vốn.

Phớt lờ chỉ đạo của bộ chủ quản?

Được biết, do bỏ qua một trình tự rất quan trọng khi tiến hành thành lập doanh nghiệp là phải có phương án/đề án đầu tư chi tiết làm cơ sở để đánh giá giá trị thương mại về đất, nên khi ra đầu bài với công ty thẩm định giá là Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam (VAE), VNR không đưa ra yêu cầu đánh giá trên giá trị lợi thế của khách sạn 4 sao trong tương lai, hoặc chí ít cũng đánh giá trên lợi thế của khách sạn 3 sao 5 tầng hiện tại.

Chứng thư thẩm định giá của VAE mới so sánh và tính lợi thế trên mặt bằng “đất trống”, thậm chí chứng thư của Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam (VAI) do Hà Thành thuê cũng chỉ xác định lợi thế thuê đất trong 3 năm. Đây là lý do khiến các chuyên gia cho rằng, giá trị lợi thế thương mại trong các chứng thư thẩm định giá chưa phản ánh đúng giá trị lợi thế thực tế về thương mại của 2 khu đất này.

Cần phải nói thêm, việc thành lập pháp nhân mới là công ty TNHH hai thành viên này chưa nằm trong chủ trương chung của Chính phủ và Bộ Giao thông - Vận tải về tái cơ cấu Tổng công ty. Đó là chưa kể, phương án góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất cũng chưa được sự chấp thuận chính thức của các cơ quan có thẩm quyền là Bộ Giao thông - Vận tải, Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Theo thông tin của phóng viên Báo Đầu tư, cơ sở pháp lý duy nhất mà VNR có thể neo vào để thành lập doanh nghiệp khai thác khu đất 80 - Lý Thường Kiệt là Công văn 960/BGTVT - QLDN ngày 30/1/2013 của Bộ Giao thông - Vận tải. Tuy nhiên, tại văn bản này, Bộ Giao thông - Vận tải mới chỉ thống nhất về chủ trương, trong khi đưa ra yêu cầu tiên quyết là VNR phải xây dựng phương án thành lập pháp nhân, phương án đầu tư nhằm khai thác có hiệu quả cơ sở vật chất, tài sản tại cơ sở 80 - Lý Thường Kiệt trình bộ chủ quản xem xét, quyết định.

Đúng một năm rưỡi sau khi thống nhất về chủ trương, Bộ Giao thông - Vận tải có Văn bản số 7744/BGTVT-QLDN ngày 28/6/2014, nhắc VNR thực hiện 2 yêu cầu mang tính sống còn trên để bộ này xem xét và xin ý kiến Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhưng Tổng công ty một lần nữa phớt lờ chỉ đạo của cấp trên.

Đây là lý do khiến Thứ trưởng Nguyễn Ngọc Đông phải ký tiếp Văn bản số 12022/BGTVT - QLDN ngày 24/9/2014 đề nghị xem xét trách nhiệm của Hội đồng Thành viên VNR trong việc chưa thực hiện đúng chỉ đạo của chủ sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, thẻ vàng mà bộ chủ quản rút ra với VNR là quá trễ, bởi lúc này Công ty đã đi vào hoạt động được 1 năm với khoản thua lỗ lên tới gần 3 tỷ đồng.

Cho đến thời điểm hiện tại, VNR vẫn chưa có một phương án hoàn chỉnh về thành lập mới doanh nghiệp này. Các quyết định của Hội đồng Thành viên để chấp thuận chủ trương thành lập pháp nhân mới chỉ dựa trên báo cáo của Công ty cổ phần Ratraco (một công ty con của Tổng công ty được ủy quyền tìm kiếm đối tác đầu tư, việc ủy quyền cũng không phù hợp về mặt pháp lý) trên cơ sở tổng hợp phương án kinh doanh được lập bởi 2 đối tác là Công ty Hà Thành và Công ty Him Lam, hết sức sơ sài, không nhất quán về tiêu chí.

Hiện chưa rõ động cơ vượt rào khi thành lập pháp nhân mới này, cũng như sự sốt sắng đến khó hiểu khi đề xuất phương án thoái vốn tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn của VNR. Tuy nhiên, điều đáng nói là, cho đến thời điểm hiện tại, khi lên kế hoạch chữa cháy, VNR tiếp tục dùng các kết quả định giá tài sản có độ chuẩn xác không cao trong quá khứ để lên giá khởi điểm cho việc thoái vốn.

Đây là nguyên nhân khiến các chuyên gia cho rằng, nếu phương án thoái vốn này không được căn chỉnh lại, sẽ gây ra thiệt hại rất lớn về tài sản nhà nước tại VNR.