Có thể bán lại cầm cố cho vay bất động sản

TS Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Vinaland Invest Corp gợi ý thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” dành cho tín dụng bất động sản. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.

Có lẽ chưa lúc nào, bài toán nhà ở cho người dân được đặt ra như một nhu cầu bức thiết nhất của vấn đề an sinh xã hội hiện nay. Đi tìm lời giải đáp không chỉ là trách nhiệm của Chính phủ mà cũng là niềm mong muốn và bức xúc của chính các doanh nghiệp bất động sản.

Bởi trách nhiệm xây dựng thị trường nhà ở phát triển là trách nhiệm lớn nhất, quan trọng nhất của chính sách nhà ở, nhằm giải quyết một cách căn cơ nhất vấn đề nhà ở của người dân trong nền kinh tế thị trường

Thị trường cần minh bạch

Nhu cầu của người dân về nhà ở trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng, có người mua ở, có người mua để dành cho con cháu, cũng có người mua để kinh doanh, cho thuê hoặc bán lại…

Một thị trường nhà ở phát triển phải đáp ứng tốt tất cả những nhu cầu này, và khi nhu cầu được đáp ứng tốt cũng chính là một đòn bẩy cho nền kinh tế phát triển, doanh nghiệp có lãi, người dân có việc làm, nâng cao thu nhập và chất lượng sống, chất lượng nhà ở.

Trước hết, cần tính pháp lý của nhà ở. Vì nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn, có khi phải tích luỹ cả đời nên khi mua nhà, người dân đòi hỏi Nhà nước phải bảo vệ đầy đủ các quyền của họ về nhà ở như quyền sở hữu, sang nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn...

Thứ hai, cần một cơ chế hành chính nhà ở tiện lợi, đơn giản. Gắn với nhà ở là rất nhiều các hoạt động sử dụng, sinh hoạt, kinh doanh của người dân như xây dựng, mua bán, sang nhượng, cầm cố, cho thuê...

Các hoạt động này liên quan đến hành chính công và cần được hỗ trợ nhanh nhất, tiện lợi nhất. Dịch vụ công về nhà ở càng thuận lợi chất lượng sống của người dân càng được nâng cao và thị trường nhà ở càng phát triển tốt.

Kế tiếp là sự an toàn và minh bạch trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Một phần lớn các giao dịch của thị trường nhà ở, nhất là ở những nước đang phát triển như Việt Nam là mua nhà trả chậm theo tiến độ xây dựng, nhà ở chưa hình thành và đi kèm theo các giao dịch này là rất nhiều rủi ro cho người mua như chậm tiến độ giao nhà, sử dụng tiền trả trước sai mục đích, chất lượng nhà sai quy cách so với nhà mẫu...

Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà và giữ ổn định thị trường nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm kiểm soát chất lượng của những sản phẩm này trước khi cho phép bán ra thị trường. Cần đặt ra tiêu chuẩn tối thiểu cho sản phẩm nhà ở chưa hình thành, quy trình chuẩn cho việc bán trước, kiểm soát việc thu tiền và sử dụng tiền đúng mục đích của chủ dự án thông qua tài khoản đặc biệt của chủ đầu tư được mở tại ngân hàng để phục vụ cho việc bán nhà trả trước.

Bên cạnh việc chuẩn hoá sản phẩm được phép bán ra thị trường, Nhà nước tạo điều kiện để các hàng hoá đúng chuẩn được dễ dàng giao dịch, luân chuyển tự do, tạo tính thanh khoản và khuyến khích thị trường phát triển. Cần nhấn mạnh trách nhiệm chuẩn hoá thuộc về Nhà nước chứ không phải của các tổ chức hoạt động, kinh doanh dịch vụ BĐS trung gian như sàn giao dịch hay các trung tâm môi giới, tư vấn.

Kiểm soát và khuyến khích được thị trường nhà ở mua trả trước, Nhà nước không chỉ bảo vệ tốt cho thị trường nhà ở phát triển mà còn thu được thuế, phí và kích thích các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, xây dựng phát triển nhà ở.

Tính minh bạch của thị trường nhà ở mua trả trước phụ thuộc vào khả năng “chuẩn hoá” sản phẩm và kiểm soát hoạt động thu tiền và sử dụng tiền bán hàng trước của chủ đầu tư theo tiến độ, mà không phụ thuộc vào việc hàng hoá phải được bán qua các sàn giao dịch.

Điều quan trọng nhất đối với sự minh bạch của thị trường là “chất lượng hàng hoá” chứ không phải là “chất lượng của hệ thống phân phối” hay “chất lượng của người bán hàng”.

Xây dựng thị trường tài chính phù hợp

Một thị trường nhà ở thực sự phát triển phải được sự hỗ trợ tốt nhất về tài chính. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hoá khác là nhà ở có giá trị rất lớn, và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở sẽ không thể phát triển.

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng nhà ở, được bảo đảm bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.

Nói rõ hơn là, nếu những người mua nhà có mức thu nhập theo thời gian đủ để mua nhà và trả lãi khoản vay mua nhà, họ sẽ được thế chấp chính căn nhà dự định mua cho các tổ chức tín dụng và được các tổ chức này cho vay mua nhà, nếu trong quá trình trả góp mà người mua mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và nợ vay.

Hình thức tương tự cũng dành cho các doanh nghiệp vay kinh doanh và phát triển nhà ở với tài sản thế chấp là chính các dự án nhà ở đó.

Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào thế kẹt tiền mặt.

Vì khoản vay dành cho nhà ở thường rất lớn và dài hạn, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Điều này khiến cho các tổ chức tín dụng sẽ rất hạn chế cấp loại tín dụng này hoặc cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường nhà ở hạn chế phát triển và dễ có biến động, xáo trộn khi có những bất ổn trên thị trường tài chính - Đây là điều mà chúng ta đang được chứng kiến tại thị trường BĐS và thị trường tài chính hiện nay của Việt Nam.

Để khắc phục nhược điểm này của thị trường cầm cố sơ cấp, các nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” - tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.

Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở.

Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính..., và kể cả các quỹ của Nhà nước.

Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở, và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

Ở tất cả các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp rất phát triển nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20-30 năm, nhờ đó giải quyết khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân.

Ở Việt Nam, chúng ta mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng.