Chung cư mini: Vừa chạy vừa xếp hàng

Sau Nghị định 71, Thông tư 16, Quyết định 13 của Thành ủy Hà Nội, hệ thống văn bản quản lý đối với chung cư mini (CCMN) mới đây được bổ sung thêm Quyết định 24 của UBND Tp.Hà Nội (Điều 22: quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở CCMN). Thời báo Kinh Doanh đã có cuộc trao đổi nhanh với ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản và Dịch vụ địa chính Hà Nội về toàn cảnh phân khúc sản phẩm này và những góc cạnh thực tế - pháp lý liên quan.

* Quyết định 24 mới ban hành quy định thẩm quyền của UBND Tp.Hà Nội đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở CCMN. Theo ông, văn bản này có gì mới so với Quyết định 13 của Thành ủy Hà Nội trong năm 2013?

Quyết định này ra đời một lần nữa khẳng định việc cấp sổ cho CCMN được ghi nhận, pháp luật bảo vệ. Điểm mới, chính là cơ quan luật pháp nhấn mạnh lại những trường hợp công trình không đúng với Nghị định 71, Thông tư 16 thì chắc chắn không được cấp. Điều này không được nêu trong Quyết định 13 của Hà Nội trước đây.

Tạm hiểu, chiếu theo Quyết định 24, nếu công trình sai (không phù hợp đồng thời các chính sách quản lý) thì không cấp sổ hồng căn hộ. Nhà quản lý đã quyết liệt, cụ thể hơn đối với các chủ đầu tư đang chuẩn bị thực hiện công trình CCMN. Họ sẽ hiểu rằng muốn cấp được sổ hồng cho khách mua căn hộ thì tuyệt đối phải theo ba-rem quy định tại Quyết định 24. Trừ trường hợp chủ đầu tư không cam kết cấp sổ cho người dân mua nhà thì đương nhiên không bàn tới.

* Vậy đối với những chủ đầu tư đã xây xong và bán đứt căn hộ CCMNcho khách, liệu quyết định có "ngoài vùng phủ sóng"?

Trong Quyết định 24 không nêu về thời gian áp dụng với các công trình CCMN "đang" hay "đã" thực hiện. Tuy nhiên, nếu hiểu theo tinh thần văn bản trên, những chủ đầu tư "đã" làm thì sẽ… rất gian nan (!).

Cụ thể, với những công trình vượt nhiều tầng cao, sai trầm trọng so với GPXD… tình trạng được cấp sổ cho từng căn hộ đã là cực kỳ khó từ sau khi Quyết định 13 của Thành ủy Hà Nội ra đời (tháng 4/2013).

Cần chú ý, "rất khó" không đồng nghĩa với "không thể" (cụ thể, vẫn được cấp sổ cho những phần công trình đúng phép, đúng luật dựa theo nội dung Thông tư liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Xây dựng ra đời cuối năm 2012)…

* Từ đầu năm đến nay, tình trạng CCMN đua nhau mọc lên ngay trong khu vực trung tâm (như phố Thái Hà, Trần Bình, Giáp Nhất hay Đình Thôn, Phú Đô…) và thu hút rất đông khách tìm hiểu lẫn giao dịch. Chông chênh pháp lý sổ hồng, dẫu biết nhưng người mua vẫn nhắm mắt móc hầu bao. Vậy lý do là gì thưa ông?

Vị trí trung tâm là nguyên nhân chính. Gần đây, giá BĐS đã ngừng đà giảm, hoặc có xu hướng nhích nhẹ. Đối với những vị trí trung tâm như ở Thái Hà, Trần Bình, Nguyễn Khang, Cầu Giấy… tầm tiền 800 - 900 triệu đồng không thể mua được bất cứ loại hình BĐS nào.
Chưa nói đất thổ cư sổ đỏ, ngay CCTM cũng "chỉ đứng nhìn". Vì rẻ nhất, căn hộ 60 - 70m2 giá cũng vào khoảng 1,5 tỷ đến 2 tỷ đồng (mà cũng không có nhà để mua).

Trong khi nhu cầu ở của người dân vẫn rất cao, cộng thêm tâm lý có được căn hộ mới (tách bạch với nhà tập thể cũ với mối lo xập xệ, mất an toàn) với tầm tiền ngót 800 triệu đồng ngay trung tâm Hà Nội là điều "mơ chẳng được".

Vì vậy, nhiều người đã "tặc lưỡi" theo kiểu: sổ có càng tốt, chưa có cũng chẳng sao (đất không sổ còn được hồn nhiên mua bán xưa nay! PV). Mua được giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng), vào ở luôn, ngay nội đô dân trí cao, nhà xây mới, rủi ro bị thu hồi nhà là rất thấp (với cơ sở là sổ đỏ khu đất), đồng thời người mua thường được "giữ" lại 20 - 50 triệu đồng trong thời gian chờ sổ.

Người mua đợi chờ, chấp nhận, đặt niềm tin vào 50 triệu đó (!) Thậm chí, kể cả chủ đầu tư không làm được sổ cho mình, thì coi như mua căn hộ đó được rẻ 50 triệu đồng. Dẫu rằng, đặt phép tính, 1 căn hộ CCMN rao bán 900 triệu đồng, rộng 35m2 tại trung tâm quận Đống Đa, có đơn giá ngót 30 triệu đồng/m2. So ra, đơn giá theo mét vuông một căn CCMN dạng này đắt ngang chung cư cao cấp hiện hữu.

* Sau liên tiếp các sự cố về "bà hỏa" tại nhiều chung cư cao tầng, một mối lo khác mới dấy lên, là hệ thống PCCC ở các CCMN trên địa bàn Hà Nội. Điều này thực tế ra sao?

Hiện chưa có một quy định chính thức nào về PCCC tại CCMN. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư nhận thức được tầm quan trọng này, họ đều thiết kế bể ngầm, bể PCCC riêng, báo cháy tự động lắp trong từng căn hộ, hệ thống bình bọt cầu thang từng tầng. Họ đã lường trước tới đây, các quy định về thiết kế, chứng nhận PCCC (được cơ quan chức năng thẩm duyệt) được đưa ra như một điều kiện bắt buộc của CCMN thì họ đã sẵn sàng.

Trên diện rộng, cũng còn nhiều trường hợp chủ đầu tư không quan tâm tới vấn đề PCCC ngay tại công trình nhà ở CCMN do mình tạo lập và kinh doanh. Để đưa quy trình và đòi hỏi bắt buộc về PCCC vào CCMN, thì cần rất nhiều thời gian.

Bởi ngay bản thân các CCTM cao tầng, hệ thống PCCC thường chỉ gọi cho có. Còn năng lực hoạt động của cơ quan PCCC chúng ta đến đâu thì cũng chỉ dừng ở tầm cao, mức độ cháy nhất định. Giả như, cháy ở tầng 70 nhà chung cư, lực lượng cứu hỏa có lẽ chỉ biết đứng nhìn và hy vọng vào hệ thống PCCC được chủ đầu tư trang bị, lắp đặt trong tòa nhà.