Pháp lý chung cư mini: Chủ đầu tư vẫn "quên" quy định

Các văn bản luật liên quan tới pháp lý chung cư mi ni (CCMN) đã rất rõ ràng và phổ cập. Nhưng thật lạ, vẫn có những chủ đầu tư, đơn vị bán hàng dường như không biết đến Nghị định 71, Thông tư 16 và Quyết định 13 của Tp.Hà Nội.

Hành trình để CCMN được pháp luật xây dựng công nhận và đi vào "lòng" khách hàng đã đi được nửa chặng đường. Cơ bản, hành lang pháp lý dành vị trí chính thức cho dạng sản phẩm căn hộ đặc thù này.

Luật đã rõ

Năm 2010 ra đời của Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn 16, tạo điều kiện hợp pháp, hợp thức hóa cho các chủ đầu tư CCMN "yên tâm" xây dựng, kinh doanh. Tới năm 2013, Tp.Hà Nội tiếp tục hoàn thiện "giấy thông hành" cho căn hộ CCMN bằng Quyết định 13 về hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp sổ hồng căn hộ trong dự án.

Được trang bị đầy đủ "giấy tờ", CCMN âm thầm mở rộng thị phần trong rổ hàng hóa nhà ở vốn chật hẹp. Tham gia tạo lập CCMN, thay vì cảnh cá nhân, công ty mạnh ai nấy làm như thời gian 2009-2012, hiện chủ chốt tạo lập CCMN là các doanh nghiệp chuyên về mảng "đất cát". Về phía người mua nhà, điều quan tâm căn bản nhất với họ vẫn là "giá hợp túi tiền, vào ở ngay, sổ hồng chắc chắn được cấp". Điểm những dự án CCMN đạt được tiêu chí trên, riêng địa bàn Hà Nội từ 2011 đến nay, chỉ chưa đếm đầy ngón tay trên một bàn tay. Đương nhiên, với những người lao động trẻ, những cặp vợ chồng mới cưới (tích lũy tài chính chưa đáng kể) đang "mỏi mắt" tìm một căn CCMN dưới 1 tỷ đồng, có sổ hồng như trên, có thể nói là "đãi cát tìm vàng".

Từ cuối 2013, khắp nội thành Hà Nội mọc lên rất nhiều dạng CCMN với những quảng cáo rất "mùi mẫn": "chỉ 750 triệu đồng/căn, vào ở luôn", "đủ tiện ích xã hội, ngay trung tâm nội đô, giá chưa tới 500 triệu đồng/căn", "cam kết có sổ hồng"…

Tại một số CCMN ở khu Đống Đa và Thanh Xuân, đa phần những khách hàng đã mua và sinh sống trong căn hộ đều nắm rõ những "ngóc ngách" về pháp lý CCMN, sau khi mất tiền mua lo lắng cho chính họ (!). Cụ thể, đất xây dựng công trình phải có "sổ" (đất ở lâu dài); có giấy phép xây dựng; diện tích xây dựng từ 250m2 trở lên, hoặc cao 3 tầng trở lên (kể cả tầng hầm) phải do các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thiết kế xây dựng, hoặc hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện; nếu CCMN có tổng diện tích sàn từ 1.000m2 trở lên (hoặc cao 6 tầng trở lên kể cả tầng hầm), phải có giấy chứng nhận an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng; mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2, chung cư có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có 2 căn trở lên, mỗi căn được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín; công trình từ 5 tầng trở lên phải có thang máy, có hệ thống PCCC đầy đủ… Đó là những điều kiện tối thiểu để mỗi căn hộ CCMN được cơ quan thẩm quyền xét duyệt và... xem xét cấp sổ hồng.

Cũng như không?

Trong giới tạo lập BĐS nói chung, xây dựng và chuyên doanh CCMN nói riêng, đang tồn tại thực tế đáng lo ngại ngay giữa lòng Thủ đô.
Vào Google, hay bất cứ một trang web rao vặt BĐS nào, có thể tìm được những mẩu tin rao bán CCMN "khó tin" trên thị trường địa ốc. Điển hình, "CCMN Trung Văn – Đất Việt, với 8 tầng cao, 2 căn trên 1 tầng, diện tích 26m2, 30m2; giá bán 400 triệu/căn… ; hợp đồng mua bán; đồng sở hữu sổ đỏ". Hoặc mới nhất thuộc loại "hàng hót" trong số các công trình tọa lạc ngay trung tâm Thủ đô: "CCMN Bạch Mai, với các căn hộ ở ngay, cách mặt đường 100m, cao 8 tầng, 1 tầng để xe, mỗi sàn có 5 căn hộ, diện tích từ 24- 26- 44- 52- 53m2; có giá bán dao động từ 450- 1 tỷ đồng…".

Liên hệ với số điện thoại 0947.584.xxx (được nêu danh là Phụ trách dự án CCMN Bạch Mai, đặt vấn đề "làm việc" với căn hộ diện tích 26m2 của chủ đầu tư. Sau khi trao đổi về mức giá 500 triệu đồng/căn 26m2 (1 ngủ, 1 vệ sinh, ban công). Khi hỏi về sổ hồng cho căn hộ dưới 30m2 này. Được trả lời: "Chỉ có hồ sơ cấp sổ hồng cho các căn trên 30m2. Tuy nhiên, với những căn 24-26m2, đang có dự thảo hạ thấp diện tích tối thiểu căn CCMN (xuống dưới 30m2) để cấp sổ hồng (!). Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có cam kết thực hiện cấp sổ cho căn hộ…".

Theo đại diện Công ty Hanoiland (Đống Đa, Hà Nội), khả năng thực hiện sổ hồng cho căn hộ mini dưới 30m2 là… không tưởng. Chỉ là những cam kết "liều".

Ngoài trường hợp bán CCMN dưới 30m2, cam kết sổ hồng dựa vào… dự thảo, thị trường BĐS Hà Nội cũng còn không ít những chủ đầu tư, đơn vị phân phối sẵn sàng "làm ẩu – cam kết liều". Nổi lên như một "trùm" phân phối CCMN, sàn giao dịch BĐS Đất Việt công bố trên website sandatviet.vn một danh sách các dự án CCMN ở trung tâm Hà Nội, có giá chỉ từ 360 triệu đồng/căn. Trong đó, dự án Đất Việt – Trung Văn (Từ Liêm) giá từ 400 triệu đồng/căn, với các sản phẩm diện tích 26m2, 30m2. "Siêu mini" thì đơn vị này đã phân phối ra thị trường CCMN Khâm Thiên có căn 18m2, CCMN Đại học KTQD có căn 21m2..