Chung cư mini: Ngon - rẻ nhưng chưa "bổ"

Chẳng rầm rộ khai trương mở bán dự án, lặng lẽ bằng những tờ rơi nhỏ lẻ hoặc len lỏi ở một vài diễn đàn về kiến thức, kinh nghiệm gia đình, là công thức để dân buôn bán nhà đất lẫn các chủ nhân căn hộ chung cư mini (CCMN) chào hàng.

Sau những thông tin hấp dẫn "khó thể chối từ" về giá bán, vị trí, phí dịch vụ, giao dịch thường dừng lại ở khâu sổ hồng căn hộ để thương thảo. Gặp thầy - thợ thì không nói, còn gặp "gà" là bán trôi ngay - môi giới Lan hóm hỉnh cho biết.

Đắc địa, giá rẻ chỉ có CCMN?

Giới kinh doanh hay tạo lập nhà thương mại ở Thủ đô đều thừa nhận, hiện vai trò quyết định giá trị lẫn thanh khoản BĐS chủ yếu nằm ở hạ tầng (bao gồm vị trí, khớp nối hạ tầng). Bởi lẽ, như một sự thật hiển nhiên, hầu hết những dự án sánh vai nhau khuấy thị trường từ đầu năm tới nay đều ổn về pháp lý DN lẫn tiến độ công trình.

Giá cả đối với từng phân khúc sản phẩm đều phân hóa rõ. Chung cư bình dân, được Ngân hàng "chống lưng" bằng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (hoặc được một trong các NHTM uy tín cho khách hàng vay ưu đãi mua nhà) có mức giá xoay quanh khoảng 13 - 18 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, tính chất đầu tư của DN).

Tham khảo các sản phẩm mục tiêu của "chợ" BĐS (Trung Hòa - Nhân Chính, Cầu Diễn, Cầu Giấy, Trương Định - Giải Phóng…), căn hộ chung cư có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 (đối với giao dịch mua bán) và 10 - 18 triệu đồng/tháng (thuê) đang lấn át phần còn lại.

Đáng nói, chia sẻ từ một số đơn vị kinh doanh BĐS dạng này khẳng định, nguồn hàng đang khan hiếm dần do nhu cầu ngày càng lớn. Nghịch lý, chỉ riêng ở mảng mua - bán mà chủ thể là các Thượng đế bình dân, họ vẫn cố gắng chen chân vào các quận trung tâm dù cơ bản nguồn cung mới đang eo hẹp.

Điều này càng rõ rệt hơn trong tương lai, khi vừa qua, Lãnh đạo Hà Nội lên tiếng khẳng định hạn chế xây dựng và phát triển dân số tại 3 quận Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng (Đồ án Quy hoạch phân KĐTH1 - 2 quận Ba Đình, H1 - 3 quận Đống Đa và H1 - 4 quận Hai Bà Trưng).

Ưu tiên lựa chọn được sắp xếp tuần tự trong "thang điểm" của người cần nhà. Tìm được căn tập thể cũ ưng ý ở những khu Thành Công, Nghĩa Tân, Trung Tự rất khó vì đủ vấn đề liên quan tới an toàn công trình, tương lai cải tạo.

"Săn" được nhà tái định cư không gặp chuyện về nghĩa vụ tài chính (của chủ sở hữu), tường vữa rơi từng mảng hay đủ tiện ích xã hội lại càng khó hơn. Gian nan hơn nữa là yếu tố "trung tâm": những căn cần bán ở Trung Hòa - Nhân Chính, MiPec, Hapulico Complex luôn nói "không" với người ít tiền.

Vậy là, cơ hội được trao cho chung cư mini. Dư luận bàn tán, chuyên gia bóc tách, nhà quản lý thừa nhận tính hiếm hoi (dự án được cấp sổ hồng cho từng căn) dù đã có lộ trình pháp lý… Chừng ấy chưa thấm tháp gì với yếu tố vị trí ngay trung tâm kèm theo giá rẻ giật mình mà đa số sản phẩm CCMN đang khoác trên mình để "tự tin" bước ra thị trường.

Lõm bõm kiến thức và mập mờ

Điển hình, tòa nhà Minh Anh 1, ngõ 7 Thái Hà, 8 tầng, mỗi mặt sàn có 5 căn. Đầy đủ sổ đỏ chính chủ, GPXD, chỉ 800 triệu đồng/căn, nhận nhà bàn giao sổ đỏ… Chỉ cần đọc lướt một vài thông số về sản phẩm, rất nhiều Thượng đế tiền ít, hiểu biết vừa phải nhưng "khát" nhà ở trung tâm đã nuôi hy vọng khấp khởi.

Cụ thể, nguồn tin không chính thống cho biết: Tòa chung cư 8 tầng với đầy đủ dịch vụ quản lý chuyên nghiệp như vệ sinh, an ninh và cameras 24h, thang máy, hệ thống điện dự phòng. Giấy tờ pháp lý: đầy đủ sổ đỏ chính chủ. Các loại diện tích: 30,8m2, 45m2, 60m2.

Điểm mạnh nổi trội: Được thừa hưởng đầy đủ hạ tầng và các công trình tiện ích của trung tâm thủ đô và quận Đống Đa như hệ thống các trường đại học lớn, hệ thống các trường cấp 1, 2, 3 tốt nhất của Hà Nội. Gần các bệnh viện tuyến Trung ương, gần các trung tâm mua sắm và các trung tâm giải trí lớn, gần các cơ quan trung ương đóng tại Hà Nội. Quy trình: cọc 50 triệu đồng, trong 1 tuần ký hợp đồng mua bán, công chứng, xuống hết tiền giữ lại 50 triệu khi giao sổ trả nốt…

Chốt lại của sản phẩm "hấp dẫn" này là "Giao nhà ngay, sổ đỏ trao tay. Liên hệ ngay để lựa chọn căn tầng đẹp: 0912 055 xxx". Có thể nói, ngõ 7 Thái Hà hội tụ hầu hết các yếu tố tối ưu về hạ tầng, dân trí. Giá bán chưa tới 1 tỷ đồng cho hơn 30m2 sở hữu và sinh sống trong nội đô đúng nghĩa thì nhiều người… nằm mơ nhiều năm ở Hà thành cũng chưa dám.

Nhưng đọc kỹ, mới thấy chủ nhân của lời rao bán căn CCMN ở ngõ 7 Thái Hà chưa hết phổ cập kiến thức BĐS. Đã là sổ đỏ, thì chỉ có chính chủ mới có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, khái niệm "chính chủ" ở đây chỉ được gán cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đó. Ngoài ra, "chính chủ" còn để dùng khi chủ nhân thực sự muốn bán/cho thuê BĐS đăng tin nhằm khẳng định không thông qua môi giới.

Đáng chú ý, công khai công trình đã có GPXD, cá nhân/đơn vị rao bán căn hộ đã chủ động "đi trước" dư luận, nhưng không cung cấp cụ thể GPXD bằng ảnh chụp để chi tiết về tầng cao, mật độ, khoảng lùi… Sự mập mờ còn thể hiện ở slogan: "Nhận nhà bàn giao sổ đỏ" lại mâu thuẫn với quy trình giao dịch: "giữ lại 50 triệu khi giao sổ trả nốt".

Sau khi tìm hiểu kỹ Nghị định 71 và Thông tư 13, cộng thêm tham khảo nguồn tin chính thống từ đại diện Sở TN&MT Hà Nội, vợ chồng anh Sơn cho rằng: CCMN tại số 7 Thái Hà có "vấn đề". Dường như chủ công trình định bẫy người mua bằng thông tin "nửa vời".

Sổ đỏ bàn giao khi nhận nhà có lẽ là sổ đỏ phô tô công chứng của cả khu đất. Còn sổ hồng (với 50 triệu đồng giữ lại) thì không có thời điểm ấn định giao sổ. Tưởng rẻ, mà hóa đắt, tiền mất tật mang như chơi - anh Sơn bức xúc nói.