Áp lực tồn kho bất động sản vẫn lớn

Thị trường bất động sản (BĐS) trong 9 tháng đầu năm có nhiều dấu hiệu ấm lên. Theo chuyên gia, tồn kho BĐS từ nay đến cuối năm được dự báo sẽ tiếp đà giảm nhẹ, tuy nhiên chưa vội mừng.

Giảm giá để đáp ứng nhu cầu người mua

Thời điểm hiện tại, giá BĐS đã chững lại sau gần 2 năm “trôi dốc”. Cá biệt, trên thị trường đã xuất hiện một số dự án tăng giá nhẹ (khoảng 1 - 2%) so với năm ngoái và đã có trường hợp “lướt sóng” hưởng chênh lệch. Hiện nay, căn hộ có diện tích khoảng 70 m2 và giá bán 1,2 - 1,5 tỷ đồng đang thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Theo số liệu của tổ chức nghiên cứu thị trường BĐS CBRE, tổng số căn hộ được bán trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 6.550 căn, tăng 66% so với cùng kì năm trước. “Lượng giao dịch tăng khoảng 30% đối với các dự án trung cấp, trong khi các dự án bình dân lại có sự sụt giảm về lượng bán so với quý trước”, bà Nguyễn Hoài An quản lý cao cấp của CBRE cho biết.

Các phân khúc khác cũng ghi nhận các dấu hiệu tích cực. Ở phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, hầu hết các dự án hạng B đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối trong quý 3. Giá thuê trung bình của toàn thị trường ghi nhận sự tăng nhẹ 1% so với quý trước (cụ thể, giá thuê trung bình hạng A đạt 33,4 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước; giá thuê trung bình hạng B đạt 24,3 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% so với quý trước).

“Tại thời điểm này có thể nói thị trường BĐS đã thoát đáy, tuy nhiên cần quan sát thêm trước khi kết luận thị trường đã hoàn toàn phục hồi”. Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE nhận định

Với những chuyển biến của thị trường, theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8, tổng giá trị tồn kho BĐS trong cả nước tiếp tục giảm, còn khoảng 82.295 tỷ đồng. Như vậy, so với tháng 12/2013 đã giảm 12.163 tỷ đồng (gần 13%). Trong đó, lượng tồn kho căn hộ chung cư khoảng 17.228 căn (tương đương 26.076 tỷ đồng), nhà thấp tầng khoảng 13.657 căn (tương đương 23.151 tỷ đồng), đất nền nhà ở là gần 8,8 triệu m2 (gần 28.523 tỷ đồng), đất nền thương mại là hơn 1,6 triệu m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Tại buổi họp báo của CBRE sáng 2/10, bà Nguyễn Hoài An, quản lý cấp cao của CBRE cho biết, tồn kho BĐS vẫn trong xu hướng giảm nhẹ. Các tháng cuối năm, theo thông lệ, lượng giao dịch sẽ tăng hơn vì tâm lý người dân thích mua nhà cuối năm. Vì thế từ nay đến cuối năm, tồn kho có thể giảm tiếp.

Theo bà An, căn hộ tồn kho sẽ được giải quyết nếu có mức giá phù hợp và chất lượng tương xứng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Còn nếu dự án vẫn giữ giá cao thì khó bán được. Tuy nhiên, theo quan sát của CBRE, rất nhiều chủ đầu tư đã tái cơ cấu dự án cũ theo hướng chuyển sang xây dựng căn hộ diện tích nhỏ hơn, hoặc chuyển từ căn hộ cao cấp thành căn hộ trung cấp... sẽ dễ bán hơn.

Giảm tồn kho sẽ giúp giảm nợ xấu

“Mức tồn kho là do thị trường điều tiết. Về phía Nhà nước, có thể can thiệp ở phương diện vĩ mô, thông qua mặt bằng lãi suất. Nếu lãi suất cho vay giảm thì các chủ đầu tư có thể vay được tiền để hoàn thiện nốt các dự án dang dở”, bà An cho hay.

Việc tập trung xử lý nợ xấu liên quan tới tồn kho BĐS cũng được các chuyên gia đặc biệt quan tâm bởi việc chủ đầu tư giải phóng được hàng tồn kho, trả nợ ngân hàng sẽ giúp khơi thông dòng chảy tín dụng. Theo TS Cao Sỹ Kiêm, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa, để khơi thông dòng chảy tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên tập trung xử lý nợ xấu liên quan tới BĐS. Thị trường BĐS “đóng băng” khiến doanh nghiệp phải nợ tiền ngân hàng và dẫn đến nợ xấu kéo dài, ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Còn theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giảm tồn kho BĐS chắc chắn sẽ giúp giảm nợ xấu cho nền kinh tế. Tuy nhiên, có tồn kho có thể giảm được nhưng có những tồn kho không thể giảm được. “Có những tòa nhà xây dựng xong nhưng không bao giờ bán được hết 100% căn hộ do quy hoạch sai vị trí, không đủ hạ tầng nên không ai mua. Mặt khác, BĐS phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế. Do đó, tồn kho chắc chắn sẽ giảm nhưng còn phụ thuộc nhiều vào sự phục hồi của kinh tế”, ông Liêm cho biết.