Chung cư cũ: Không phải cái nào cũng đắt giá !

Thông tin về hàng loạt các căn hộ chung cư cũ ở các trung tâm TPHCM đang được mua lại với giá bạc tỉ đã trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản. Sự nóng sốt bất thường của phân khúc thị trường này đã tạo ra sự ngộ nhận cho nhiều người khi nghĩ căn hộ của mình sẽ trở thành “kho vàng”. Nhưng thực tế không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu tư mua lại với giá cao ngất ngưởng.

Nhắm tới khả năng sinh lợi

“Mức giá mà doanh nghiệp (DN) đưa ra để mua lại căn hộ ở các chung cư cũ bao giờ cũng phải dựa trên những tiêu chí nhất định, như: vị trí khu đất đắc địa, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình... trong đó khả năng sinh lợi luôn là đích ngắm lớn nhất”, đó là khẳng định của ông Lê Quang Hàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Saigonland, xung quanh hiện tượng các căn hộ chung cư cũ được mua với giá tương đương căn hộ cao cấp xây mới.

Phân tích cụ thể vào trường hợp chung cư 53 - 55 Bà Huyện Thanh Quan, quận 3 vừa được Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Hưng Gia mua với mức giá từ 4 đến 12 tỉ đồng/căn hộ, nhiều chuyên gia đưa ra bài tính: Thứ nhất, mặt bằng chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan được xem là một trong những khu đất vàng, tọa lạc tại vị trí đắc địa ở trung tâm TP. Tòa nhà này nằm giáp ranh giữa quận 1 và quận 3, mặt tiền bao bọc bằng 3 tuyến đường mua bán sầm uất là Bà Huyện Thanh Quan, Nguyễn Đình Chiểu và Nguyễn Thị Diệu; kế đến là tòa nhà hiện chỉ cao 5 tầng (45 hộ dân), mật độ xây dựng trên khuôn viên đất thấp với phần diện tích dành cho công cộng còn khá lớn. Do đó, nếu mua được thì vẫn còn khả năng sinh lợi thêm từ phần đất này nếu “binh” được quy hoạch.

Một chuyên gia đưa ra bài toán: Với mức giá đã đền bù gần 100 triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư xin được quy hoạch cao gấp ba lần so với hiện nay tức khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70%, xem như khả năng hoàn vốn là chắc chắn. Còn nếu xin được càng cao tầng, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng lớn hơn thì trong một thời gian ngắn có thể hoàn vốn và sinh lợi.

Tại các chung cư được mua giá cao khác trên địa bàn quận 1, 3 và 5, phần lớn các DN chỉ nhắm đến các chung cư cũ xây dựng thấp tầng, khuôn viên đất rộng, mật độ xây dựng từ 50% đến 60%, vị trí tốt... còn những chung cư không có được những thuận lợi này thì chẳng ai muốn nhảy vào đầu tư bởi khả năng sinh lợi kém.

Đơn cử như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, DN đầu tư vào dự án này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ (cao 13 tầng) mà công trình sẽ thấp tầng và hệ số sử dụng đất nhỏ hơn. Thế nên mới xảy ra bài toán giằng co giữa giá bồi thường của những cư dân và đơn vị công ích được giao làm dự án theo kiểu chính sách. “Không được xây cao tầng, làm sao chúng tôi có lợi trong khi nguồn vốn đầu tư phải trả lãi, giá đền bù cao...”, một DN khẳng định.

Hội chứng bán nhà kiểu... Phú Hưng Gia

Trong những ngày qua, thị trường bất động sản TP xuất hiện hội chứng bán nhà theo kiểu Phú Hưng Gia. Đơn cử như: “Xuất cảnh bán căn hộ cũ 64 m2 đường Bà Huyện Thanh Quan đã sửa chữa thành cao cấp, tiện ở hoặc cho người nước ngoài thuê từ 500 USD/tháng. Giá bán: 3 tỉ đồng. Cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh...”. Điều này cho thấy, trong người dân đã xuất hiện tình trạng so bì về giá và như vậy sẽ tạo điều kiện khó khăn cho những dự án không có vị trí thuận lợi.

Theo chúng tôi, nếu tình hình này còn kéo dài sẽ gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp khác tham gia chương trình cải tạo, xây mới các chung cư cũ trên địa bàn TP và bản thân người dân phải sống trong sự nguy hiểm rình rập.

Cần nhìn nhận một thực tế: Không phải bất cứ DN nào cũng mua nhà giá cao. Đơn cử như ở chung cư số 5 Nguyễn Siêu sau sự cố nghiêng lún, nhiều đơn vị đã tìm hiểu để xin xây mới nhưng dù nằm ở vị trí khá đắc địa, nhiều đơn vị đã “chạy dài” do khả năng sinh lợi không cao. Theo đó, diện tích đất khu vực này chỉ khoảng 700 m2, ở đây chỉ xây dựng được khoảng 10 tầng vì bị khống chế, chưa kể gần trạm dừng của tuyến metro trong tương lai... Chính vì thế sau khi tính toán, lợi nhuận thấp nên hầu hết đã rút ý định đầu tư.

Coi chừng bất trắc

Theo ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM, cần lưu ý đến tình trạng chỉ vì một dự án muốn thực hiện cho bằng được mà chủ đầu tư nâng giá quá cao, bởi nó sẽ tạo ra một trở ngại lớn cho việc triển khai các dự án khác.

Giám đốc một công ty địa ốc đặt ra một câu hỏi: “Nếu tại chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan, TP không cho xây dựng cao tầng mà chỉ dừng lại quy mô kiến trúc như hiện trạng thì liệu DN Phú Hưng Gia có mạnh dạn đẩy mạnh giá mua căn hộ lên đến 400% so với mức giá mà các chủ đầu tư khác đưa ra hay không?”.

Theo vị này, sắp tới Nhà nước cần có can thiệp nhất định khi các dự án có giá bán hay đền bù cao bất thường vì việc các DN thi nhau đẩy giá sẽ tạo ra tình trạng “chạy đua vũ trang” dẫn đến những bất trắc, rủi ro cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự can thiệp này không phải bằng mệnh lệnh hành chính kiểu như “cấm mua hay cấm bán” mà chính là công cụ quy hoạch để điều tiết khoản lợi nhuận khổng lồ DN có được từ việc nâng tầng cao, tăng mật độ xây dựng...