Cải tạo chung cư cũ: Những tuyệt chiêu của chủ đầu tư

Theo số liệu thống kê, cả nước có hàng ngàn chung cư cũ, tính riêng Hà Nội là 1.516 và TP. HCM là hơn 530, trong đó có hàng trăm tòa nhà đã xuống cấp trầm trọng, cần được cải tạo lại.

Để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân và chỉnh trang bộ mặt đô thị, chính quyền các địa phương đã đưa ra chính sách cải tạo chung cư cũ cả chục năm nay, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM.

Ngay khi chính sách này được đưa ra đã thu hút sự chú ý của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có tiềm lực, bởi các tòa chung cư cũ thường nằm ở các khu “đất vàng”, gần trung tâm thành phố. Tuy nhiên, đến nay, toàn Hà Nội mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng lại, còn TP. HCM là 38 khu.

Có nhiều vướng mắc khiến chính sách này gần như giậm chân tại chỗ, trong đó theo nhiều chủ đầu tư có kinh nghiệm, thì giải phóng mặt bằng luôn là “điểm nghẽn” của các dự án cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên, vẫn có những dự án cải tạo chung cư cũ đã thực hiện thành công và câu chuyện của một số chủ đầu tư đi trước có thể xem là kinh nghiệm tốt cho các chủ đầu tư hiện nay, nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng.

Năm 2004, từ hội nghị xúc tiến mời gọi đầu tư của Nghệ An, Công ty TECCO (TP. HCM) đã quyết định rót vốn vào địa phương này với mục tiêu xây dựng một chung cư cao cấp đầu tiên tại TP. Vinh. Mảnh đất được TECCO chọn là khu đất của Chung cư C1 Quang Trung. Đây là khu chung cư được xây dựng sau ngày đất nước thống nhất. Sau gần 30 năm sử dụng nhưng không được bảo trì, chung cư này đã xuống cấp trầm trọng.

Để triển khai nhanh dự án, bài toán “đánh nhanh thắng nhanh” đã được TECCO tính tới. Theo đó, TECCO đưa ra giá đền bù cao hơn giá thị trường với mức tiền đền bù khi đó cho mỗi căn hộ 25 - 42 m2, người dân có thể mua một lô đất từ 50 - 60 m2 ở TP. Vinh. Thêm vào đó, TECCO còn có chính sách ưu đãi về giá nếu người dân mua lại nhà tại chung cư mới.

Với chính sách đền bù “thoáng” như trên, cùng với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, nên công tác giải phóng mặt bằng khá suôn sẻ. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp không chịu di dời khiến chủ đầu tư khó xử.

Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc TECCO nhớ lại: “Hồi đó, khi phá dỡ chỉ còn mỗi một cụ gần 80 tuổi nhất định không chịu ra khỏi nhà. Dù con cháu của cụ tìm đủ mọi cách nịnh, rồi dọa nhưng cụ không nghe. Cuối cùng, cháu trai của cụ bày cách giả vờ đưa máy xúc, máy ủi đến phá căn bên cạnh. Cụ tức quá đòi ra chính quyền kiện. Sẵn xe, người thân đưa cụ ra ủy ban gặp hết bộ phận này đến bộ phận khác, chủ yếu là kéo dài thời gian để dỡ xong nhà”.

Trong khi đó, Tổng công ty Sông Hồng (nay là Tổng CTCP Sông Hồng) khi gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng Chung cư Kim Liên (Hà Nội) lại lựa chọn cách “đi đêm”, kiên trì thuyết phục 7 hộ dân không chịu di dời.

Ông Nguyễn Quang Mẫn, nguyên Chủ tịch HĐQT Tổng CTCP Sông Hồng trải lòng: “Để dự án quá lâu không giải phóng mặt bằng, tiền chôn một chỗ, đối tác đánh giá mình không có năng lực. Do đó, chúng tôi phải bỏ tiền riêng, cử cán bộ xuống từng nhà ‘thẽ thọt’ thuyết phục mấy ngày liền. Nhờ tài vận động của cán bộ, nên các hộ dân chấp nhận di dời. Chỉ còn một hộ ở tầng trệt vẫn nán lại bán hàng quần áo. Lúc này, phải nhờ công an phường bảo vệ hiện trường thi công, treo biển ‘khu vực đang thi công, không phận sự miễn vào’. Nói chung là cấm người đến mua hàng nên chủ nhà phải dời đi”.

Sau Dự án Kim Liên, Dự án 165 Thái Hà cũng được Sông Hồng quyết liệt thực hiện. Thời điểm đó, khi biết Bộ Xây dựng đang dự thảo quy định đền bù gấp 1,2 lần diện tích căn hộ. Dù dự thảo chưa được công bố, nhưng Tổng công ty đã áp dụng ngay phương án này và đền luôn cả phần cơi nới và quy ra tiền mặt. Không chỉ có vậy, người dân được mua phần diện tích dôi dư với giá ưu đãi. Nếu không, chủ đầu tư sẽ mua lại bằng giá thị trường… Với phương án này, Sông Hồng đã hoàn thành nhanh công tác giải phóng mặt bằng.

Qua các câu chuyện trên có thể thấy, có nhiều lý do khiến dự án cải tạo chung cư cũ chậm trễ, nhưng muốn giải phóng mặt bằng nhanh, thì trước hết phải hài hòa lợi ích của các bên.