Kịch bản bình ổn thị trường bất động sản

Trước những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, biểu hiện qua những đợt sốt giá liên tục cuối năm 2007- đầu năm 2008 và nay rơi vào tình trạng trầm lắng, Bộ Xây dựng vừa báo cáo Chính phủ một loạt biện pháp để giúp thị trường này phát triển ổn định.

Đánh thuế cao đối với người đầu cơ

Một trong những biện pháp mà Bộ Xây dựng cho rằng hữu hiệu để bình ổn những cơn sốt giá của thị trường là đánh thuế lũy tiến đối với hoạt động đầu cơ bất động sản. Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất trong trường hợp này được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25% đến 28% chênh lệch giá mua bán.

Song song đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sẽ điều chỉnh Pháp lệnh về thuế nhà đất, hoặc xây dựng Luật thuế bất động sản theo điều hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân (trước mắt ở đô thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà, đất vào sử dụng. Trường hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì bất động sản đó sẽ không bị đánh thuế luỹ tiến.

Ngoài ra, mức thuế chuyển nhượng bất động sản cũng được giảm xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nới lỏng việc thắt chặt tín dụng

Giải pháp thắt chặt tín dụng của nhà nước trong thời gian qua đối với bất động sản đã làm cho thị trường chững lại, khi mà các ngân hàng đã phải kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất cho vay lên 14-16%/năm. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trên thực tế giá nhà đất đã giảm 15%-20%, số lượng rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch thực tế không đáng kể.

Tuy nhiên, việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay tuy có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn. Trong vòng một một tháng nay, hầu hết các chủ đầu tư không vay được tiền từ ngân hàng. Cộng thêm giá vật liệu đầu vào cũng tăng cao từ 15% đến 40% làm cho nhiều chủ đầu tư đã tạm dừng dự án, nhiều đơn vị thi công cũng đình việc xây dựng lại do giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu. Việc này sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và làm mất cân đối cung-cầu trên thị trường nhà đất vốn đang chịu áp lực từ tốc độ đô thị hóa nhanh.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất với Chính phủ chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.

Phát triển quỹ nhà xã hội

Trong kịch bản của Bộ Xây dựng, quỹ nhà ở sẽ chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị và đây được xem là một trong những giải pháp để đẩy mạnh nguồn cung cho thị trường vốn đang trong tình trạng giá cao do thiếu nguồn cung. Hiện tại các địa phương không tích cực triển khai xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở nên không có quỹ nhà ở cho thuê, cho thuê mua có giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân để điều tiết thị trường.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 héc ta trở lên trong quy định của Luật Nhà ở, khi quy hoạch phát triển đô thị, chính quyền địa phương phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị.

Để thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội, sẽ có mô hình tổng công ty phát triển nhà ở xã hội ở cấp trung ương và địa phương dưới mô hình doanh nghiệp công ích chuyên xây dựng nhà ở xã hội theo kinh nghiệm các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri. Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội chuyên lo việc phát triển nhà ở xã hội từ tính toán nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà và quản lý sự dụng.

Thu hồi đất nền bị găm giữ

Hiện nay các địa phương chưa có bộ máy chuyên trách để quản lý và điều hành thị trường bất động sản, chưa có chiến lược phát triển thị trường bất động sản nên khi thị trường có biến động bị lúng túng trong xử lý. Bộ Xây dựng đề xuất, trong thời gian tới sẽ có bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ giá lên để chuyển nhượng kiếm lời.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Chính phủ tổ chức đoàn kiểm tra liên ngành gồm Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra tình hình đầu tư phát triển bất động sản, lượng vốn ngân hàng cho vay vào bất động sản.

Kinh doanh sản phẩm nhà đất phải qua sàn

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản kém minh bạch và mang nhiều yếu tố đầu cơ thời gian vừa qua là do các hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản chưa mua bán bất động sản thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu.

Trong tuần, Bộ Xây dựng đã đồng ý cho phép hai doanh nghiệp là Công ty cổ phần Đầu tư và Địa ốc Sài Gòn Chợ Lớn và Công ty TNHH Bất động sản Phát Hưng thành lập thí điểm mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn.. Trên cơ sở mô hình thí điểm từ hai công ty, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu nhân rộng trong phạm vi cả nước.

Giới kinh doanh bất động sản nhận định, đây cũng là việc làm kịp thời để hướng thị trường bất động sản phát triển minh bạch và chuyên nghiệp.

Tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng

Bằng việc quy rõ trách nhiệm và chế tài trong việc làm chậm trễ việc thẩm định và phê duyệt dự án. Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp theo hướng chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng (bỏ cơ chế chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện) và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Theo TBKTSG ONLINE