Cải tạo chung cư cũ: Khoảng cách giữa thực tế và chính sách

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ được đặt ra cách đây khá nhiều năm, nhưng đến nay vẫn còn giữ nguyên tính “thời sự”. Phần lớn các chung cư cũ đều có vị trí khá đắc địa, nhưng doanh nghiệp không mặn mà, bởi còn quá nhiều khoảng cách giữa thực tế và chính sách.

Hàng trăm chung cư chờ cải tạo

Theo ghi nhận từ Sở Xây dựng TP. HCM, hiện Thành phố có hơn 530 chung cư, trong đó đa số có thời gian sử dụng hàng chục năm, đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng. Đặc biệt, trên 100 chung cư đang đứng trước nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, nhất là vào mùa mưa.

Dù có nhiều chung cư cũ cần phải cải tạo lại, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, tiến độ cải tạo, tháo dỡ các chung cư cũ này vẫn đang giậm chân tại chỗ do thiếu quỹ nhà tái định cư. Đây là bài toán đã được đặt ra từ lâu, nhưng vẫn chưa tìm được lời giải.

Một trong những chung cư cũ được báo động tình trạng xuống cấp lâu nay và nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào là Chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5, TP. HCM). Mặc dù đã được cảnh báo và kế hoạch cải tạo cũng đã có cách đây gần chục năm, nhưng đến nay, hơn 500 hộ dân với hàng ngàn nhân khẩu vẫn phải trú ngụ tại đây. Không chỉ Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, chỉ tính riêng trên địa bàn quận 5, hiện có ít nhất 10 chung cư cũ xuống cấp trầm trọng cần phải được sửa chữa, cải tạo ngay như Chung cư 402 Hàm Tử, Chung cư 109 Nguyễn Biểu…

Tại quận 10, ghi nhận từ UBND quận cho biết, trên địa bàn hiện có đến 45 chung cư và 43 nhà tập thể, với gần 5.600 hộ đang sinh sống. Các chung cư đều được xây dựng trên 35 năm với kết cấu bán kiên cố (sàn bê tông giả, khung thép...). Hầu hết nhà tập thể và 36 chung cư hiện đã quá niên hạn sử dụng, xuống cấp trầm trọng và có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. Xuống cấp nhất là các lô thuộc Chung cư Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự..., chất lượng kiểm định mới nhất chỉ còn dưới 50%.

Trên địa bàn quận 6 cũng có gần 40 chung cư xuống cấp, trong đó có 5 chung cư đã xuống cấp nặng cần phải cải tạo ngay là Chung cư 43 Bình Tây, 97-107 Ngô Nhân Tịnh, 23-43 Phạm Phú Thứ, 489-509 Gia Phú và 73-18G Hùng Vương. Tại quận Bình Thạnh là Cư xá Thanh Đa, đặc biệt là các lô G, lô J, lô N, L...

Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, thời gian qua, Thành phố đã rốt ráo kêu gọi doanh nghiệp đầu tư, cải tạo chung cư cũ, nhưng hiện mới chỉ có 38 chung cư cũ được xây dựng lại. Đơn cử, đã hoàn thành tháo dỡ Chung cư 148, đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) với diện tích sàn 4.600 m2, khởi công đầu tư xây dựng Dự án Chung cư khu B Nguyễn Kim (quận 10), đưa vào sử dụng Chưng cư Tân Phước 3 (quận 11), bố trí tái định cư tại chỗ cho 437 hộ dân, thực hiện di dời 686 hộ dân và bố trí tái định cư cho 287 hộ dân của các chung cư cũ.

Mới đây nhất, UBND TP. HCM cũng vừa chấp thuận chủ trương giao cho Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức làm chủ đầu tư để tiếp tục triển khai thực hiện đầu tư xây dựng mới chung cư tại số 926 đường Võ Văn Kiệt (tên cũ là Dự án Chung cư 402 Hàm Tử) và Dự án cao ốc số 727 đường Trần Hưng Đạo (quận 5).

Mở cơ chế mới cải tạo chung cư cũ

Qua trao đổi với chúng tôi, các nhà quản lý cũng như giới chuyên môn đều cho rằng, có quá nhiều vấn đề trong việc tham gia cải tạo chung cư cũ như di dời, đền bù giải tỏa với các hộ dân sinh sống trong chung cư cũ rất khó khăn, khống chế diện tích, chiều cao, số căn hộ..., nên các doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà tham gia.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đã soạn thảo Dự thảo Nghị định xây dựng, cải tạo chung cư cũ và đang đưa ra lấy ý kiến. Theo đánh giá của các chuyên gia và doanh nghiệp, Dự thảo có nhiều điểm mới, được cho là sẽ gỡ được các “nút thắt” hiện nay, nhưng vẫn chưa đủ mạnh.

“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác cải tạo chung cư cũ. Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần đưa ra nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn.

Nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ sẽ không khả thi, vì không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Đồng thời, cần đưa ra phương thức tập thể chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tự quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị.

Cũng theo các chuyên gia, cơ quan quản lý cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi, phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. Trong đó, giá ưu đãi được tính bằng giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.

Một vấn đề khác là quy định “… cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép” của Dự thảo Nghị định.

Theo các doanh nghiệp, quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị của các địa phương.

Tuy nhiên, điều này chưa đủ mà cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số của khu vực dự án mới đảm bảo tính khả thi, từ đó mới thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Bởi lẽ, đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng, hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi.

Mặt khác, khi cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số, không hạn chế chiều cao công trình, cũng có nghĩa cộng đồng cư dân trong khu vực dự án phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho nhà đầu tư (như chung cư xây dựng mới) là sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng số lượng người cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước.