Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà: Lách luật?

Giám đốc Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết sẽ tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý trong nghiệp vụ này của Vinaland.

Pháp Luật TP.HCM số ra ngày hôm qua có bài “Người ít tiền sẽ được ở nhà xịn?” nói về việc Công ty Bất động sản Vinaland phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động vốn xây nhà. Theo đó, nếu mỗi tháng góp năm triệu đồng để mua chứng chỉ quỹ, sau năm năm khách hàng sẽ được quyền mua một căn hộ cao cấp tại dự án Saigon South Center trên đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7. Số tiền này được tính là chi phí cho quyền sử dụng đất và các chi phí khác như san lấp, giải phóng mặt bằng, thiết kế, lập dự án... Đến lúc hoàn thành, khách hàng có quyền mua 60 m2 sàn với đơn giá xây dựng gốc.

Tuy nhiên, dư luận còn nhiều băn khoăn về tính pháp lý trong khâu phát hành chứng chỉ. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như tiêu chí để xác định “giá gốc”, thời hạn hoàn thành dự án... cũng đang được đặt ra.

Vinaland: Chúng tôi vận dụng luật linh hoạt

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Đỗ Đăng Khoa, Trưởng phòng Pháp lý Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng công ty phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở là đúng luật. Ở đây công ty dựa vào quan hệ vay mượn đã quy định rõ trong Bộ luật Dân sự. Còn tại sao công ty không phát hành trái phiếu theo Luật Doanh nghiệp, ông Khoa lý giải là vì trái phiếu hút ngay một lượng vốn lớn, thu tiền ngay một lần. Như trước đây, Công ty Bất động sản Sacomreal đã phát hành trái phiếu dự án Phú Lợi, mỗi trái phiếu có giá trị cả tỷ đồng. Còn chứng chỉ tiết kiệm của Vinaland chỉ phát hành ra từng đợt, hút vốn theo hình thức tiết kiệm hàng tháng với số tiền rất ít. Ngoài ra, Vinaland không thể phát hành theo dạng trái phiếu vì chứng chỉ của công ty còn chuyển đổi ra quyền mua nhà với đơn giá xây dựng gốc.

“Do pháp luật hiện chưa có quy định rõ về phương thức phát hành chứng chỉ tiết kiệm như cách công ty đang làm nên buộc chúng tôi phải vận hành pháp luật linh hoạt. Ở phương thức này, công ty làm theo thực tiễn đời sống là việc gì mà pháp luật không cấm thì công ty làm” - ông Khoa nói.

Tuy nhiên, ông Khoa khẳng định về bản chất, công ty phát hành chứng chỉ này dựa vào quan hệ vay nợ được quy định trong Bộ luật Dân sự. Vì ngay như có phát hành trái phiếu thì về luật cũng là quan hệ vay mượn. Trong đó, công ty phát hành trái phiếu mượn một số tiền lớn của khách hàng và cam kết trả một khoản lãi nào đó. Hay khi khách hàng đi gửi tiền ngân hàng thì cũng là một quan hệ vay nợ. Khách hàng là người cho vay, còn ngân hàng là người vay. Việc này thể hiện qua một cuốn sổ tiết kiệm.

Vì thế nên tên gọi là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở của công ty cũng chỉ là cách gọi tên theo đúng hình thức người mua chứng chỉ đã tiết kiệm. Riêng với cam kết chuyển đổi chứng chỉ thành quyền mua nhà, công ty căn cứ vào giấy phép đăng ký kinh doanh.

Ba năm đã có móng

Ở một yếu tố khác được dư luận chú ý là tính khả thi của dự án mà chứng chỉ tiết kiệm của Vinaland lấy làm cơ sở để phát hành. Trao đổi với phóng viên, ông Hồ Đắc Hưng, Tổng Giám đốc Công ty Vinaland, cho biết khu đất ở đường Nguyễn Lương Bằng (quận 7) của công ty đã được UBND quận 7 chấp thuận cho đầu tư. Trong tổng số 18.000 m2 đất xây Trung tâm thương mại-dịch vụ-căn hộ cao cấp Vinaland Tower và Saigon South Center thì công ty đã mua được 15.000 m2.

“Ở quy chế phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm, chúng tôi có cam kết đến năm 2014 xây xong phần móng. Chúng tôi đã rất cẩn thận khi lùi thời hạn xây xong móng nhà đến hai năm chứ với tiến độ như hiện nay thì khoảng ba năm sau công ty đã làm xong phần móng. Ngoài ra ở phương thức này, nếu không đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án thì công ty là người chịu thiệt vì lúc đó người mua sẽ không đóng tiền mua chứng chỉ tiếp” - ông Hưng nói.

Về quy định người mua chứng chỉ sau năm năm được mua nhà với đơn giá xây dựng gốc, Vinaland giải thích đây là giá xây dựng trên một mét vuông sàn mà công ty phải trả cho nhà thầu. Cách tính là lấy tổng chi phí xây dựng (chi phí quản lý xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí mua sắm thiết bị) chia cho tổng diện tích sở hữu riêng. Ngoài ra, lúc bán nhà công ty sẽ mời một ban kiểm soát gồm chủ tịch công đoàn và hai người sở hữu nhiều chứng chỉ nhất đến kiểm tra, giám sát việc tính đơn giá gốc. Lúc đó công ty có trách nhiệm công bố tất cả hóa đơn, chứng từ, giá mua nguyên vật liệu xây dựng cho đoàn này biết.

Còn với trường hợp người tham gia đã có 60 chứng chỉ tương đương được mua 60 m2 sàn nhà với giá gốc nhưng lúc này diện tích căn hộ thực tế là 80 m2 thì phần diện tích 20 m2 còn lại phải mua theo giá thị trường. Trường hợp này ông Hưng giải thích, người mua không nên băn khoăn sợ công ty ép giá để phá vỡ cam kết vì tỷ lệ chứng chỉ tiết kiệm công ty phát hành rất hạn chế. Tỷ lệ chỉ ở mức khoảng 30% diện tích sàn xây dựng. Với con số này thì khách hàng yên tâm vì khi bán phần diện tích căn hộ với giá thị trường, công ty cũng không thể nâng cao lên được. Đó là chưa kể lúc đó công ty phải bán nhà qua sàn giao dịch và phải công bố thông tin... Vì dự kiến đến tháng 4 này, Vinaland sẽ niêm yết trên sàn chứng khoán.

Với đề xuất cần có một ngân hàng tham gia để hạn chế rủi ro cho người mua chứng chỉ, ông Hưng cho biết công ty đang xúc tiến với nhiều đối tác. Bước đầu đã có Ngân hàng Á Châu qua làm việc với Vinaland để bàn việc tham gia bảo lãnh phát hành. Trong trường hợp không có ngân hàng tham gia thì quyền lợi khách hàng vẫn được bảo đảm. Do Vinaland là công ty cổ phần nên mọi hoạt động minh bạch và đều phải báo cáo cổ đông.

“Chúng tôi phát hành chứng chỉ lần này là lấy uy tín công ty ra bảo đảm nhưng chúng tôi cũng khuyên khách hàng nên tìm hiểu kỹ về Vinaland trước khi quyết định có tham gia mua chứng chỉ hay không” - ông Hưng phát biểu.

Liên quan đến việc phát hành chứng chỉ này, trao đổi với phóng viên cuối giờ chiều qua, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM, cho biết sau khi tiếp nhận thông tin từ phóng viên sẽ cho thanh tra đi kiểm tra ngay.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP