Chồng chéo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng: Lãng phí và gây phiền hà

Đợi... quy hoạch sử dụng đất

Ông Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cứ bức xúc mãi về chuyện một doanh nghiệp mà ông biết đang đóng trụ sở ở ngay một quận nội thành TPHCM xin mở rộng trụ sở thì được trả lời rằng hãy… đăng ký kế hoạch sử dụng đất với quận!

Tại sao phải như vậy? Ông Cương hỏi và được trả lời: khu đất mà trụ sở doanh nghiệp đang tọa lạc, theo quy hoạch xây dựng thì được phép xây nhưng theo quy hoạch sử dụng đất mà quận đang triển khai thì… chưa đến lúc sử dụng. Thật là cứng nhắc và bất hợp lý hết sức, ông Cương kêu. Tuy nhiên, quy định là quy định, ai dám làm khác đi?

Theo các quy định pháp luật hiện hành, lập và triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất là cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương, mà cụ thể là Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng các Sở Tài nguyên - Môi trường các tỉnh, thành. Còn quy hoạch xây dựng được lập và triển khai bởi các cơ quan quản lý xây dựng đô thị mà cụ thể là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng.

Ông Võ Kim Cương cho biết, trước năm 2003, tức trước khi có Luật Đất đai 2003 thì việc làm quy hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành nhưng theo hình thức: “đưa” quy hoạch xây dựng vào bản đồ địa chính (loại bản đồ chủ yếu xác định ranh giới các thửa đất) để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng.

Đây là động thái hoàn toàn hợp lý vì sự kết hợp như vậy sẽ giúp ngành chức năng có cơ sở để cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, từ sau năm 2003, sự phối hợp kiểu như trên không còn.

Quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội nhằm bố trí mục đích sử dụng trên một đối tượng duy nhất là đất đai nên nhiều khi… thừa. Đơn cử một cách nôm na, trong cũng một khu đất mà cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều xác định được phép xây dựng là không cần thiết.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là một mặt của vấn đề. Nhiều lúc, nhiều nơi, hai quy hoạch trên còn khập khiễng với nhau, làm khó cho người dân và nhà đầu tư như trường hợp doanh nghiệp mà ông Võ Kim Cương kể.

Và cũng chưa hết, theo quy định, cơ sở giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định là hoặc thế này hoặc thế kia nhưng trên thực tế, vì nhiều lý do, chính một số cơ quan Nhà nước cũng lúng túng không biết căn cứ vào loại quy hoạch nào để giao, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất. Người dân và nhà đầu tư thì đương nhiên là bị “hoa mắt” trước sự không rõ ràng ấy.

Lãng phí... tiền tỷ?

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, cho biết: chi phí làm quy hoạch không rẻ. Một chuyên gia trong ngành quy hoạch đã bật mí, trung bình chi phí xây dựng một quy hoạch sử dụng đất của một quận, huyện là gần 2 tỷ đồng.

Chi phí làm quy hoạch xây dựng cũng cao xấp xỉ. Trong khi đó, ở khu vực đô thị như TPHCM, chỉ cần có quy hoạch xây dựng là đủ. Quy hoạch sử dụng đất gần như là thừa vì đã là đô thị thì việc xây dựng mới là chủ yếu.

Thế nhưng, mọi việc không dừng lại ở đấy. Theo ông Võ Kim Cương, sự bất cập này đã nảy sinh ra tiêu cực. Không ít tư vấn đã nhận ra rằng trong một đô thị thì sự trùng lắp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là rất lớn nên khi được giao làm quy hoạch sử dụng đất, họ lấy ngay quy hoạch xây dựng rồi… bôi màu (theo quy định của từng loại đất) cho thành quy hoạch sử dụng đất. Rõ ràng, ở đây đã có một khoản tiền lớn bị thất thoát.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, nhiều nước trên thế giới cũng có làm quy hoạch sử dụng đất nhưng chỉ là quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược, không đi sâu, chi tiết đến từng địa phương như Việt Nam.

Quy hoạch sử dụng đất ở các nước này chỉ định ra những chỉ giới về đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… trên cơ sở phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường… chung cho cả nước. Các ngành, các địa phương căn cứ vào quy hoạch chung này để xây dựng quy hoạch cho riêng mình.

Cả ông Nguyễn Đăng Sơn và ông Võ Kim Cương đều cho rằng, Việt Nam không nên đi ra ngoài thông lệ đó bởi thực tế đã chứng minh sự bất cập trong việc chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

Ông Nguyễn Đăng Sơn còn nhấn mạnh, trong khi lập quy hoạch, các ngành, các địa phương phải giải quyết hài hòa và tích hợp được tất cả các lợi ích của mọi người thì quy hoạch mới khả thi.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, thể hiện trong bản đồ quy hoạch phải là sự hài lòng, thắng lợi của tất cả các chủ thể: Nhà nước, người dân, nhà đầu tư thì xã hội mới phát triển bền vững được