“Cửa sáng” tăng cung nhà ở

Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại được thông qua có thể gỡ nút thắt về đất ở cho hàng trăm dự án “treo” hiện nay, tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở.

Nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Dũng Minh.

Khi nút thắt dần tháo gỡ

Trong ngày họp cuối cùng Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức được thông qua.

Theo đó, từ ngày 1/4/2025, các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc.

Nghị quyết trên nhận được nhiều kỳ vọng và thực tế, trong suốt khoảng thời gian kỳ họp diễn ra, Báo Đầu tư Chứng khoán đã nhận được hàng chục cuộc gọi của các lãnh đạo doanh nghiệp cũng như chuyên gia trao đổi về câu chuyện bế tắc nguồn cung nhà ở, về nỗi lo đói vốn khi dự án bị “treo” chỉ bởi các vấn đề pháp lý, mà quy định phải có ít nhất 1 m 2 đất ở mới được làm nhà ở là minh chứng.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến cuối tháng 9/2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM dù tăng lên, nhưng chủ yếu đến từ các dự án cũ và số ít dự án được gỡ vướng, trong khi một lượng lớn dự án vẫn đang chờ xem xét giải quyết.

Nghiêm trọng hơn, nguồn cung hạn hẹp được xem là nguyên chính dẫn tới tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài suốt thời gian qua, các sản phẩm mới đưa ra thị trường nếu có thì 80% thuộc phân khúc trung và cao cấp với giá bán tối thiểu trên 50 triệu đồng/m2.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá căn hộ tăng 46,2% trong quý III vừa qua, cao hơn mức tăng của TP.HCM, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá chung cư neo cao một phần do chủ đầu tư, môi giới đẩy lên khi nguồn cung khan hiếm, nhưng thực tế là không còn cách nào khả dĩ hơn khi thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài quá lâu khiến chi phí bị đội lên cao, từ đó buộc phải tăng giá sản phẩm để đảm bảo cân đối đầu vào.

Nhiều doanh nghiệp mong muốn làm nhà ở giá rẻ, nhưng với thực trạng các chi phí đầu vào tăng cao và việc tháo gỡ vướng mắc còn chậm như hiện nay thì rất khó thực hiện.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội chia sẻ rằng, với xu hướng phát triển dự án như hiện nay, muốn thu hút đầu tư bắt buộc phải quy hoạch các quỹ đất lớn ở xa trung tâm. Tuy nhiên, hầu hết quỹ đất này là đất nông nghiệp, đất trồng cây… nên doanh nghiệp không lập quy hoạch được do không có đất ở, cho dù quy hoạch có khu vực đất ở. Những điều này sẽ gây khó khăn, phức tạp rất lớn cho doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản.

"Việc Quốc hội quyết tâm thông qua Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại mang tới nhiều ý nghĩa tích cực không chỉ với các chủ đầu tư dự án, mà còn cho môi trường đầu tư nói chung…"

Đơn cử, hiện nay, Hà Nội đang mở rộng phát triển ra khu vực đường Vành đai 3, Vành đai 4… và ở những khu vực này đất nông nghiệp rất nhiều, nếu chiếu theo quy định cũ thì đất đai sẽ lãng phí rất lớn vì khu vực đó quy hoạch đất ở có thể phát triển nhà cao tầng, thấp tầng, nhưng không có một mét đất ở hiện hữu nào thì cuối cùng là bế tắc.

Chính vì vậy, việc Quốc hội quyết tâm thông qua Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại mang tới nhiều ý nghĩa tích cực không chỉ với các chủ đầu tư dự án, mà còn cho môi trường đầu tư nói chung, nhất là khi Việt Nam đang mong muốn mở ra những “luồng xanh” trong thu hút FDI.

Theo bà Trần Thị Khánh Linh - Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có cơ hội tăng trưởng cao với dòng vốn FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ và nhu cầu lớn đối với hầu hết các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng… Điều này góp phần tạo nên sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng việc pháp lý dự án phê duyệt chậm khiến họ phải cân nhắc nhiều hơn khi lựa chọn phân khúc để bỏ vốn và trong 3 phân khúc trọng yếu là nhà ở, văn phòng thương mại, khu công nghiệp, họ đang ưu tiên văn phòng thương mại và khu công nghiệp.

Trong khi đó, với lực lượng dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao, tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh…, tiềm năng của bất động sản nhà ở là rộng mở và dòng vốn ngoại sẽ chảy mạnh vào phân khúc này với điều kiện các dự án đều phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển.

Bởi vậy, Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại được thông qua sẽ mở ra cơ hội lớn cho loại hình nhà ở này.

Doanh nghiệp sẽ chủ động hơn

Cũng cần lưu ý thêm, tại kỳ họp vừa qua, ngoài Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, Quốc hội còn thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đấu thầu, trong đó tiếp tục cho phép thực hiện dự án BT (xây dựng - chuyển giao) thanh toán bằng quỹ đất, ngân sách nhà nước từ ngày 1/7/2025.

Trong bối cảnh huy động nguồn vốn đầu tư từ ngân sách ngày càng khó khăn và nhu cầu đầu tư cho phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng tăng mạnh, căn cứ quá trình thực hiện cơ chế này trong từng thời kỳ, việc xem xét tiếp tục áp dụng loại hình hợp đồng BT theo hướng đổi mới, hoàn thiện hơn là một “lối mở” không chỉ cho riêng vấn đề đầu tư hạ tầng giao thông, mà còn cả cho phát triển nhà ở thương mại.

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, hiện có khoảng 162 dự án BT chuyển tiếp với tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh vướng mắc sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển.

Chỉ tính riêng Hà Nội, có trên 10 dự án nhà ở thương mại theo hình thức BT đang vướng mắc và phải chờ cơ chế tháo gỡ với quy mô hàng trăm héc-ta như dự án Khu đô thị mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim - Định Công, quận Hoàng Mai (đối ứng dự án BT đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 2,5 đoạn từ đầm Hồng đến Quốc lộ 1A), hay dự án Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 (đối ứng dự án xây đường giao thông quanh khu tưởng niệm Chu Văn An)...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) nhấn mạnh, các thủ tục hành chính quá rườm rà, phức tạp đang là gánh nặng với doanh nghiệp, là rào cản làm chậm tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, làm môi trường đầu tư trở nên kém hấp dẫn.

Do đó, chỉ cần tháo gỡ nút thắt này, tạo điều kiện thông thoáng… sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động hơn trong các kế hoạch kinh doanh của mình.

Cùng góc nhìn, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là việc hàng trăm dự án không thể triển khai, chậm tiến độ kéo dài do vướng mắc pháp lý, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng tiêu cực đến cả người dân lẫn doanh nghiệp. Do đó, nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển tiếp tục bị bỏ lỡ.

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK