Chỉ nên thu thuế đất, không nên thu thuế nhà

Hiện nay Chính phủ đang lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Thuế nhà đất do Bộ Tài chính soạn thảo. Dưới đây là bài viết của một chuyên gia về thuế góp ý cho dự thảo luật này.

Thu thuế nhà có hợp lý?

Thuế đất chỉ là nói tắt, đủ và đúng phải là thuế sử dụng đất. Ý tưởng chỉ thu thuế đất, không thu thuế nhà ở nước ta không mới. Lịch sử ngàn năm nước ta chỉ thấy nói đến thuế điền. Cho tới thời Pháp thuộc mới có thuế thổ trạch thu vào nhà và đất ở. Nhưng ngay sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945, thuế thổ trạch đã bị bãi bỏ ở nông thôn (Sắc lệnh 15-SL ngày 30-1-1946) và tiếp theo, tạm đình chỉ (Sắc lệnh 27-SL ngày 28-2-1947).

Trong cải cách kinh tế năm 1951, một loạt thuế mới đã được ban hành, trong đó có thuế nông nghiệp thu vào hoa lợi ruộng đất ở nông thôn thay cho thuế điền, không có thuế nào thu vào nhà và đất ở. Đầu thập kỷ 1990, Pháp lệnh thuế nhà đất được ban hành. Dù xác định thuế thu vào cả nhà và đất ở, đất xây dựng công trình, song Pháp lệnh lại quy định: “Tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”.

Cho đến nay, thuế nhà đất thực tế vẫn chỉ thu vào đất.Cho tới cuối thế kỷ XIX, lịch sử nước ta không thấy có ghi nhận nào về thuế nhà. Các sử gia thời xưa có lẽ coi đó là đương nhiên, nên không quan tâm tìm hiểu lý do. Ngày nay ý tưởng không thu thuế nhà có thể giải thích như sau:

Một là, nhà ở hay nhà xưởng, công trình xây dựng dùng trong kinh doanh, đều là tài sản của dân và của doanh nghiệp, được tích lũy từ thu nhập sau thuế thu nhập cá nhân hay thuế thu nhập doanh nghiệp. Bây giờ nếu thu thuế vào nhà là thu không chỉ hai lần. Một lần là nộp thuế thu nhập cá nhân hay thuế thu nhập doanh nghiệp. Lần thứ hai là nộp các loại thuế liên quan tới chi phí tạo dựng nhà ở và nhà dùng để kinh doanh.

Đối với cá nhân, nhà ở, một khi đã tạo dựng được, là vật tiêu dùng tương tự như mọi vật tiêu dùng cần cho cuộc sống hàng ngày. Vậy nay lại thu thuế vào những thứ đó nữa chăng?

Còn đối với doanh nghiệp, nhà xưởng, kho tàng, công trình của họ là những vật thuộc vốn kinh doanh. Lại thu thuế vào bộ phận vốn kinh doanh này nữa chăng? Hơn nữa việc sử dụng nhà không những không tạo ra thu nhập mới, mà chúng chỉ hao mòn đi. Lấy tiền ở đâu để nộp thuế nhà? Thuế nhà không có cơ sở kinh tế.

Hai là, Nhà nước ta luôn kêu gọi và khuyến khích mọi người làm giàu chính đáng. Thuế nhà ở, nhất là lại thu lũy tiến vào những người có nhà giá trị lớn hay có nhiều nhà, là không phù hợp với chính sách nêu trên. Lý lẽ điều tiết của người giàu để giúp người nghèo chỉ thích hợp khi bàn về thuế thu nhập mà thôi.

Ba là, xét về mặt pháp luật, thu thuế nhà thể hiện tinh thần hạn chế sở hữu tài sản, không phù hợp với điều 58 Hiến pháp 1992 về quyền sở hữu thu nhập và của cải, về bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.

Bản chất thuế đất là thuế khai thác tài nguyên

Đất lại rất khác. Đất tuy cũng là tài sản, nhưng nó lại là tài nguyên quốc gia có hạn. Người ta có thể khai thác, cải tạo (hoặc hủy hoại) đất, nhưng không thể “sản xuất” ra đất. Do đó Nhà nước phải có chính sách và công cụ quản lý, trong đó có thuế, nhằm bảo vệ và kiểm soát sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả. Bản chất của thuế đất là thuế khai thác tài nguyên, không phải là thuế tài sản như thuế nhà.

Là thuế khai thác tài nguyên, thuế đất có cơ sở kinh tế là hoa lợi thu được từ sử dụng đất. Lý thuyết địa tô cho thấy hoa lợi thu được từ đất trước hết phụ thuộc vào hai yếu tố tự nhiên là độ màu mỡ và vị trí đất. Điều này hoàn toàn đúng với đất nông nghiệp.

Tuy nhiên cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa với tốc độ cao như ở nước ta hiện nay, yếu tố nhân tạo là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã trở thành yếu tố quyết định làm tăng rất nhanh hoa lợi từ đất, nhất là ở những vùng đô thị hóa.

Hoa lợi tăng như vậy không phải nhờ trời, mà nhờ có sự đầu tư của con người, trong đó có trường hợp đầu tư thực hiện trong hàng rào khuôn viên của những người sử dụng đất (doanh nghiệp, cá nhân) và đầu tư của Nhà nước ngoài hàng rào những khuôn viên đó. Đầu tư xây dựng các công trình ngoài hàng rào rất lớn, sức doanh nghiệp và dân không kham nổi, nhưng lại có tầm quan trọng quyết định đối với sự phát triển từng vùng rộng lớn và toàn bộ nền kinh tế.

Điều này dễ hiểu, song điều khó thấy hơn là sự biến đổi diện mạo kinh tế - xã hội trên những địa bàn rộng lớn và hoa lợi từ đất tăng nhanh trên cơ sở đó chỉ có thể diễn ra nhờ tác dụng cộng hưởng của toàn bộ đầu tư xã hội (gồm của Nhà nước và của những người sử dụng đất), nhưng những hoa lợi này lại chỉ có thể trực tiếp thu được trên những diện tích nằm trong hàng rào các khuôn viên, tức là trước hết rơi vào tay doanh nghiệp và cá nhân.

Thực tế này dễ dẫn tới ngộ nhận, cho rằng những hoa lợi thu được đó là do doanh nghiệp hay cá nhân những người sử dụng đất tạo ra, mà không thấy được vai trò quyết định của đầu tư của Nhà nước, và cũng từ đó không thấy được sự cần thiết phải liên tục tăng cường vốn đầu tư của Nhà nước.

Lý thuyết địa tô giúp cho thấy: để tập trung được vốn đầu tư với quy mô ngày càng lớn, Nhà nước phải trực tiếp tham gia vào việc tái phân phối hoa lợi từ đất, không chỉ với tư cách cơ quan quyền lực, mà chủ yếu với tư cách là nhà đầu tư lớn nhất.

Công cụ tái phân phối này chủ yếu phải là thuế đất. Như đã nêu, hoa lợi tăng thêm nhờ đầu tư là cơ sở kinh tế chủ yếu của thuế đất. Vì vậy, những người sử dụng đất, với tư cách là người trực tiếp thu được hoa lợi từ đất, phải có nghĩa vụ nộp thuế này và có nguồn để nộp.

Vì thế, thuế đất phải tính theo loại đất (phân biệt tùy theo mức độ hoa lợi thu được), diện tích và thời gian sử dụng (năm). Chắc chắn rằng thuế đất được thiết kế như trên sẽ nhiều lần cao hơn thuế hiện hành, nhất là ở đô thị, bởi vì hoa lợi từ đất ngày nay được xác định chủ yếu dựa vào yếu tố đầu tư.

Nhiều người ủng hộ chủ trương thu thuế đất cao hơn so với hiện hành, song lại lý giải bằng mục tiêu chống đầu cơ. Cách lý giải như vậy chứng tỏ nhận thức cũ về nguồn gốc hoa lợi từ đất và về đầu cơ đất còn tác động khá nặng. Xét về một mặt nào đó, thuế đất cao hơn, lại thu theo thời gian (không phân biệt có sử dụng hay bỏ hoang) cũng có hàm ý chống “đầu cơ”.

Song cần thấy rằng, đất, hay bất động sản nói chung, còn là vật bảo tồn giá trị. Trong chức năng này, nó không khác vàng. Bởi vậy không nên phê phán những người mua đất rồi “bỏ hoang” là đầu cơ, mà chỉ cần yêu cầu họ nộp đủ thuế. Nói đến thuế đất, không thể không nói đến thuế đất ở.

Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất ở được phân bố không đều. Nhiều người có khuôn viên ở khá rộng, trong khi diện tích đất ở của nhiều người khác lại rất khiêm tốn, thậm chí có người “không có mảnh đất cắm dùi”. Tất nhiên đó là bất công. Nhưng muốn khắc phục bất công này chắc hẳn phải qua hàng thế kỷ phát triển.

Trong điều kiện hiện nay, qua thuế đất, có thể giảm bớt mức độ bất công bằng cách tạo cho mọi người đều “có mảnh đất cắm dùi” theo nghĩa là có được một hạn mức đất ở miễn thuế. Nói đến thuế đất, cũng không thể không nói tới thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân hiện nay.

Thuế đất thu vào kết quả sử dụng đất, còn thuế chuyển nhượng bất động sản thu vào hoạt động mua bán. Cần phân biệt chuyển nhượng bất động sản của dân và của các doanh nghiệp phi địa ốc với chuyển nhượng bất động sản của các doanh nghiệp địa ốc.

Đối với doanh nghiệp địa ốc, bất động sản là hàng hóa, chuyển nhượng bất động sản là hoạt động kinh doanh, do đó có phát sinh lỗ lãi. Và vai trò điều tiết khoản lỗ lãi này thuộc về thuế thu nhập doanh nghiệp. Còn đối với người dân và doanh nghiệp phi địa ốc, việc chuyển nhượng bất động sản là hoạt động đầu tư (khi mua) và giải tư, thu hồi vốn (khi bán).

Ở đây không phát sinh lỗ lãi. Cái gọi là “lãi” trên sổ kế toán chẳng qua chỉ là biểu hiện “trượt giá” tiền thời điểm bán so với thời điểm mua mà thôi. Cho nên ý tưởng dùng thuế để điều tiết số “lãi” này không phù hợp với bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản.

Thuế chuyển nhượng bất động sản, tuy thuộc lĩnh vực tài chính, nhưng thực chất lại là một chính sách khuyến khích đầu tư, do đó thủ tục thuế phải rất đơn giản và mức thuế phải rất thấp vì mục tiêu tài chính liên quan tới bất động sản bây giờ chủ yếu đặt vào thuế đất. Mục tiêu của thuế chuyển nhượng bất động sản là tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản vận hành công khai, lành mạnh.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG