“Chỉ cải tạo chung cư không là thất bại”

“… Cải tạo chung cư cần đặt trong bối cảnh rộng lớn, đòi hỏi một tư duy mới chứ không thể thấy nhếch nhác rồi phá đi xây lại. Không thể thay thế một thứ đã lỗi thời bằng một thứ sẽ còn lỗi thời hơn” - TS. Phạm Sỹ Liêm cảnh báo… rủi ro.

Không thay đổi tổng thể - tự hại mình

* Về việc cải tạo các chung cư cũ, thành phố chủ trương xã hội hóa bằng cách để các doanh nghiệp thực hiện theo hướng xây thành nhiều tầng hơn. Có ý kiến cho rằng, làm vậy là “hút” thêm dân vào khu vực nội thị vốn đã quá tải. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Đúng là hiện tại các khu chung cư cũ đó đã quá tải rồi, vì những khu này vốn đã không ở với tiêu chuẩn ở lúc thiết kế. Tiêu chuẩn ban đầu là 6m2/người nhưng giờ có khi chỉ còn 3m2 vì số lượng người trong mỗi gia đình đều đã đông lên. Nếu cứ giữ nguyên số người hiện nay, không đưa thêm ai tới thì cũng đã vượt mật độ cho phép.

Nhưng thực ra đó không phải là điều đáng quan ngại lắm bởi vì có khi mật độ thấp ở vẫn không tốt trong khi mật độ cao mà tổ chức tốt thì ở vẫn tốt hơn.

Với số dân cư trú nhiều lên thì nhiều vấn đề như hạ tầng, giao thông, điện nước làm sao đáp ứng đủ, thưa ông?

Vậy nên mới phải tổ chức lại những yếu tố đi kèm theo. Nếu chỉ cải tạo cải chung cư mà không nghĩ tới việc khác thì đúng là thất bại.

Có 2 vấn đề đặt ra trong chính sách cải tạo chung cư cũ. Thứ nhất, phá chung cư cũ để xây lại 1 chung cư mới hay xây lại một cái gì khác? Chung cư hiện nay của chúng ta xây dựng theo mô hình tiểu khu nhà ở đã bị “bài” từ lâu vì nó có nhiều nhược điểm. Vậy, việc xóa một tiểu khu nhà ở cũ là rất đúng nhưng lại để xây dựng một tiểu khu khác mà chẳng qua là cao hơn, có thể ở rộng hơn thì vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu cư trú tốt.

Thứ 2, tiểu khu nhà ở là một thành phần của đô thị chứ không thể tách riêng. Nếu thay đổi được nó mà không thay đổi môi trường xung quanh cho phù hợp thì chính là tự mình hại mình.

Về nhu cầu năng lượng, nhà cao tầng thì điện cũng phải sử dụng nhiều hơn, cho thang máy, cho bơm nước, cho chiếu sáng nhiều vị trí suốt ngày… Cấp nước cũng tương tự, ngay cả khi số người không đông hơn, tiêu dùng nước cũng sẽ hơn trước nhiều và thoát nước cũng nhiều hơn, cống rãnh phải thiết kế khác…

* Nhưng thưa ông, với quỹ đất “găng” như hiện nay, việc cải thiện hạ tầng, môi trường xung quanh làm sao có thể thực hiện?

TS Phạm Sỹ Liêm.

Thay đổi là phải nằm trong chương trình toàn diện. Xây lại 1 tòa nhà phải mất 3-5 năm mới xong. Trong khoảng thời gian đó nếu có ý thức thì cũng phải làm được nhiều thứ, ví như xây trường học, khu mua sắm, giải trí… ngay trong khu chung cư để giảm thiểu việc đi lại, tránh căng thẳng cho giao thông.

Như vậy, cải tạo chung cư cũng cần đặt trong một bối cảnh rộng lớn hơn. Nó đòi hỏi một tư duy mới chứ không thể thấy nhếch nhác rồi phá đi xây lại. Không thể thay thế một thứ đã lỗi thời bằng một thứ sẽ còn lỗi thời hơn.

* Ý của ông là phải biến những khu chung cư hiện nay thành các khu đô thị mới?

Có thể gọi là những xã khu mới. Tiểu khu nhà ở cũ được thiết kế với chức năng đơn giản chỉ để ở, các dịch vụ gần như không có gì mấy ngoài nhà trẻ, thời bao cấp thì có một vài cửa hàng bách hóa, lương thực… Và vì khu cư trú không đáp ứng được các nhu cầu khác nên người ta phải di chuyển khắp nơi. Việc đi lại đến những phân khu chức năng như thế làm con người suốt ngày phải chạy long nhong trong đô thị, trên đường phố luôn luôn đầy người.

Vậy nên cách quy hoạch theo kiểu cũ chính là một trong những nguyên nhân tạo ra căng thẳng giao thông. Khái niệm mới, chúng ra phải xây dựng “xã khu cư trú tốt”, tức là khu vực có chức năng hỗn hợp, có chỗ ở, phố xá, trường học, khu giải trí…

Bao cấp hay phó mặc?

* Lật ngược lại vấn đề, Hà Nội hiện tại có hàng trăm nhà chung cư cũ cần cải tạo. Giả sử tất cả các dãy nhà được đập đi để xây lại thành cao ốc thì nó ảnh hưởng tới tổng thể cả thành phố như nào?

Tôi thấy rằng phải chấp nhận cho xây với mật độ cao hơn. Mức độ cao hơn thế nào thì còn phụ thuộc vào việc cải tạo cả khu vực tốt, tương xứng thì không vấn đề gì phải ngại.

Vấn đề là đặt khu chung cư đó ở chỗ nào, xây cao bao nhiêu thì phải xem xét cụ thể nhưng tôi nghĩ phải là cao tầng thì mới có thể cải tạo được. Phải chấp nhận như thế nhưng cao tầng không có nghĩa là chi chít. Ví dụ, một tòa nhà lên tới 20 tầng thì đất xung quanh nó phải rộng chứ không thể để nhà nọ sát nhà kia.

* Nhưng nhà đầu tư lại chỉ muốn xây nhà cao tầng để bán được càng nhiều số lượng các căn hộ dôi dư ra sau khi trả lại diện tích tái định cư càng tốt?

Cái đó cũng cần xem lại. Cải tạo chung cư là vấn đề chính sách. Chính sách đó được thực hiện thông qua thị trường chứ không thể phó mặc cho thị trường. Vì ở chật, nhà cũ nát, nhếch nhác nên thành phố mới có chính sách cải tạo chứ không tự nhiên mà chủ đầu tư đến phá nhà dân đang ở được.

Chính sách thì phải có chỉ đạo, kiểm soát, cải tạo cả môi trường xung quanh.

Nếu không để cho những người dân ở đó làm chủ mà để cho những người kinh doanh vào làm chủ thì nhất định nảy sinh mâu thuẫn vì lợi ích của 2 bên khác nhau. Dân ở đó phải là chủ dự án đó, đơn vị thực hiện chính là những người làm thuê cho họ.

* Có ý kiến đưa ra là xây dựng lại chung cư nhưng vẫn để 4-5 tầng thế thôi, còn đổi lại cho doanh nghiệp đất ở khu vực ngoại thành. Ông thấy thế nào?

Việc gì phải làm thế, tự nhiên mất của. Những người đang ở đó muốn ở tốt hơn thì phải bỏ tiền ra chứ, thành phố đi bao cấp trở lại? Còn ý của những các chủ đầu tư là nhắm đến những vị trí đất vàng của những khu chung cư đó. Coi như không mất hàng trăm triệu để mua mỗi m2 đất mà chỉ phải phá nhà cũ xây lại, vẫn có nhà hàng, vẫn có siêu thị… để kinh doanh thì vẫn là món lợi lớn. Đó là tính toán bình thường với những người làm kinh doanh.