Cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội: “Gian truân” tìm một khung pháp lý

Hà Nội hiện có 23 khu chung cư cũ, hầu hết được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 của thế kỷ trước, nay đã xuống cấp, hư hỏng cần xây dựng lại. Thành phố đang triển khai thực hiện thí điểm cải tạo 2 khu chung cư cũ là Kim Liên và Nguyễn Công Trứ. Tuy nhiên, qua thực tế triển khai có nhiều vướng mắc và đặc biệt là vẫn thiếu một khung pháp lý cho hoạt động cải tạo chung cư.

Thực tế, trong mấy năm qua, các cơ quan chức năng của thành phố đã có hàng chục lần dự thảo về Quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp trên địa bàn Hà Nội… nhưng đáng tiếc là vẫn chưa đi được đến quyết định cuối cùng.

Chiều ngày 4/4, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Hoàng Công Khôi đã có cuộc làm việc với các sở, ban ngành tiếp tục thảo luận về dự thảo Quy chế và đặc biệt là xem xét ý kiến đóng góp của cơ quan Mặt trận Tổ quốc.

Xã hội hóa đầu tư như thế nào?

Theo dự thảo Quy chế: Cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp là dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao, được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể trên cơ sở quy hoạch chi tiết được UBND thành phố phê duyệt trước hết nhằm đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ. Cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp được tiến hành theo phương thức xã hội hóa. Thành phố khuyến khích và hỗ trợ kinh phí cho công tác lập quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạng mục công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu; việc hỗ trợ được xác định cho từng dự án cụ thể và được thể hiện ngay trong hồ sơ mời thầu….

Dự án, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm cư, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện phê duyệt thông qua các văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.

Tuy nhiên, theo góp ý của cơ quan Mặt trận Tổ quốc vào dự thảo Quy chế: để triển khai việc xã hội hóa đầu tư, người dân được quyền tham gia bỏ tiền, góp vốn với chủ đầu tư để xây dựng dự án và cùng chia lợi. Theo Phó Chủ tịch Hoàng Công Khôi, đây cũng là một ý kiến đáng ghi nhận, tuy nhiên nếu để người dân tham gia góp vốn sẽ rất nhùng nhằng, phức tạp kéo dài thời gian triển khai dự án. Trong khi đó, theo Nghị định 34 của Chính Phủ, đến năm 2015, cả nước phải hoàn tất việc cải tạo lại các chung cư cũ, nát, hư hỏng.

Ông Vũ Văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất cũng cho rằng: doanh nghiệp khi tham gia vào dự án đầu tư, phải ứng trước tiền vốn để xây dựng, đây chính là yếu tố xã hội hóa. Còn người dân cũng đã được hưởng quyền lợi của mình, đó là khi dự án hoàn thành, người dân được nhận lại diện tích tái định cư có hệ số gấp 1,3 diện tích cũ. Do vậy, xã hội hóa đầu tư không phải là để các hộ dân tham gia góp vốn vào.

Qua rất nhiều khó khăn trong khâu GPMB, mới đây dự án phá dỡ, xây
 lại nhà chung cư cao tầng B14 Kim Liên mới có thể động thổ được.

Lựa chọn nhà đầu tư hay chỉ định?

Đây cũng là một vấn đề mà các cơ quan, ban ngành đã tranh luận nhiều để góp ý vào dự thảo Quy chế. Theo Phó Chủ tịch Hoàng Công Khôi, để đẩy nhanh tiến trình cải tạo lại các nhà chung cư cũ, thành phố sẽ chỉ định ngay đơn vị lập quy hoạch tổng thể, tổ chức điều tra xã hội học, đánh giá chất lượng công trình và điều kiện sử dụng (các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị liên quan) làm cơ sở tổ chức nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại đồng bộ các công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu chung cư cũ. Không giao các chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng đối với từng nhà chung cư riêng lẻ trong giai đoạn lập dự án quy hoạch cải tạo.

Đơn vị thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu quy hoạch cải tạo tổng thể, được ưu tiên lựa chọn tham gia thực hiện dự án đầu tư đối với từng công trình cụ thể, phù hợp với Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản.

Căn cứ quy hoạch được duyệt, Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất sẽ chủ trì, phối hợp với liên ngành thành phố xem xét, đề xuất lựa chọn hoặc tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư đối với từng công trình cụ thể, trình UBND thành phố.

Sau 12 tháng kể từ ngày được giao nhiệm vụ, nếu chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án không thể đáp ứng tiến độ theo yêu cầu của thành phố, UBND thành phố sẽ thu hồi nhiệm vụ đã giao, không thanh toán với các khoản kinh phí đã đầu tư và sẽ xem xét, giao chủ đầu tư khác đủ năng lực tổ chức thực hiện.

Thiết kế xây dựng chung cư B14, Kim Liên mới.

Thành phố toàn quyền quyết định xử lý nhà chung cư nguy hiểm

Việc xử lý các nhà chung cư nguy hiểm trên địa bàn thành phố như B6 Giảng Võ… cũng là vấn đề bức xúc của Hà Nội. Theo dự thảo Quy chế, đối với nhà chung cư nguy hiểm bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng, phải phá dỡ khẩn cấp; UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức di chuyển ngay các hộ đến tạm cư tại quỹ nhà tạm cư của thành phố, nhằm đảm bản an toàn về tính mạng và tài sản cho người dân. Các hộ gia đình phải di dời được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp về tạm cư, tái định cư.

Bên cạnh đấy, ý kiến từ các sở, ngành cũng thống nhất, với nhà chung cư nguy hiểm sẽ thực hiện theo Luật Nhà ở, thành phố sẽ toàn quyền quyết định mọi việc, trong đó có cả việc chỉ định nhà đầu tư. Để triển khai dự án nhanh, các hộ dân sẽ không được lựa chọn chủ đầu tư.

Ông Vũ Văn Hậu nhận định: Nhìn chung các ý kiến đóng góp cho dự thảo Quy chế lần này không lớn lắm, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất sẽ làm việc thêm với cơ quan Mặt trận Tổ quốc, chỉnh sửa lại dự thảo Quy chế lần cuối để trình UBND thành phố ban hành. Hy vọng, với một Quy chế đã được “hầm khá nhừ”, qua nhiều vòng góp ý, nhiều lần dự thảo, khi chính thức ban hành sẽ là khung pháp lý vững, mạnh thúc đẩy hoạt động cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố được nhanh, hiệu quả; “cởi trói” cho doanh nghiệp, nâng cao điều kiện sinh hoạt cho người dân, chỉnh trang lại bộ mặt đô thị.