Cải tạo chung cư cũ, sẽ không còn “húc đầu vào đá”

Xây mới và cải tạo chung cư cũ, vấn đề từng được Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo than thở rằng đó là “húc đầu vào đá”, đã sắp sửa “mềm mại” hơn với Dự thảo Nghị định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được đưa ra lấy ý kiến.

Mong sớm triển khai

“Tôi cũng như nhiều người dân khác rất ủng hộ và mong muốn các chính sách mới về cải tạo chung cư cũ sớm được triển khai để chúng tôi có chỗ ở mới nhằm ổn định đời sống”. Đó là tâm sự của chị Mai khi được hỏi về những quy định mới tại Dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ.

Sau trận lụt lịch sử tại Hà Nội năm 2008, gia đình chị Mai là một trong số hàng trăm hộ dân tại tòa nhà C1 Thành Công (quận Ba Đình, Hà Nội) đã bị cưỡng chế di dời lên khu tái định cư 5,3 héc-ta gần Chùa Hà (quận Cầu Giấy, Hà Nội) với lý do chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng và có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân.

Chị Mai cho biết, khi di dời, Thành phố cam kết sau 3 năm sẽ được tái định cư tại chính toà nhà cũ. Tuy nhiên, đến nay đã 7 năm nhưng “đường về còn xa”, vì dự án vẫn chỉ là bãi đất trống. Tìm hiểu, chị được biết lý do chính của sự chậm trễ trên là không hài hoà được lợi ích giữa 3 bên là Nhà nước - DN - người dân trong việc xây mới tòa nhà C1 Thành Công. Và đây cũng là vướng mắc chung của các thành phố lớn khi tiến hành cải tạo chung cư cũ.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đến nay, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở hai đô thị trung tâm là Hà Nội và TP. HCM. Hà Nội có khoảng  1.155 khối nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu từ 1 - 3 tầng. Tuy nhiên, sau 10 năm nỗ lực thực hiện chương trình này, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ.

Tại TP. HCM có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều thập niên đưa vào khai thác, sử dụng. TP. HCM đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân. Kế hoạch giai đoạn 2013 - 2015 sẽ có 65 khối nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới với hơn 7.680 hộ dân. Tuy nhiên, kế hoạch này rất khó khả thi vì nhiều vướng mắc.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, tại những khu chung cư cũ luôn tiềm tàng những mâu thuẫn giữa dân cư với nhau, hoặc giữa dân cư với đơn vị quản lý vì nhiều nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là bất cập liên quan đến quy chế quản lý nhà chung cư theo Quyết định 08 của Bộ Xây dựng.

Tháo “nút thắt”

Trao đổi với nhiều DN và người dân xung quanh các nội dung của Dự thảo nghị định, nhiều ý kiến cho rằng, đã cơ bản tháo gỡ được khó khăn trong quá trình triển khai, đặc biệt là giải được bài toán lợi ích của các bên trong hoạt động cải tạo chung cư cũ.

Chẳng hạn, về phía người dân, theo Dự thảo, những tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn DN kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư; được tham gia góp vốn cùng với DN kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có).

Đồng thời, được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định; được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tài sản đã được bồi thường; được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật…

Về phía DN, nhiều ưu đãi dành cho việc tham gia cải tạo chung cư cũ như được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan, kể cả nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương; được huy động vốn tín dụng theo quy định của pháp luật về tín dụng; được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần và tăng chiều cao công trình theo hướng không khống chế chiều cao, miễn là nằm trong quy hoạch đã được duyệt của khu vực đó. Chủ đầu tư cũng được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật.

Cũng tại Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ Xây dựng đề xuất, DN có 100% vốn đầu tư nước ngoài, DN liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư được tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư.

DN phải biết đặt mình vào vị trí của cư dân

Ông Trần Văn Truyền, Đại diện CTCP Phát triển năng lượng Sơn Vũ

Chúng tôi đang triển khai đề án cải tạo Chung cư cũ B7b Thành Công và tìm kiếm các chung cư khác để triển khai trong thời gian tới. Có thể thấy, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là việc thương lượng với cư dân tầng 1, khi họ thường có quyền lợi lớn hơn cư dân các tầng khác. Nhưng với cách làm của mình, Sơn Vũ đã thuyết phục được 34/40 chủ hộ tầng 1 của Chung cư cũ B7b Thành Công ký đơn xin cải tạo chung cư cũ.

Vấn đề thứ hai là các DN khi tham gia cải tạo chung cư cũ luôn đòi hỏi phải cho xây đến 20 tầng mới có lãi, trong khi quy hoạch không cho phép nên lâm vào bế tắc. Tuy vậy, với những công nghệ, vật liệu mới, Sơn Vũ chỉ cần xây cao 10 tầng đã có lãi.

Bí quyết để việc cải tạo chung cư cũ thành công là các cơ quan chức năng và cả DN phải “tập làm dân” trước đã. Khi đó, họ sẽ đề ra các chính sách hợp lý hơn như không nhất thiết phải thu hồi tầng 1 để làm siêu thị, có thể khống chế chiều cao nhưng linh động hơn về mật độ xây dựng, cưỡng chế thi hành đối với một vài hộ vì lợi ích riêng mà không muốn cải tạo nhà…

Với các ưu đãi như dự thảo Nghị định nói trên, tôi tin rằng, hoạt động cải tạo chung cư cữ thời gian tới sẽ thu hút rất nhiều nhà đầu tư và Sơn Vũ không phải ngoại lệ.

Quá đề cao vai trò của các chủ đầu tư tư nhân

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc tái thiết chung cư chậm trễ như vừa qua là do chính sách cải tạo chung cư cũ hiện hành quá đề cao vai trò của các chủ đầu tư tư nhân mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng.

Để vượt qua những thách thức trong công cuộc tái thiết chung cư cũ, cần thực hiện phương châm “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, DN bất động sản tham gia triển khai”. Như vậy, các DN bất động sản khi đó chỉ là đại diện chủ đầu tư, còn chủ đầu tư đích thực phải là các cư dân tại chính chung cư đó.

Ưu tiên hàng đầu trong cải thiện bộ mặt đô thị

Ông Nguyễn Chiến Thắng, Phó giám đốc Trung tâm Quy hoạch đô thị và nông thôn - Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội

Tôi đề xuất, tùy theo các điều kiện cụ thể của từng dự án, cho phép chủ đầu tư được bố trí, khai thác một phần diện tích chung cư (sau khi cải tạo, xây dựng lại) để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm bù đắp chi phí quản lý sử dụng chung cư, góp phần giảm bớt các khoản chi phí mà người dân phải đóng góp khi đưa chung cư vào khai thác, vận hành.

Giải pháp cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội phải đáp ứng các quy định về quản lý đô thị, các quy định quy chuẩn xây dựng Nhà nước ban hành, phù hợp với định hướng phát triển đô thị, xây dựng khu ở đô thị văn minh hiện đại. Cải tạo chung cư cũ nhằm giải quyết những bức xúc về môi trường, kinh tế, văn hoá, xã hội, phát triển kiện toàn không gian đô thị phải là ưu tiên hàng đầu trong việc chỉnh trang lại bộ mặt đô thị hiện nay.