Bút sa gà chết với hợp đồng mua bán nhà

Mới đây, hàng loạt khách mua nhà tại nhiều dự án đã có đơn thư phản ánh tới đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản tố cáo chủ đầu tư chây ỳ bàn giao hoặc không thực hiện đúng điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, xem xét hồ sơ mới thấy khá nhiều trường hợp khách hàng đã “cầm dao đằng lưỡi” khi đặt bút ký hợp đồng mà không xem xét kỹ nội dung. Đây là những bài học còn nguyên tính thời sự với người mua nhà.

Những câu chuyện mới mà cũ

Hầu hết các vụ việc được khách hàng phản ánh gần đây đều tại các dự án đã được công bố ra thị trường từ lâu, thậm chí đến hàng chục năm trước.

Mới đây nhất là trường hợp một dự án nhà ở ưu đãi cho cán bộ nhân viên một đơn vị. Sau đó, nhiều cán bộ nhân viên của đơn vị này bán lại suất ưu đãi cho người ngoài cơ quan.

Vì nhiều lý do, dự án không thể hoàn thiện dù đã hoàn thành xong phần thô và các khách hàng đều đã đóng 70-80% số tiền mua nhà trở lên. Khách hàng kiện cáo khắp nơi.

Tuy nhiên, trên thực tế, các điều khoản hợp đồng “khá mở” về thời hạn nhận nhà cho chủ đầu tư và đơn vị liên kết, nên không dễ để người mua nhà tại dự án này có thể buộc chủ đầu tư cam kết về một thời điểm bàn giao nhà cụ thể khi họ cũng đang gặp khó.

Trong khi đó, vụ việc diễn ra tại Dự án B5 Cầu Diễn đã được tòa án đưa ra xét xử với mức án hình sự dành cho một số lãnh đạo doanh nghiệp chủ đầu tư tại phiên tòa ngày 24/5/2016 và phiên tòa phúc thẩm ngày 17/4/2018. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, vẫn có rất nhiều khách hàng kêu cứu về việc quyền lợi của họ không được đảm bảo.

Việc không lưu ý tới bản chất cụ thể của từng hợp đồng dẫn đến nhiều rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều luật sư cho biết, dù các lãnh đạo cao nhất của cả HAIC và Housing Group - chủ đầu tư dự án B5 Cầu Diễn - đều đã bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì hành vi lừa đảo, nhưng hành trình đòi tiền của các khách hàng không hề dễ dàng, bởi những lắt léo trong hợp đồng giao kết để mua nhà giữa HAIC và Housing Group về mặt pháp lý đều không đứng về phía khách hàng.

Với Công ty HAIC, trong 2 năm 2010 - 2012, ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Tổng giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo cấp dưới huy động vốn và đã có gần 250 cá nhân tham gia với hình thức đầu tư vào dự án, với số tiền khoảng 230 tỷ đồng.

Với Housing Group, từ năm 2009, bà Châu Thị Thu Nga, nguyên Tổng giám đốc, Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo huy động vốn của hơn 600 khách hàng và đối tác, thu số tiền hơn 348,5 tỷ đồng. Tổng số căn hộ mà HAIC và Housing Group đã huy động vốn trái pháp luật tại Dự án B5 Cầu Diễn lên đến hơn 1.000 căn hộ, với tổng số tiền đã huy động là hơn 629 tỷ đồng.

Theo hồ sơ vụ án, có 3 loại hợp đồng được khách hàng ký với Housing Group và HAIC, gồm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn. Cả 3 loại hợp đồng này đều có nội dung cơ bản giống nhau: khách hàng có tiền, Housing Group và HAIC cần tiền, hai bên thỏa thuận, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền cho doanh nghiệp với các điều kiện về lãi suất, thời gian và quyền lợi phái sinh (được mua căn hộ thuộc Dự án B5 Cầu Diễn). Tùy hợp đồng vay vốn, hay góp vốn, mà số tiền được ghi nhận là vốn góp hay vốn vay, hoặc đặt cọc.

Một hợp đồng vay vốn được khách hàng cung cấp cho Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận, khách hàng cho vay số tiền 371 triệu đồng, lãi suất là 0,6%/tháng và được quyền mua căn hộ tại Dự án B5 Cầu Diễn. Sau 12 tháng kể từ ngày vay vốn, khách hàng được quyền đòi lại gốc và lãi nếu không có nhu cầu mua căn hộ.

Tương tự, một hợp đồng góp vốn đối ứng giữa khách hàng và Công ty HAIC cũng ghi nhận, khách hàng góp số vốn 500 triệu đồng, lãi suất 14%/năm. Khách hàng có quyền được mua căn hộ khi dự án được triển khai. Nếu trong thời hạn 12 tháng, dự án không được triển khai, HAIC sẽ phải trả cả gốc và lãi. Tuy nhiên, vấn đề là hợp đồng này không đảm bảo tính pháp lý nên rất dễ bị tuyên vô hiệu.

Theo luật sư Hồ Anh Khoa (Đoàn luật sư Hà Nội), các hợp đồng này, bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền mua căn hộ, nhưng do việc mua bán chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật, nên hai bên đã “chế” ra các loại hợp đồng để lách, vì thế các điều khoản... khá đặc biệt.

Chẳng hạn, điều khoản đầu tiên của hợp đồng vay vốn giữa một khách hàng và Housing Group ghi nhận: “Bên B (khách hàng) đồng ý cho bên A vay số tiền bằng 30% giá trị căn hộ mà khách hàng đăng ký góp vốn xây dựng dự án”. Điều khoản này khó hiểu ở chỗ vừa ghi nhận việc cho vay, nhưng cũng ghi nhận việc góp vốn của khách hàng.

Trong khi đó, cho vay hay góp vốn có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Nếu là cho vay, bên cho vay được quyền đòi nợ gốc và lãi. Thậm chí, khi doanh nghiệp gặp nguy cơ phá sản, chủ nợ là đối tượng được ưu tiên thanh toán trước. Nhưng góp vốn lại khác, đây là hoạt động đầu tư, lời ăn, lỗ chịu.

“Khi hai bên hợp tác thực hiện dự án bất động sản, chỉ có một bên là chủ đầu tư mới có quyền thực hiện giao dịch. Bên còn lại không phải là chủ đầu tư và do đó không có quyền đứng ra giao dịch với khách hàng. Tuy nhiên, bên liên doanh có thể huy động vốn của các cá nhân khác, hợp đồng có thể nêu rõ, do việc liên doanh với chủ đầu tư, nên họ có quyền lợi phái sinh là một số lượng căn hộ nào đó và hết hạn hợp đồng, khách hàng có thể chuyển sang mua căn hộ”, luật sư Hồ Anh Khoa nói.

Do đó, theo luật sư Khoa, xét trên hợp đồng và hiện trạng thực tế của dự án, gần 1.000 người đã đổ tiền vào dự án này đều có khả năng không thể đòi được quyền lợi: tiền gốc, lãi hoặc căn hộ.

Nhiều khoảng hở về mặt pháp lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, có một thực tế hiện nay, là rất nhiều khách hàng vẫn chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng, mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.

Trên thị trường, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định.

“Việc không lưu ý tới bản chất cụ thể của từng hợp đồng dẫn đến nhiều rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu. Với những hợp đồng kiểu như vậy, khách hàng là người cho chủ đầu tư vay, khi không mua, hoặc dự án có vấn đề, khách hàng có thể đòi lại tiền gốc cùng lãi suất (nếu có).

Trong khi đó, về danh nghĩa, với hợp đồng góp vốn, khách hàng là người cùng làm cùng hưởng với chủ đầu tư về dự án đó. Khi dự án không được cấp phép, trong khi chủ đầu tư chứng minh được tiền huy động đã dùng để đầu tư vào dự án, thì người góp vốn sẽ không có quyền đòi lại tiền”, ông Hà nhận định.

Một trong những câu chuyện điển hình có thể kể đến Dự án Tincom Pháp Vân (Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty TNHH Nam Đại Phong và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thăng Long làm chủ đầu tư.

Cụ thể, năm 2009, nhiều khách hàng đã mua nhà tại dự án này theo hình thức hợp đồng ủy thác đầu tư và hợp đồng góp vốn đầu tư thông qua nhiều công ty vệ tinh như Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý tài sản thế hệ mới, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Hưng Long... và đã nộp khoảng 30 - 40% tổng giá trị căn hộ.

Tuy nhiên, do chưa được Sở Xây dựng Hà Nội cấp phép xây dựng, nên một thời gian dài sau đó, dự án này vẫn là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Mãi đến cuối năm 2011, dự án mới có được giấy phép và tiến hành xây dựng.

Nhưng triển khai được vài tháng, đến đầu năm 2012, dự án đã dừng thi công và nằm im lìm cho đến nay. Trước tình trạng đó, nhiều người góp vốn đã xin rút vốn, nhưng phía chủ đầu tư, cũng như công ty ký hợp đồng huy động vốn không đồng ý với lý do, khi nào bán được cho khách hàng khác mới trả lại tiền khách hàng hiện hữu.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Dự án 99 Trần Bình, nay đã đổi tên thành The Garden Hill (Cầu Giấy, Hà Nội). Do chưa đủ điều kiện về pháp lý, nên Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị mới Hà Nội (đơn vị được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn ô tô Đức Phương ủy quyền) ký thỏa thuận hợp tác đầu tư với khách hàng để huy động vốn triển khai dự án.

Tuy nhiên, sau khi khách nộp tiền, dự án đã không được triển khai đúng kế hoạch. Mãi tới cuối năm 2015, dự án mới được tái khởi động khi có sự tham gia của nhà đầu tư mới. Chủ đầu tư mới chuyển đổi tính chất, quy mô dự án, nên những khách hàng góp vốn cũ muốn có nhà buộc phải mua với mức giá mới cao hơn rất nhiều so với mức giá cam kết trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cũ.


Trong một số trường hợp, dù cũng quy định là hợp đồng mua bán nhà đất như các giao dịch khác, nhưng do không đọc hoặc không lưu tâm, khách hàng dễ rơi vào trường hợp các điều khoản quy định thiếu chặt chẽ, thậm chí có hơi hướng nghiêng về bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, khiến cho khi xảy ra tranh chấp, phần thiệt thường thuộc về người mua nhà.

Chẳng hạn, tại Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy mới đây, theo nội dung đơn kiến nghị gửi Báo Đầu tư Bất động sản từ Ban đại diện người mua nhà tại dự án này, trong hợp đồng ký kết với khách hàng, chủ đầu tư dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy cam kết bàn giao nhà vào quý I/2016.

Theo hợp đồng, công trình được phép chậm bàn giao nhưng không quá 180 ngày, như vậy thời hạn muộn nhất là cuối quý III/2016. Tuy nhiên, dự án liên tục trễ hẹn bàn giao. Tính đến thời điểm này, đã hơn 1 năm theo thời hạn trong hợp đồng, khách hàng của dự án vẫn chưa được nhận nhà.

Trong số những khách hàng mua căn hộ tại dự án phản ánh thông tin tới Báo Đầu tư Bất động sản, người đóng tiền ít nhất đã nộp 80% giá trị căn hộ, có người đã thanh toán tới 100% giá trị căn hộ. Khách hàng cho biết, dù họ thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ được quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ với mong muốn nhận bàn giao theo đúng tiến độ, chất lượng như cam kết, nhưng đổi lại, điều mà họ nhận được là sự "im lặng" khó hiểu của chủ đầu tư dự án.

Không chỉ lỗi hẹn bàn giao và không có giải thích rõ ràng, các khách hàng cho biết, chủ đầu tư còn tự ý thay đổi thiết kế chung của dự án so với quảng cáo ban đầu, cũng như thay đổi thiết kế các căn hộ mà không có bất kỳ sự thông báo nào với khách hàng. Cụ thể, theo khách hàng, chủ đầu tư đã tự ý bỏ các tầng cây xanh thay vào đó là sàn thương mại hay căn hộ; bỏ cầu nối hai tòa tháp A - B; thay đổi ban công căn hộ vuông thành vát, diện tích căn hộ tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 - 30 m2...

Điều đáng nói ở đây là việc chủ đầu tư không hề có bất kỳ một thông báo nào cho khách hàng về các thay đổi trong suốt quá trình triển khai. Khi xảy ra tranh chấp, vin vào một số điều khoản cài sẵn trong hợp đồng về việc một số khách hàng có một vài ngày chậm nộp tiền trong các đợt thanh toán tiền mua căn hộ, chủ đầu tư đã “thoái thác” toàn bộ trách nhiệm phạt vi phạm Hợp đồng mua bán do chậm tiến độ bàn giao.

Nên theo sát dự án sau khi ký hợp đồng

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, mua nhà là một việc quan trọng và khá phức tạp với nhiều người. Những rủi ro luôn tiềm ẩn bắt đầu từ khi ký hợp đồng cho đến khi nhận nhà và Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, dù sau nhiều bài học trên thị trường, khách hàng đã kỹ càng hơn từ khi tìm hiểu đến giai đoạn ký hợp đồng, nhưng giai đoạn sau khi ký hợp đồng đến lúc nhận nhà lại ít được quan tâm thích đáng.


“Hiện người mua mới chỉ chú tâm vào việc nhờ người có chuyên môn cố vấn trong việc ký kết hợp đồng mà bỏ quên luôn việc theo dõi sát sao dự án sau khi ký hợp đồng. Trong khi đó, mức độ rủi ro giai đoạn này còn nhiều hơn, và mất mát cũng lớn hơn khi giá trị thanh toán tăng lên theo tiến độ”, ông Phượng nhìn nhận và cho biết thêm, sau khi thực hiện hợp đồng đã ký kết, người mua thường tự xử, diễn giải quy định hợp đồng theo cách hiểu của mình mà không trao đổi trực tiếp với bên bán. Có trường hợp quá ỷ vào nhân viên hoặc sàn môi giới mà không đến kiểm tra trực tiếp tiến độ dự án cũng như liên hệ thẳng với chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư Ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong thời gian sau khi ký kết hợp đồng đến khi nhận nhà, người mua phải thanh toán tiền và người bán phải thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, nên việc đánh giá kết quả thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư không kém phần quan trọng. Có thể giai đoạn này, các sai sót mới được phát lộ, những biểu hiện như dự án thi công cầm chừng, trao đổi thông tin yếu ớt... là những dấu hiệu cảnh báo rủi ro.

Bên cạnh đó, theo luật sư Trần Đức Phượng, không thể phủ nhận hiện nay có sự bất cân xứng vị thế giữa người bán và người mua trong giao kết hợp đồng. Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế... hùng hậu.

“Đội ngũ này rành đủ đường đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho thân chủ mình. Còn đứng sau người mua phổ biến chỉ là gia đình và những người quen được cho là có kinh nghiệm. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” tư vấn pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra. Đến lúc này thì rất dễ rơi vào cảnh... thả gà ra đuổi”, ông Phượng nói.