Nhà dưới 400 triệu ở Hà Nội: Làm được, điều kiện là...

Để giảm giá bán căn hộ, quan trọng nhất phải giảm chi phí đất, với các thành phần như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất.

Trước phát biểu của lãnh đạo UBND TP Hà Nội về việc TP sẽ đề xuất Chính phủ đồng ý để Thủ đô xây dựng các căn nhà từ 35-40m2 có mức giá từ 200-400 triệu đồng/căn, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội thừa nhận rất khó để xây dựng những căn nhà như thế ở Hà Nội, tuy nhiên không phải là không làm được.

Ông Thanh lưu ý, đây mới chỉ là giá thành xây nhà và để giảm được đã khó, chưa nói đến quỹ đất, hạ tầng... Các nhà đầu tư hiện nay phải đi xin đất và để có đất họ phải mất phí, tương tự nhà đầu tư cũng phải mất phí khi làm hạ tầng... Các loại phí ấy được cộng lại phân bổ vào mỗi mét vuông nhà, tức ngoài giá thành xây dựng còn phân bổ thêm chi phí hạ tầng, chi phí triển khai dự án...

Để giảm giá thành bán ra của căn hộ thì quan trọng nhất phải giảm chi phí đất, với các thành phần như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Điều kiện để xây được những căn nhà giá rẻ loại này là TP Hà Nội phải có quỹ đất sạch đủ lớn, đồng thời dùng tiền ngân sách hỗ trợ làm hạ tầng.

Ông Nguyễn Chí Thanh thử tính toán: Một căn nhà có giá 200-300 triệu đồng với diện tích chừng 35m2, tức là mất khoảng 6 triệu đồng cho mỗi mét vuông.

Tuy nhiên, mức giá 6 triệu đồng/m2 để xây nhà chung cư rất khó. Thay vào đó, phải không tính tiền sử dụng đất và chỉ xây nhà thấp tầng (5 tầng trở xuống) thì mới giảm thiểu được tất cả chi phí.

Thông thường, nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ ở mức tối thiểu.

Trong trường hợp của Hà Nội, nhà dưới 400 triệu đồng cũng mới chỉ là xây thô, chưa tính hoàn thiện.

"Đơn giá xây dựng của Bộ Xây dựng chỉ là một vấn đề, để xây nhà riêng với giá 6 triệu đồng/m2 cũng đã rất khó. Với nhà chung cư giá rẻ 200-400 triệu đồng thì phải xác định là TP phải hỗ trợ toàn bộ về hạ tầng, đất sạch để xây nhà theo kiểu tập thể cũ 5 tầng đổ lại, không có thang máy.

Lưu ý rằng ở đây, hạ tầng kỹ thuật chưa hề được tính. Khi ấy nhà dưới 400 triệu rộng 35-40m2 ở Hà Nội may ra có tính khả thi", Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ.

Ông Thanh cũng lưu ý, quỹ đất sạch mà TP hỗ trợ phải đủ rộng thì mới hy vọng giảm giá thành được. Chẳng hạn, nếu quỹ đất rộng 10ha thì chỉ có tối thiểu 1 trường mầm non, 1 trường tiểu học và chưa chắc còn đủ đất để xây dựng 1 trường THCS.

"Như ở nước ngoài, để làm nhà ở xã hội ít nhất họ phải có quỹ đất từ 10ha trở lên thì mới có quy hoạch tổng thể, đầy đủ cơ sở hạ tầng. Quỹ đất rộng thì mới tiết kiệm được tiền thiết kế, tiền khảo sát, tiền quản lý triển khai trên dự án.

Đơn giá xây dựng của Bộ Xây dựng tại Hà Nội đã có, để giảm xuống nữa thì phải tiết kiệm những thứ cấu thành ra đơn giá ấy.

TP phải hỗ trợ hoàn toàn chứ không phải phân bổ chi phí hạ tầng cho người mua. Nếu thế thì giá thành bán ra của căn hộ sẽ lớn hơn 400 triệu đồng và người mua phải bỏ ra nhiều hơn", ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Ông Thanh nhắc lại mô hình của Bình Dương khi tỉnh này thành công trong việc xây dựng nhà ở xã hội giá 90-150 triệu đồng đáp ứng phần lớn nhu cầu của công nhân, người lao động.

Ông khẳng định, chắc chắn nhà đầu tư không bỏ tiền ra cho không mà họ được sự hỗ trợ của tỉnh, trong đó có tiền hạ tầng. Nếu tiền này phân bổ vào giá thành bán ra của căn hộ thì sẽ rất lớn.