Bốn cách tạo vốn cho bất động sản

Huy động vốn cho bất động sản sẽ không còn là chuyện quá khó nếu chúng ta biết chọn đúng con đường.

Bài toán vốn

Theo Hiệp hội Bất động sản, ngoài các vấn đề bất cập về trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khoán… thì vấn đề vốn đang được xem là bài toán nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng.

Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm.

Chẳng hạn, tổng dư nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản tại Tp.HCM đã lên tới trên 29.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ, tại Hà Nội là trên 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu lại đang có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng.

Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư bất động sản của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 25% năm 2005, xuống còn 9% năm 2006 và trong năm 2007 là 6 -7%.

Bốn giải pháp

Như vậy, có thể thấy, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang ngày một khó khăn hơn. Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản, trong điều kiện thị trường bất động sản đang có nhiều biến động như hiện nay, các giải pháp huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản cần được thực hiện theo các hướng sau:

Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.

Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.

Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.

Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản.

Thứ hai, cần "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhà rỗi chính là phải làm sao “chứng khoán hóa được các dự án bất động sản”.

Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế đang đề xuất việc phát hành chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.

Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.

Việc phát hành chứng chỉ bất động sản là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản.

Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản…

Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư .

Thứ tư, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ…

Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội…

Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng các hình thức khác như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức.

Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.