Bất động sản - cơn sốt và bong bóng

Kể từ sau Tết Nguyên đán tới nay, giá đất tại nhiều địa phương tăng vùn vụt, bất chấp khuyến cáo việc sốt ảo và bong bóng bất động sản có thể nổ bất cứ lúc nào. Tại vùng ven TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)... giá đất tăng mạnh đi cùng với rủi ro lớn.

Thời gian gần đây, giá đất tại một số địa phương tăng mạnh. Rõ nhất là tại vùng ven TP Hồ Chí Minh, 3 đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang). Giá đất ở Bà Rịa-Vũng Tàu cũng tăng mạnh. Cơn sốt đất tăng nhiệt, nhưng cùng đó lại là nỗi lo “bong bóng” có thể nổ bất cứ lúc nào.

Xu hướng ly tâm

Cũng như nhiều địa phương khác, trong vòng hơn 5 năm (tính cho đến hết năm 2017), giá nhà đất ở Bà Rịa-Vũng Tàu chững lại, đi xuống. Việc giao dịch bất động sản (BĐS) khó khăn khi tính thanh khoản thấp. Nhiều người cho rằng, địa phương này đã “hết lợi thế”, không thu hút được đầu tư và cũng không hút được người có tiền đến sinh cơ lập nghiệp; hoặc là chọn làm nơi nghỉ dưỡng.

Nhưng kể từ đầu năm tới nay, “gió đã đổi chiều”. Từ sau Tết Nguyên đán, hoạt động mua bán BĐS tại Bà Rịa-Vũng Tàu được coi là “nhộn nhịp một cách khác thường” cùng với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư đến từ TP Hồ Chí Minh.

Bà Rịa-Vũng Tàu “cận thị, cận giang, cận lộ”, cách TP HCM chưa đầy 100 km thông qua tuyến cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây và quốc lộ 51. Tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành đang chuẩn bị đưa vào sử dụng sẽ kết nối miền Tây với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu một cách dễ dàng cũng là một lợi thế đáng kể. Sân bay quốc tế Long Thành đã được quy hoạch, quyết định đầu tư càng làm cho địa phương này xích lại gần hơn với “nhịp điệu phố phường”.

Tính đến thời điểm này, giá BĐS Bà Rịa-Vũng Tàu đã có sự gia tăng đáng kể. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP Bà Rịa đã tăng từ khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Giá đất nền, nhà phố tại một số dự án gần khu vực trung tâm đang được giao dịch ở mức từ 35 - 40 triệu đồng/mét vuông, tương đương khoảng từ 3,5 - 4 tỷ đồng/căn. Nên nhớ rằng, lúc trước BĐS tại TP Vũng Tàu mới có giá, còn Bà Rịa rất ít người quan tâm.

Một vị giám đốc sàn giao dịch BĐS Bà Rịa cho biết, giá BĐS tại đây đã tăng gấp đôi so với một năm trước. Người Vũng Tàu gọi đó là “làn sóng ly tâm”- chỉ việc nhà đầu tư dần “né” TP Vũng Tàu mà chuyển đến nơi khác, trong đó có Bà Rịa. Điều đó có thể thấy rõ với việc Công ty BĐS Danh Khôi đã có trong tay một dự án có quy mô gần 10 héc-ta ngay trung tâm thành phố Bà Rịa để phát triển thành khu đô thị mang tên Barya City. Công ty địa ốc Việt Hân cũng mạnh tay đầu tư vào Bà Rịa-Vũng Tàu với 2 dự án lớn là khu phức hợp Skypark Long Điền và khu dân cư Việt Hân 3 tại huyện Long Điền...

“Xu hướng ly tâm” khiến giá đất ở Bà Rịa tăng mạnh được cho là khởi phát từ những nhà đầu tư đến từ TPHCM. Nhưng xu hướng thì bao giờ cũng sẽ có điểm dừng nếu không muốn nói là sẽ sớm dừng. Giới chuyên gia BĐS trong khu vực cho rằng, sẽ không bền nếu đầu tư vào đây trong lúc thị trường đang lên cơn sốt vì dẫu sao Bà Rịa cũng không thuận lợi cho việc kinh doanh, có nghĩa là khó sinh lời từ BĐS.

Trong cơn “say” đất

Tại thời điểm này, “đất Phú Quốc” là từ khoá nóng của giới đầu tư BĐS. Cò đất xuất hiện ngày một nhiều, ngay cả đến những người dân vốn chỉ quen với lên rẫy, làm mắm nhưng “nhân một ngày đẹp trời” cũng đã biến thành người môi giới BĐS.

Từ ngày được phép lập Dự án mở rộng Khu kinh tế cửa khẩu thị trấn Dương Đông với diện tích 3.000 ha thì việc mua bán sang nhượng đất đai diễn ra rất ồn ào. Chớp thời cơ, giới đầu cơ nhảy vào thao túng thị trường, đẩy giá đất “đảo Ngọc” lên chóng mặt.


Nếu so với giữa năm 2017, tại thời điểm này, giá đất Phú Quốc tăng trên dưới 4 lần- nói như một người kinh doanh du lịch ở đây thì “không buôn gì cho lại”. Tại Cửa Dương, Cửa Cạn, Dương Tơ, Hàm Ninh, Dương Đông... người dân lẫn cò đất trưng ra rất nhiều quảng cáo mua bán đất. Có cảm giác như mua đất ở đây như... mua tôm tươi, mua mau kẻo hết. Ở thị trấn Dương Đông, giá đất cao nhất là mặt tiền đường Trần Hưng Đạo. Ngày 23/4, một lô đất 500 m2 được chào giá 39 tỷ đồng, trong khi trước đó 3 tháng nó được rao bán 10 tỷ đồng. Trên tuyến đường tránh thị trấn Dương Đông, giá đất mặt tiền thời điểm giữa năm 2017 rao bán 3,5 tỉ đồng lô 1000 m2, hiện đã vọt lên 9 tỷ đồng. Một lô khác ở Bến Tràm, sau Tết Nguyên đán rao bán 1 tỷ đồng, 10 ngày trước (ngày 12/4) rao bán  3 tỷ đồng, thì đến ngày 22/4 chủ đất “hét” 5,2 tỷ mới bán. Giá giao dịch các nền nhà tái định cư từ dự án cáp treo vốn trên dưới 350 triệu đồng/nền, hiện dao động ở mức 1,6-1,8 tỷ đồng/nền.

Do cơn sốt đất lên cao, nhiều người đã vào tận các ngõ, ngách để “thu gom”, bất chấp nơi đó có phù hợp với quy hoạch chung hay không. Được giá, một số hộ nhận giao khoán rừng cũng lặng lẽ bán dưới hình thức giao sổ nhận khoán một cách bất hợp pháp.

Khang- một nhân viên môi giới BĐS cho biết, mỗi ngày anh tiếp khoảng 100 khách giao dịch. “Đông nhất là thứ bảy và chủ nhật. Người hỏi mua phần lớn đến từ Hà Nội và TP HCM; Một số ít là Việt kiều. Nhưng họ mua là để bán vì không thấy ai có nhu cầu mua để xây nhà thời điểm này. Một số người mua đất do tôi giới thiệu, ngay sau khi hoàn thành thủ tục lại thuê chính tôi bán lại để kiếm lời”- anh Khang nói.

Một vị lãnh đạo xã Gành Dầu cho biết, trong vòng 3 năm, mỗi công đất giá nửa tỷ đã tăng vọt lên 12 tỷ đồng. Còn nếu tính trong vòng một năm thì tăng 400%, tức 3 tỷ lên 12 tỷ đồng. Vị này cũng cho rằng giá đất cao ngất ngưởng ở Phú Quốc như hiện nay là ảo, do giới đầu cơ và những người môi giới “thổi” lên qua các lần giao dịch. “Giá đất cao như vậy chỉ có người đầu cơ mua thôi, chứ mua đất cất nhà ở hay kinh doanh thì tôi thấy ít ai cầm số tiền lớn mà mua đất ồ ạt như vậy”- vị này nói. Trên thực tế đã có người đành bỏ tiền tỷ đặt cọc do không dám mua đất để đầu cơ tiếp vì sợ rớt giá. Cơn sốt đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy rằng, tại xã Hàm Ninh, giao dịch vẫn khá sôi nổi, nhất là ở khu vực ven biển.

Sở dĩ có tình trạng “sốt” là do người ta kỳ vọng khi Phú Quốc trở thành đặc khu thì công cuộc kinh doanh sẽ thuận lợi. Người ta nói rằng, Phú Quốc đang trong cơn “say” đất.

Nhưng, say mãi rồi cũng phải tỉnh. Hẳn nhiều người chưa quên cảnh “chết lâm sàng” của không ít đại gia BĐS, kể cả những người đầu tư “lướt sóng” ở nhiều địa phương trong cả nước. Trước lo ngại “bong bóng BĐS” có thể vỡ bất cứ lúc nào, UBND huyện Phú Quốc đã lên tiếng khuyến cáo người mua đất nên bình tĩnh, suy tính trước khi quyết định xuống tiền, không chạy theo cơn sốt ảo mà mua với bất cứ giá nào. Nếu mua phải hết sức thận trọng, đặc biệt là không thể liều mình bỏ tiền mua đất bất hợp pháp. Bởi cho dù có lên đặc khu thì ở Phú Quốc không phải nơi nào cũng cho phép xây dựng nhà hàng, khách sạn hay làm điểm du lịch, kinh doanh dịch vụ. 

Quảng Ninh, Khánh Hòa bác thông tin sốt đất đặc khu

Ngày 18/4, tại cuộc họp của Ban chỉ đạo quốc gia về phát triển các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, đại diện lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh cho rằng, thông tin tình trạng sốt đất tại Vân Đồn là không chính xác. Thời gian qua xuất hiện một số cò đất đến Vân Đồn để tạo “bong bóng” nhà đất, tuy nhiên tỉnh đã chỉ đạo quyết liệt, khống chế vấn đề này. Còn lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa cho biết, tình hình đất đai ở Bắc Vân Phong diễn biến phức tạp. Kể từ tháng 12/2017, tỉnh không cấp thêm giấy phép xây dựng dự án mới mà chỉ thực hiện quản lý chặt các dự án đã có. Địa phương cũng thành lập tổ liên ngành để kiểm tra, chấn chỉnh vấn đề này.