Bất ổn chung cư - như “canh hẹ”

Tại nhiều dự án chung cư, thời gian qua có những bất ổn kéo dài không được các bên tích cực giải quyết, thậm chí để lại những hậu quả nghiêm trọng. Điều này dẫn tới tình trạng đã và đang diễn ra các vụ tranh chấp, đấu tranh giữa cư dân và chủ đầu tư, tạo thành một làn sóng căng băng rôn kêu gọi, phản đối trên diện rộng, gây ra những xáo trộn trong cuộc sống của người dân và phần nào ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

Đã và đang diễn ra các vụ tranh chấp, đấu tranh giữa cư dân và chủ đầu tư, tạo thành một làn sóng căng băng rôn kêu gọi, phản đối trên diện rộng. Ảnh: H.A.

Chưa bao giờ tình trạng bất đồng, tranh chấp giữa cư dân và các chủ đầu tư tại các dự án chung cư diễn ra nhiều như thời gian gần đây. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các bất ổn kéo dài không được giải quyết triệt để, trong đó nguyên nhân chính là việc chủ đầu tư không đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy (PCCC); trì hoãn thành lập và vận hành Ban quản trị; chậm tiến độ; tính thiếu diện tích căn hộ; không đảm bảo các tiện ích; không thực hiện đấu nối với hạ tầng và không đảm bảo các tiện ích; điều kiện theo cam kết trong hợp đồng mua nhà.

PCCC không được đảm bảo là tình trạng diễn ra tại nhiều dự án chung cư trong thời gian qua. Lo ngại cho tính mạng bị đe dọa, sau khi kiến nghị với chủ đầu tư bằng văn bản không thành, cư dân của nhiều dự án chung cư đã tập trung căng băng rôn, đấu tranh phản đối và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ngay các biện pháp. Tại Hà Nội, từ năm 2017 và mới đây nhất là cuối tháng 3/2018, cư dân tòa nhà Capital Garden 102 Trường Chinh đã nhiều lần tập trung căng băng rôn, biểu ngữ yêu cầu chủ đầu tư nghiệm thu PCCC. Theo thông tin từ Cảnh sát PCCC TP.Hà Nội, chung cư cao cấp Capital Garden 102 Trường Chinh là một trong những công trình thuộc nhóm các chung cư vi phạm các quy định về PCCC do chưa nghiệm thu về PCCC nhưng đã đưa vào sử dụng, trong năm 2017, chủ đầu tư của chung cư này đã bị phạt 103 triệu đồng. Tương tự, tại nhiều dự án như chung cư Golden West, Tràng An Complex, Hei Tower,  toà nhà Sông Đà (Hà Nội)… Tại Nghệ An, cư dân chung cư PVNC2 - CT02 mới đây cũng tập trung phản đối chủ đầu tư  khi 4 tháng sau khi người dân vào ở, hệ thống PCCC cùng nhiều hạng mục của chung cư vẫn chưa có. Năm 2016, sự cố hỏa hoạn tại khu đô thị Xa La Hà Đông tuy không gây thiệt hại về người nhưng đã là hồi chuông cảnh báo cho tình trạng mất an toàn cháy nổ tại chung cư. Và đến 2018, vụ cháy làm 13 người chết tại chung cư Carina (TP.HCM) đã làm dấy lên làn sóng đấu tranh của cư dân tại nhiều dự án.

Bên cạnh đó, thời gian qua nhiều vụ đấu tranh của cư dân tại các dự án liên quan đến việc chủ đầu tư trì hoãn thành lập Ban quản trị, thiếu minh bạch trong quản lý quỹ bảo trì chung cư. Thậm chí, mới đây, một sự việc không có trong tiền lệ là cư dân của chung cư Văn Phú Victoria sau khi đã thành lập được Ban quản trị đã đấu tranh đòi tổ chức Hội nghị bất thường vì Ban quản trị tòa nhà đã không có nhiều đóng góp cho sự phát triển chung của toàn thể cư dân trong chung cư, không công khai tài chính về các khoản thu - chi trong việc quản lý và vận hành tòa nhà, trong khi đó, quỹ bảo trì lên tới hàng chục tỷ đồng.

Liên quan đến kết nối hạ tầng, một trong những vụ việc điển hình gần đây là việc cư dân dự án Goldmark City và dự án Vinaconex 7 tranh chấp đường đi giữa hai dự án. Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư Goldmark City khi bán hàng đã cho biết dự án có tường rào ngăn cách với khu dân cư bên ngoài và đoạn đường giáp ranh trên thuộc đất của dự án, tuy nhiên, theo quy hoạch, Goldmark City lại là dự án mở.

Phí bảo trì: Ngòi nổ xung đột

Trên thực tế, chung cư là nơi ở lý tưởng gần như bắt buộc của các đô thị sau này, vì thế xung đột tại các chung cư ảnh hưởng rất lớn đến xã hội. Dưới góc độ thị trường, những bất ổn nêu trên, đặc biệt là sự số cháy nổ gây hậu quả nghiêm trọng sẽ ảnh hưởng đến giao dịch trên thị trường.

Theo ông Mai Đức Thắng, Giám đốc Đầu tư (Công ty Đất xanh Miền Bắc), chắc chắn vấn đề PCCC sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS theo chiều hướng không thuận lợi. Song ông Thắng cho rằng, giao dịch chỉ chững lại rồi sẽ trở lại với guồng quay của nó. Tuy nhiên, ông Thắng khuyến cáo, PCCC nếu được làm tốt chính là điểm cộng của dự án. Các chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện về thiết bị PCCC cũng như phải đảm bảo các thiết bị này được vận hành tốt, đảm bảo khi xảy ra cháy sẽ dập được ngay từ đầu… nếu làm tốt vấn đề này và công khai thông tin thì chủ đầu tư đó sẽ vươn lên ghi điểm trên thị trường, sẽ nhận được sự quan tâm, tin tưởng của khách hàng.

Liên quan đến vấn đề thành lập Ban quản trị chung cư, quản lý phí bảo trì toà nhà, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, hiện nay phí bảo trì là xung đột lớn nhất, vì đây là số tiền rất lớn, có những dự án phí bảo trì lên đến hàng chục,thậm chí hàng trăm tỷ đồng và việc sử dụng, quản lý quỹ như thế nào là mối quan tâm của cư dân tại các dự án… Hiện nay có những xung đột nhà chung cư do chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập Ban quản trị vì muốn toàn quyền sử dụng phí bảo trì. Và khi không thành lập Ban quản trị thì chủ đầu tư đồng thời kiêm luôn công tác quản lý tòa nhà. Hậu quả của sự cố ở chung cư Carian là ví dụ điển hình, chủ đầu tư không thành lập Ban quản trị mà tự “ôm” luôn phần quản lý trực tiếp tòa nhà, do đó, khi xảy ra sự cố hỏa hoạn, Carina phải chịu trách nhiệm”.

Ông Nguyễn Văn Đực cũng cho biết: “Khi đưa ra vấn đề phí bảo trì, tôi đã cảnh báo Bộ Xây dựng rằng có thể đây là cội nguồn của xung đột. Và thực tế xảy ra đúng như vậy, vì số tiền thu được là rất lớn. Tôi cho rằng chỉ nên tính phí bảo trì trên chi phí xây dựng thôi, chứ không nên tính trên tiền đất. Ví dụ, một mét vuông 100 triệu đồng thì tiền xây dựng khoảng 20 triệu đồng, 80 triệu đồng còn lại là tiền sử dụng đất và các chi phí khác, lợi nhuận, vậy chỉ nên đánh phí vào tiền xây dựng thôi, đúng với tính chất phí bảo trì. Đây là cái sai của Bộ Xây dựng mà Bộ không nhìn nhận ra để bây giờ xảy ra rất nhiều xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư, cư dân và Ban quản trị. Bên cạnh đó, ngay trong Ban quản trị cũng  xung đột với nhau”.

Nhiều ý kiến cho rằng, để hạn chế các bất ổn, sự minh bạch thông tin về dự án cần phải được chủ đầu tư đặt lên hàng đầu. Bên cạnh đó, chủ đầu tư các dự án phải đảm bảo những cam kết với khách hàng, đồng thời cần có sự vào cuộc tích cực của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên. Về vấn đề thành lập Ban quản trị, nhiều ý kiến cho rằng, nếu chủ đầu tư chây ỳ không tổ chức hội nghị bầu Ban quản trị thì vai trò của địa phương là phải phạt chủ đầu tư, hoặc nếu cần thì chính quyền địa phương đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư, loại bỏ chủ đầu tư nếu không hợp tác. Phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương thì mới tổ chức được hội nghị nhà chung cư.
 

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam:

“Để tránh kiện cáo, tranh chấp về chất lượng, tiến độ dự án, chủ đầu tư nên lựa chọn nhà thầu chất lượng vì nếu không họ sẽ phải chịu trách nhiệm các vấn đề về chất lượng xảy ra về sau.  Vì khi đảm bảo chất lượng và tiến độ, họ không phải lo các vấn đề rủi ro phát sinh, dẫn đến khiếu kiện từ cư dân. Chất lượng, tiến độ chậm sẽ dẫn đến chủ đầu tư bị ảnh hưởng về uy tín cũng như thiệt hại về kinh tế”.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills TP.HCM:

“Dư chấn xã hội từ những sự cố đáng tiếc xảy ra tại chung cư gần đây đã khiến người tiêu dùng dè dặt hơn với phân khúc chung cư. Khách hàng bắt đầu cẩn trọng hơn khi chọn mua một căn hộ tại các dự án chung cư. Đây có thể là rào cản khiến thị trường căn hộ có vẻ chững lại, nhưng cũng là lúc để nhà đầu tư cam kết mạnh mẽ hơn về độ an toàn của sản phẩm, bên cạnh các yêu cầu về chất lượng chung. Ngoài ra, rào cản này cũng thúc đẩy khách hàng sẽ dành nhiều thời gian để tìm hiểu, khảo sát dự án đồng thời đặt ra các vấn đề an toàn mà trước đây họ chưa từng hoặc rất ít đả động đến. Với người đã xuống tiền mua, việc thanh toán có thể bị trì hoãn (giãn tiến độ) cho đến khi các thắc mắc về an toàn cháy nổ được giải đáp một cách thỏa đáng. Riêng những chung cư đã đưa vào hoạt động, cách vận hành hệ thống PCCC tiếp tục trở thành tác nhân quan trọng trong việc giữ cư dân tiếp tục ở lại hay bán nhà đi nơi khác. Có thể nói, hành vi tiêu dùng của người mua nhà được dự đoán sẽ thay đổi mạnh mẽ sau những tai nạn hỏa hoạn vừa qua. Bên cạnh đó, người mua có thể chú ý đến việc xem xét các quy trình bàn giao căn hộ để hiểu rõ mức độ đầu tư của tài sản ngay từ đầu. Ngoài các hợp đồng mua bán, các phụ lục, bản vẽ hoàn công, việc kiểm tra các thiết bị, vật liệu, nội thất trong căn hộ so sánh xem có chính xác với nội dung ghi trong hợp đồng hay không cũng vô cùng quan trọng”.