Bảo trì chung cư tái định cư gặp khó

Theo Luật Nhà ở năm 2014, đối với nhà tái định cư (TĐC), chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Tuy nhiên, việc chưa thành lập được các ban quản trị (BQT) tòa nhà để đại diện cho các chủ sở hữu huy động 2% kinh phí bảo trì và đóng góp của các chủ sở hữu đã khiến cho công việc này gặp nhiều khó khăn.

Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2014, trách nhiệm sửa chữa hỏng hóc (thường gặp nhất là hệ thống thang máy, máy bơm) thuộc về các hộ dân trong tòa nhà, mà đại diện là BQT; và kinh phí thực hiện được trích ra từ khoản 2% phí bảo trì của tòa nhà (bằng 2% giá bán nhà), trường hợp không đủ thì đóng góp tương ứng với diện tích riêng của từng chủ sở hữu.

Tại Hà Nội, từ năm 2013 trở về trước, khối lượng công việc bảo trì do Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội thực hiện; kinh phí bảo trì được liên ngành thành phố kiểm tra, Sở Tài chính quyết toán. Sau đó, UBND thành phố đã ban hành các quyết định chuyển trả kinh phí bảo trì 2% của các tòa nhà chung cư TĐC từ tài khoản tạm giữ của Sở Tài chính tại Kho bạc Nhà nước về tài khoản tiền gửi của Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội lập tại ngân hàng thương mại; Công ty có trách nhiệm giữ, không được tự ý sử dụng khi chưa được hội nghị nhà chung cư thông qua và phải chuyển giao tài khoản trên cho BQT sau khi được thành lập.

Trên địa bàn Hà Nội đã hoàn thành 173 tòa nhà chung cư TĐC, với tổng cộng 15.209 căn hộ. Trong đó, 147 tòa nhà thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội vận hành. Tổng số căn hộ đã bàn giao, sử dụng là 14.452 (bao gồm cả bố trí tạm cư). Tính đến ngày 1-5-2016, đã trình thành phố thu hồi 115 căn có quyết định bán nhà nhưng không còn nhu cầu sử dụng; thu hồi 116 căn đã thông báo cho chủ đầu tư nhưng quá 12 tháng không sử dụng.

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, việc tổ chức hội nghị chung cư thường gặp vướng mắc. Nhiều chung cư không thành lập được BQT, do đó việc huy động kinh phí 2% bảo trì và các nguồn đóng góp của chủ sở hữu theo quy định để sửa chữa hư hỏng thang máy, thiết bị dùng chung theo quy định mới không khả thi. Chưa kể, trong quá trình xây dựng văn bản hướng dẫn, một số vấn đề như: Xác định mức hỗ trợ công tác bảo trì, quản lý vận hành nhà TĐC, xây dựng khung giá dịch vụ trên địa bàn, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung trong nhà chung cư... không rõ ràng; UBND TP Hà Nội phải giao Sở Xây dựng làm việc với các cơ quan liên quan, để tham vấn, hướng dẫn thực hiện.

Mặt khác, giá bán nhà TĐC thường rất thấp so với giá nhà thương mại, nên phí bảo trì 2% thu trên giá bán cũng rất thấp, nhiều khi không đủ chi. Trong khi, chung cư TĐC xuống cấp từng ngày do thiếu bảo trì thường xuyên. Để bảo đảm việc vận hành cơ bản, UBND thành phố vẫn yêu cầu các đơn vị liên quan sửa chữa hư hỏng thiết bị dùng chung, phục vụ nhu cầu sử dụng thường ngày của nhân dân, mà không thể chờ thành lập BQT. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, đơn vị vận hành 18 tòa chung cư TĐC Nam Trung Yên (Cầu Giấy) đã phải chi nhiều tỷ đồng để bảo trì phần dùng chung, mặc dù chưa biết lấy nguồn kinh phí nào để bù đắp.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, để gỡ vướng, UBND TP Hà Nội đã báo cáo Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ đưa vấn đề này vào nội dung xử lý chuyển tiếp tại quy định mới. Theo đó, nhà chung cư TĐC có dành phần diện tích để kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt thì sau khi trừ các khoản chi phí kinh doanh hợp lý, UBND cấp tỉnh được sử dụng khoản tiền thu được từ hoạt động kinh doanh để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (như thang máy, hệ thống phòng cháy - chữa cháy, máy bơm nước, máy phát điện, mặt ngoài chung cư…) và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý, vận hành nhà ở, làm căn cứ tháo gỡ khó khăn từ việc đóng góp kinh phí của cư dân.

Cùng với đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã phối hợp với chính quyền quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Ba Đình tổ chức họp với cư dân các chung cư TĐC, phổ biến nội dung các quy định mới về quản lý, sử dụng chung cư TĐC để thống nhất nhận thức. Trước đây, đa số các hộ dân cho rằng, việc vận hành, bảo trì nhà chung cư TĐC thuộc trách nhiệm của chính quyền. Sau khi được giải thích, hướng dẫn, bước đầu cư dân một số tòa nhà đã thống nhất với kế hoạch tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập BQT ngay trong năm 2016. Nếu không sớm giải quyết được "nút thắt" này, việc bảo trì vẫn mãi loay hoay và nhà TĐC thì cứ tiếp tục xuống cấp.