Quỹ đầu tư bất động sản, cần làm rõ cơ chế hoạt động

Dù các quy định về việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã được ban hành nhiều năm (từ năm 2012), nhưng cho đến nay mới có duy nhất một quỹ đầu tư bất động sản nội địa ra đời.
'

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, vướng mắc lớn nhất có thể nhìn nhận là việc các quy định về REIT bị lẫn lộn với quỹ ủy thác đầu tư bất động sản.

Ông Châu cho biết, về cơ sở pháp lý cho việc thành lập và hoạt động quỹ đầu tư bất động sản, thì từ năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012 và Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Sau này, Nghị định số 60/2015 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 58/2012 cũng đã dành tới 3 chương để quy định về quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề là cách quy định về quỹ lại bị lai tạp giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản, trong khi đây là hai loại hình quỹ hoàn toàn khác nhau, với vai trò và hoạt động khác nhau trên thị trường.

Trong đó, quỹ tín thác bất động sản là mô hình quỹ chỉ đầu tư vào các loại hình tài sản sinh lời, đã được định hình và quyền sở hữu đầy đủ như tòa nhà, văn phòng để khai thác và mang lại tỷ suất sinh lời như mong muốn của nhà đầu tư. Điều này khác hẳn với vai trò và ý nghĩa của quỹ đầu tư bất động sản, là đồng chủ đầu tư, để giải quyết cho bài toán vốn đầu vào khi triển khai một dự án.

“Tất nhiên, dù được định nghĩa như quỹ tín thác, nhưng các quy định hiện tại vẫn cho phép trích một phần quỹ để đầu tư vào các dự án xây dựng dở dang. Điều này ở góc độ nào đó là tốt, nhưng về dài hạn sẽ khiến các quỹ hoạt động không rõ ràng và có đạt hiệu quả cao. Ở nhiều nước trên thế giới, hai mô hình này thường tách riêng và đóng vai trò khác nhau. Đây chính là điều cơ quan quản lý cần xem xét lại, giúp các quỹ này sớm được triển khai tại Việt Nam”, ông Châu cho biết.

Còn theo ông Phạm Ngọc Quang, CFA, Trưởng phòng Phát triển sản phẩm Công ty Quản lý quỹ Bảo Việt, đơn vị đang có kế hoạch ra mắt một quỹ REIT nội địa, một khó khăn nữa khiến ít có quỹ REIT nội ra đời là vấn đề thủ tục và sở hữu đối với pháp nhân là các quỹ đầu tư bất động sản.

Vì không thể được sở hữu, nên các quỹ thường ngại đầu tư trực tiếp vào các tài sản là các dự án xây dựng dở dàng, mà thay vào đó là việc đầu tư lòng vòng thông qua thâu tóm hoặc sở hữu cổ phiếu chi phối. Việc này nếu triển khai có thể mang lại hiệu quả không cao, do tính không ổn định của giá cổ phiếu, đồng thời những thủ tục để đàm phán cũng sẽ mất nhiều thời gian và chi phí.

“ Chưa kể, đối với các quỹ nội địa, còn bị hạn chế với quy định chỉ được đầu tư vào cổ phiếu khoảng 35%. Đây là tỷ lệ không đủ để có tiếng nói trong việc triển khai một dự án bất động sản của một doanh nghiệp. Đây là điều khiến các quỹ dù mang danh là đầu tư bất động sản, nhưng sẽ chỉ chủ yếu hoạt động theo tín thác để đảm bảo mức độ sinh lời an toàn cho nhà đầu tư”, ông Quang phân tích.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh phần lớn nguồn vốn triển khai một dự án là từ vốn vay ngân hàng, một nguồn vốn không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách, việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, những vướng mắc cho việc thành lập mô hình quỹ này khiến cho mức độ lan tỏa và đóng góp vào thị trường chưa cao. Trong khi ở nước ngoài, một thị trường phát triển bền vững rất cần có sự xuất hiện của những mô hình quỹ này để tạo nguồn vốn cho dự án được triển khai thuận lợi ngay từ thời điểm ban đầu.

Hiện nay, dù tình trạng siết vốn tín dụng theo hướng từ từ, chưa quá lo ngại, nhưng cũng đã có sự ảnh hưởng nhất định tới thị trường và nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Do đó, theo ông Nam, các cơ quan quản lý cần sớm nghiên cứu và hình thành một khung pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch và rõ ràng hơn cho việc triển khai các mô hình quỹ đầu tư bất động sản trong thời gian sắp tới.