Tín dụng bất động sản: Càng giảm dư nợ, rủi ro càng tăng

Khá nhiều khách hàng từng bỏ tiền mua căn hộ của một dự án có vị trí đắc địa tại Hà Nội đang lo sốt vó vì thời hạn trả nợ ngân hàng đã gần kề mà thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa khởi sắc, kế hoạch bán lại suất mua coi như đổ bể, giờ NĐT chỉ mong thu hồi được tiền gốc và đủ trả lãi ngân hàng, nhưng cũng không dễ kiếm người có năng lực tài chính để mua.

Tương tự, đã có doanh nghiệp thực hiện tới 70% móng mà công trình vẫn dở dang vì thiếu vốn, không bán được nhà, nợ vay ngân hàng càng khó trả.

Trong một báo cáo mới đây của Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia, các chuyên gia cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BĐS chính là tháo gỡ khó khăn cho bản thân các ngân hàng trước nguy cơ nợ xấu gần kề. Ngân hàng giảm dư nợ BĐS không có nghĩa là giảm rủi ro cho mình, mà thậm chí tác dụng là ngược lại.

Mỗi căn hộ tại dự án trên có diện tích khá lớn, khoảng 150 m2, riêng giá gốc mua từ chủ đầu tư cũng tới gần 4 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng để ôm suất mua mà không bán được, áp lực trả nợ ngân hàng là rất lớn.

Tại một cuộc hội thảo mới đây, Tiến sĩ Võ Trí Thành, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách hội nhập (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho rằng, mối quan hệ giữa thị trường BĐS với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng có thể trở nên nghiêm trọng hơn.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, hiện có khoảng 115.000 tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào BĐS, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ, cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam. Vì vậy, chỉ cần một phần nhỏ trong số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của NHNN.

Đề cập đến vấn đề này, lãnh đạo các NHTM cho biết, ngân hàng họ đều có những quy trình tín dụng chặt chẽ đối với cho vay BĐS. Khi cho vay, ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa, thông thường, với một miếng đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉ định giá 50 và cho vay 70% của 50 đó nên mức độ rủi ro rất thấp. Hơn nữa, tại các thành phố lớn của Việt Nam, BĐS mất giá không đều, nhiều khu vực vẫn giữ giá nên lo ngại về các khoản vay không đến mức quá trầm trọng.

Nhưng nhóm chuyên gia của Trung tâm Thông tin và Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia cho rằng, rủi ro nằm ở chỗ, các ngân hàng đồng loạt quay lưng với cho vay BĐS khiến cho thị trường này không "tan băng" được, việc thanh toán các khoản vay thế chấp bằng BĐS gặp khó khăn. Ngay cả trường hợp có các tài sản thế chấp khác đảm bảo thì ngân hàng cũng không dễ thanh lý để thu hồi vốn kịp thời.

Trong khi đó, theo báo cáo của Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) hôm 24/10, vốn khả dụng của các tổ chức tín dụng dư thừa đang vào khoảng 50.000 tỷ đồng. Lãi suất tiền đồng chào bán qua đêm trên thị trường liên ngân hàng giảm mạnh, từ 13%/năm xuống 10,33%/năm.

Trước tình hình như vậy, ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược phát triển ngân hàng (NHNN) cho rằng, các ngân hàng có thể cơ cấu lại lãi suất theo rủi ro để từ đó có hình thức lãi suất khác nhau với từng đối tượng cho vay. Những dự án được đánh giá tốt, đã hoàn thành 80 - 90% nhưng thiếu vốn, ngân hàng có thể tái cấu trúc khoản nợ để họ có thể vay thêm nhằm hoàn thành dự án đúng quy định, lúc đó mới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp.

Như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Ở lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nếu người dân có nhu cầu thật có thể vay 50% trị giá BĐS định mua, với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Các chuyên gia cũng đề nghị Nhà nước cần lưu ý thành lập quỹ dự phòng để đối phó với khó khăn của các NHTM đã cho vay BĐS.

"Với thị trường tài chính, chỉ cần chậm một bước, chi phí để chống đỡ rủi ro có thể tốn gấp 10 lần. Đừng nghĩ là các khoản thế chấp còn an toàn mà không hành động. Chúng ta phải chủ động đặt ra bài toán và giải bằng nhiều cách khác nhau", ông Nghĩa nói.

"Nợ khó đòi của các ngân hàng nhóm 4 + 5 tính đến hết tháng 9/2008 là 30.000 tỷ đồng. Trong khi đó, dự phòng rủi ro của toàn hệ thống tính đến hết tháng 9 là 22.000 tỷ đồng. Những DN có nợ xấu phải làm hồ sơ chuẩn xác và nếu do yếu tố khách quan của thị trường sẽ được ngân hàng xem xét, thậm chí còn có thể xóa nợ".

(Theo ông Lê Xuân Nghĩa)

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán