Cho vay bất động sản: Lo đủ đường

Thị trường bất động sản tại Mỹ đã “kéo sập” Phố Wall, còn tại Việt Nam bất động sản đã vài lần làm khốn khó các nhà băng. Vì thế, không có gì ngạc nhiên khi các nhà băng đang tiếp tục lo ngại.

Bài học từ quá khứ

Sau vụ án Epco - Minh Phụng, những tài sản mà Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) nhận được về sau khi đã giải ngân cả nghìn tỷ đồng cho vay không thu hồi được là một đống bất động sản thế chấp, chủ yếu tại TPHCM và Vũng Tàu.

Tòa tuyên án phúc thẩm năm 2000, nhưng phải đến đầu năm 2006, ngân hàng này mới có thể tuyên bố cơ bản xử lý xong các tài sản này. Không phải Vietinbank không thể bán tài sản này bởi vào giai đoạn 2003 - 2004 có một cơn sốt nóng giá đất, đất rất dễ bán. Nhưng Vietinbank vẫn không thể xử lý bởi nói tới đất đai là nói tới thủ tục, giấy tờ.

Nhắc lại chuyện này, một lãnh đạo Vietinbank chỉ dùng có hai từ “khốn khổ”. Đã có hẳn một ban chỉ đạo xử lý nợ của Chính phủ nhưng họp hành triền miên, văn bản giấy tờ giữa các bộ, ban ngành “bay như bươm bướm” vẫn không xong.

Không chỉ Vietinbank, sau khủng hoảng tài chính Châu Á 1997, hàng loạt vụ phá sản doanh nghiệp và vụ án kinh tế đã khiến hệ thống ngân hàng lao đao. Thị trường xấu cộng với quản lý kém, đã khiến hàng loạt ngân hàng rơi vào cảnh khốn khó. Các ngân hàng quốc doanh như Vietinbank hay Vietcombank với vốn được cấp 1.100 tỷ đồng gánh trên vai số nợ xấu gấp vài lần con số đó.

Giờ đây, trình độ quản lý của các ngân hàng Việt Nam đã tốt hơn nhiều, nhưng những bài học trên đây khiến không ít ngân hàng ngay từ bây giờ đã phải đưa ra hàng loạt biện pháp sớm cho các khoản vay vốn chủ yếu vẫn thế chấp bằng bất động sản của mình.

Nỗi lo tài sản thế chấp

Từ đầu năm nay, rất nhiều quan chức thuộc cơ quan quản lý các tổ chức tín dụng đã lên tiếng trả lời báo chí trong và ngoài nước rằng, tín dụng bất động sản hiện vẫn trong tầm kiểm soát. Các quan chức đã nói vậy thì đương nhiên các ông chủ nhà băng cũng thay nhau lên tiếng rằng, tỷ trọng tín dụng bất động sản vẫn còn thấp và như vậy là không đáng ngại.

Theo con số chính thức của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đến nay khoảng 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ trên toàn hệ thống, chưa phải là con số lớn. Thế nhưng, có thực là các ngân hàng không quan ngại về các khoản cho vay liên quan tới bất động sản?

Gặp lại một tổng giám đốc ngân hàng thương mại (NHTM) cổ phần vào hạ tuần tháng 9, ông vẫn nửa đùa nửa thật: “Bây giờ thì đỡ hơn nhiều rồi, chứ nếu gặp anh hai, ba tháng trước sẽ thấy tóc anh bạc trắng”. Năm nay kinh doanh ngân hàng gặp khó. Những khó khăn như thanh khoản, rồi là lãi suất biến đổi quá nhanh khiến nhiều kế hoạch kinh doanh phải xoay như chong chóng để theo kịp thị trường.

Khi được hỏi, khó khăn đã qua, mối quan tâm lớn nhất hiện nay có phải là lợi nhuận, thì ông điềm nhiên bảo: năm nay khó khăn, lợi nhuận thấp, chắc cổ đông thông cảm được, cái cần nhất là làm sao để nợ xấu không tăng, ngân hàng không mất vốn thì mới có thể tồn tại lâu dài.

Thị trường bất động sản “lình xình”, thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất. “Ngân hàng cho vay trực tiếp cho các dự án vài trăm tỷ không đáng ngại bởi rất nhiều dự án cao ốc văn phòng, khu du lịch… khả năng thu hồi vốn là rất tốt. Cái đáng lo là những khách hàng khác gặp khó khăn không trả được nợ, tài sản thế chấp tới 60-70% là đất đai, nhà xưởng xử lý khó vô cùng”, ông tâm sự.

“Những năm trước cũng có những giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn nhưng khi đó nền kinh tế vẫn tốt, không lo doanh nghiệp không trả được nợ. Năm nay thì…”, ông bỏ lửng. Nhiều người hiểu lầm thị trường bất động sản đi xuống, các ngân hàng cho vay bất động sản khó khăn. Nhưng trên thực tế thị trường bất động sản chỉ đóng băng ở phân khúc nhà ở, còn các phân khúc khác như cao ốc, văn phòng… thì vẫn rất tốt.

Đây là lý do tại sao trong khi Sacombank bị giới đầu tư “soi” và cho là có tỷ lệ cho vay bất động sản cao thì ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT ngân hàng này vẫn khẳng định, cho vay bất động sản của ngân hàng là rất an toàn.

Kết quả kinh doanh của Sacombank minh chứng cho điều đó. 8 tháng đầu năm 2008, ngân hàng này đã đạt được kết quả lợi nhuận tới 950 tỷ đồng, một con số khá tốt trong hoàn cảnh thị trường khó khăn như năm nay.

Nợ xấu

Trong một cuộc hội thảo, ông Phạm Chí Cường, Chủ tịch Hiệp hội Thép Việt Nam đã nói nửa đùa nửa thật rằng, con số 30% doanh nghiệp mà chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan dự đoán phá sản trong 2009 có lẽ “quá nửa rơi vào ngành thép”, vì năm nay các doanh nghiệp ngành này khó khăn quá. “Và khi đó, các ngân hàng sẽ “ôm” toàn bộ nhà xưởng, các khoản thế chấp bằng bất động sản của các doanh nghiệp ngành thép”.

Còn ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược Phát triển Ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thì lo ngại rằng, với tổng lượng vốn vay của doanh nghiệp có thế chấp bằng bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng lên tới 400.000-500.000 tỷ đồng (25-30 tỷ USD) thì chỉ cần một phần ba trong số đó không trả được nợ cũng đủ làm “khốn đốn” các NHTM và khi đó sẽ là một thách thức lớn đối với NHNN trong việc hỗ trợ các NHTM.

Với những lo ngại về thị trường bất động sản, nhiều ngân hàng đã tạm ngừng cho vay vốn với thế chấp là bất động sản trong vài tháng trở lại đây. Tuy nhiên, đó là những tháng gần đây. Còn với những khoản cho vay đã giải ngân rất mạnh trước đó, đặc biệt trong quý 1 năm nay, thì rủi ro vẫn còn nguyên ở đó và thời điểm cuối năm 2008 kéo dài tới nửa đầu năm 2009 được giới chuyên gia nhìn nhận là thời điểm mà nợ xấu của các ngân hàng sẽ bùng phát. Khi đó, nhiều ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tìm chủ cho các tài sản bất động sản tịch thu từ những doanh nghiệp không còn khả năng trả nợ.

Một vị giám đốc NHTM cổ phần cho biết, với nhiều doanh nghiệp không trả được nợ tới hạn, ngân hàng đã phải dùng tới biện pháp cho vay bắc cầu hay cung cấp các khoản vay gối đầu, có nghĩa là gói khoản nợ chưa trả và lãi thành một khoản vay mới bởi lẽ siết nợ thì cũng “khốn khổ” do tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản. “Làm ngân hàng thì kiếm được 10 đồng có khi còn dễ hơn đi đòi nợ được 1 đồng. Bây giờ mới thấu hiểu thực sự”, vị giám đốc này tâm sự.

Tuy nhiên, với trình độ quản lý đã được nâng cao, nếu dự báo được tình hình khó khăn và đưa ra những phản ứng kịp thời với thị trường thì vẫn có thể hy vọng kinh doanh của hệ thống NHTM sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều trong năm 2009.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân Sài Gòn