Không nên "quay lưng" với bất động sản

115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp và khoảng 400.000 - 500.000 tỉ đồng cho các doanh nghiệp (DN) vay thế chấp bằng BĐS là con số khổng lồ đối với nền kinh tế VN.

Tuy nhiên, với góc nhìn của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Lê Xuân Nghĩa lại đưa ra nhận định lạc quan: Các ngân hàng thương mại (NHTM) nên chọn những dự án BĐS có hiệu quả để tiếp tục cho vay, vì thế sẽ tránh cho ngân hàng (NH) những rủi ro và tránh được nguy cơ nợ xấu. Ông cho biết:

- Sau một thời gian "đóng băng", gần đây, giao dịch BĐS bắt đầu ấm hơn, nhất là đối với những dự án nhỏ trong thành phố. Đây là dấu hiệu tích cực.

Theo giới đầu tư và người sở hữu BĐS, cái khó nhất hiện nay không phải là giá cả xuống thấp mà là các NH đồng loạt ngừng cho vay BĐS, kể cả các dự án đã hoàn thành đến 80-90%. Quy định hiện nay theo NĐ135 thì tất cả các dự án, kể cả các dự án lớn, phải làm xong cơ sở hạ tầng mới được bán.

Tuy nhiên, nếu Chính phủ chỉ quy định dự án hoàn thành toàn bộ khâu đền bù, có sổ đỏ đã được chuyển nhượng, thì sẽ nhiều DN kinh doanh BĐS sẽ có cơ hội hơn để chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Nhờ đó, NH có thể tái cấu trúc lại khoản nợ để chủ đầu tư dự án có thể vay thêm mà hoàn thành đúng quy định của NĐ135. Khi thị trường BĐS có giao dịch trở lại, thì DN sẽ thu được tiền và NH thì thu được nợ.

* Thật ra, ngân hàng nhà nước (NHNN) không có văn bản nào cấm các NHTM không được cho vay BĐS?

- Đúng vậy. Thậm chí trong những văn bản gần đây, Chính phủ còn thông báo hỗ trợ để phục hồi thị trường BĐS. Đây là nhãn quan về chính sách rất tốt. Nhưng các NHTM phải ứng phó với việc giá BĐS xuống thấp, thì thông thường nhất là tạm ngừng cho vay.

Thậm chí có một số NHTM còn ra cả nghị quyết ngừng cho vay BĐS, cho vay tiêu dùng. Điều đó rất dở. Như trong lĩnh vực tiêu dùng chẳng hạn, vào thời điểm khủng hoảng tài chính như hiện nay, cho vay tiêu dùng còn an toàn hơn cả việc cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa vay.

Thậm chí, các NHTM có thể lợi dụng việc ngân hàng trung ương chưa thay đổi lãi suất cơ bản, để lãi suất cơ bản 14%/năm, lãi suất cho vay là 21%/năm làm cơ hội để các NHTM cấu trúc lại lãi suất theo rủi ro.

Ví dụ lấy lãi của phần cho vay cao (tiêu dùng, BĐS) để có thể cho vay DN xuống 16%-17%/năm. Đằng này, do hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, cho vay tiêu dùng, nên NH cũng không có nguồn bù lãi suất cho vay DN, cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro bị giảm sút nghiêm trọng, các DN buộc phải chịu lãi suất cao, ít nhất cũng khoảng 18%/năm.

* Nhưng cũng có thực tế là bản thân các NHTM cho vay BĐS đã không minh bạch, nên việc tiếp tục cho vay cũng chứa đựng nhiều rủi ro?

- Tôi không nghĩ như vậy. Bởi các NHTM có những quy trình tín dụng rất chặt chẽ. Khi cho vay, họ đều thẩm định ở mức an toàn tối đa cho NH. Tôi lấy ví dụ: Giá thị trường một miếng đất 100 tỉ đồng, thì họ xác định là 100 tỉ đồng, nhưng giá để họ cho vay thì chỉ 50 tỉ đồng thôi, và chỉ cho vay 70% của 50 tỉ đồng đó. Tức là NH giành phần an toàn tối đa.

Các NH đó thường thẩm tra hồ sơ, sổ đỏ... rất chặt chẽ. Chỉ có một số ngân hàng thương mại cổ phần, họ có thể lấy tiền của NH để cho vay mà các dự án này là của chính các thành viên hội đồng quản trị. Như vậy là cho vay nội bộ sẽ tạo ra rủi ro lớn, còn cho vay dân chúng thì không có vấn đề gì.

* Có ý kiến cho rằng, một số NHTM của VN sẽ gặp khó khăn khi chỉ vài ba tháng nữa, các hợp đồng cho vay BĐS đến hạn trả nợ?

- VN không chứng khoán (CK) hóa nợ BĐS, nên tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư và từ khu vực này tác động ngược trở lại NHTM là không có. Đây hoàn toàn là nợ lần đầu. Loại nợ này dễ xử lý hơn, không bị nhân rộng ra theo kiểu CK hóa (nghĩa là DN nào đi vay thì nằm ở DN đó chứ không phải khối lượng đó bị CK hóa rồi DN khác cũng mua vào). Quy mô nhỏ, vốn ít, CK hóa không có nên rủi ro tín dụng BĐS ở VN không lớn.

* Liệu có xảy ra giải chấp hàng loạt không, vì nhiều dự án bị đình lại?

- Tôi biết là có nhiều NHTM đang xem xét chính sách cho vay kinh doanh BĐS bằng cách tái cấu trúc khoản nợ đó. Các dự án tốt có thể cho vay thêm để hoàn thành, tranh thủ thời cơ khi thị trường tài chính Mỹ ổn định trở lại thì dự án đó cũng đến lúc hoàn thành và có thể bán được.

Hiện đang có hai luồng dư luận cho rằng: Trong bối cảnh khủng hoảng hiện nay, nhìn ngắn hạn, nguồn vốn đầu tư FDI sẽ hạn chế hơn và xuất khẩu của VN sẽ giảm sút; nhưng cũng có nhận xét ngược lại là các nhà đầu tư nước ngoài lại đổ dồn đầu tư vào Châu Á. Bởi trên thị trường tài chính, tổng mất - được bằng không (0). Khi thị trường ổn định thì nhà đầu tư lại có niềm tin.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động