Những ràng buộc không đáng có

Theo nhận định của giới đầu tư kinh doanh BĐS, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội cơ bản không có gì mới. Đã vậy có một số nội dung ràng buộc không cần thiết mà đúng ra nên để cho chủ đầu tư và người mua tự thỏa thuận tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng quy định tính diện tích căn hộ để bán cho người mua chỉ tính theo cách “thông thủy” là chưa phù hợp. Thực tế, khi sử dụng căn hộ người sở hữu vẫn sử dụng tường của chính căn hộ đó, thí dụ đóng móc treo vật dụng, quần áo… Vì vậy, tường của căn hộ đó mặc nhiên là sở hữu riêng, không thể nói là sở hữu chung được.

Tương tự như hộp gen, cửa sổ… trong căn hộ cũng vậy. Do đó ông Đực đề nghị việc tính diện tích mua-bán căn hộ nên để giữa 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, còn trên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nên thể hiện 2 diện tích “ thông thủy” và “tim tường” sẽ hợp lý hơn. Ông Đực cho biết thêm, trước kia khi Nhà nước bán hóa giá nhà theo Nghị định 61 vẫn áp dụng cách tính diện tích căn hộ là “tim tường”.

Ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc CTCP 557, cho rằng dự thảo lần này cũng đề cập khá nhiều ràng buộc đến trách nhiệm chủ đầu tư với khách hàng khi bán nhà cũng như các trách nhiệm sau khi bán. Theo đó, người mua chỉ phải đóng tối đa 70% số tiền ứng trước của giá trị căn nhà ở đến trước khi bàn giao nhà và không được vượt quá 95% giá trị căn nhà đến trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó.

Một nội dung mới về trách nhiệm của chủ đầu tư với người mua nhà là trong vòng 30 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ. Chủ đầu tư phải công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nơi có dự án và trụ sở ban quản lý dự án về quy hoạch chi tiết của dự án.

Đặc biệt, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm nhà ở, quyền sử dụng đất trong dự án. Tuy nhiên, dự thảo cũng không đề cập nội dung chế tài với chủ đầu tư nếu cố tình không thực hiện các quy định nói trên. Hay như việc bỏ một số quy định cũ như thời hạn sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm cũng là điểm mới; bên bán và bên mua có thể thỏa thuận mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định trong hợp đồng mua bán; nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn cơ quan nào có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng?

Trường hợp còn an toàn có tiếp tục sử dụng? Trường hợp hết thời hạn mà chất lượng không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại? Ngoài ra, các điều kiện về bán nhà hình thành trong tương lai so với luật hiện hành cũng không có gì mới.

Ở góc độ tích cực, ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Tấc Đất Tấc Vàng, cho rằng một số nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được giới đầu tư kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS phát triển hơn. Theo đó, chủ đầu tư có thể xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu từ 25m2 nhằm đáp ứng cho những người độc thân, gia đình ít người.

Các điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được nới lỏng. Cụ thể, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu. Dự thảo lần này cũng đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam.