Dự thảo Luật nhà ở: Mua bán nhà ở có thời hạn

Bỏ phương án sở hữu nhà chung cư 70 năm; Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua; Tách bạch sở hữu chung riêng của nhà chung cư… là những nội dung đáng chú ý được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở sau khi đã tiếp thu ý kiến đóng góp.

Thỏa thuận thời hạn sở hữu nhà

Trong bản dự thảo lần thứ 11 mà Bộ Xây dựng vừa sửa đổi và hoàn thiện sau khi đã có buổi họp thống nhất các vấn đề còn có ý kiến khác nhau với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường để trình và xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, có nhiều điểm mới so với các dự thảo trước đây.

Đáng chú ý, trong Chương III về Giao dịch về nhà ở tại dự thảo lần này nêu: Trong hợp đồng mua bán nhà ở, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua; trong thời hạn này, bên mua được quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Dự thảo quy định, khi hết thời hạn sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó được chuyển lại cho bên bán và bên mua có trách nhiệm giao lại nhà ở này cho bên bán. Trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua được bán lại có thời hạn, cho thuê, thế chấp, cho mượn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở đó.

Như vậy, nếu dự thảo Luật Nhà ở lần này được Chính phủ chấp thuận và trình Quốc hội xem xét thông qua thì trong thời gian tới, bên bán và bên mua nhà ở có thể tự thỏa thuận với nhau về thời gian sở hữu nhà ở trong giao dịch mua bán.

Tính “tuổi thọ” chung cư theo chất lượng

Một quy định trong các dự thảo trước đó thu hút nhiều ý kiến là quy định về sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm đã được bỏ. Thay vào đó, dự thảo lần thứ 11 quy định thời hạn sử dụng chung cư. Cụ thể, dự thảo nêu: Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn thì cơ quan cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng, trường hợp còn an toàn thì tiếp tục sử dụng.

Trường hợp khi hết thời hạn mà chất lượng không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại, nếu không, nhà nước có quyền cưỡng chế.

Theo Bộ Xây dựng, ý kiến của các bộ, ngành đều thống nhất với đề xuất này của Bộ Xây dựng. Việc quy định cụ thể này để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng mà bị xuống cấp hoặc hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Cũng tại dự thảo lần này, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định rất chi tiết. Cụ thể, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư thông qua hình thức mua bán, góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini

Mặc dù dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở không nói tới loại hình nhà chung cư mini, nhưng tại mục 3, điều 48 của dự thảo Luật có nêu:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.