Trung Quốc: khôi phục quyền sở hữu đất ở đô thị cho người dân

Tại cuộc họp báo kết thúc kỳ họp của Quốc hội Trung Quốc hồi tháng 3-2017, Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường đưa ra một thông tin rất đáng chú ý và cũng đáng chú ý là thông tin này đã không được báo chí nước này phổ biến rộng: quyền sở hữu đất ở đô thị ở các thành phố của Trung Quốc sẽ được khôi phục. Tất nhiên ông Lý không nói thẳng như vậy, nhưng hàm ý của ông thì rất rõ và nếu thông tin đó biến thành sự thật thì đó là dấu hiệu đáng chú ý về sự thay đổi chính trị và kinh tế ở nước này.

Hai giai đoạn trước và sau cải tổ

Trong quá trình phát triển và cải tổ, vấn đề quyền sở hữu đất ở Trung Quốc cũng trải qua hai giai đoạn ngược chiều nhau: trong 40 năm đầu kể từ ngày thành lập nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1949, quyền sở hữu đất của tư nhân bị xói mòn và hủy bỏ, chế độ công hữu đất đai được xác lập và củng cố; giai đoạn từ khi bắt đầu cải tổ năm 1988 đến nay quyền sở hữu đất được “thị trường hóa”, chế độ công hữu đất đai từng bước được nới lỏng và có triển vọng sẽ bị bãi bỏ trong thời gian tới.

Khi Đảng Cộng sản Trung Quốc lên nắm quyền năm 1949, họ tiến hành cuộc cải cách ruộng đất “long trời lở đất” trong suốt thập niên 1950, quyền sở hữu đất của nông dân bị bãi bỏ, nông dân trở thành thành viên của các công xã nông thôn, làm việc và thụ hưởng theo sự điều hành của công xã còn công xã trở thành tổ chức đại diện cho nông dân nắm quyền sở hữu đất đai, gọi là sở hữu tập thể ở nông thôn. Tuy nhiên, cải cách ruộng đất chỉ nhắm tới đất nông nghiệp - gọi là tư liệu sản xuất - trong khi đất làm nhà ở tại các đô thị (đất thổ cư) thì chưa được chú ý. Trước khi ông Đặng Tiểu Bình phát động cải cách, nền kinh tế bao cấp cộng với chế độ quản lý hộ khẩu chặt chẽ làm cho đất thổ cư ở đô thị Trung Quốc không có mấy giá trị trao đổi, do đó không được người dân quan tâm nhiều.

Năm 1982, Trung Quốc thông qua hiến pháp mới, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư ở đô thị. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được coi là một trụ cột của chủ nghĩa xã hội mang màu sắc Trung Quốc.

Sau khi xác lập chế độ công hữu toàn bộ đất đai, từ năm 1988, Trung Quốc bắt đầu “bán” đất để thu tiền vào ngân sách nhà nước và chủ trương này được luật hóa năm 1994, theo đó, người dân được mua “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) ở các mức thời gian: 70 năm cho đất làm nhà ở, 40 năm cho đất kinh doanh thương mại và 50 năm cho các mục đích khác. Người mua QSDĐ trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng; QSDĐ được phép chuyển nhượng, được cầm cố thế chấp, được bồi thường nếu đất bị thu hồi, nhưng đến cuối kỳ thì lại quay trở về tay nhà nước. Chính sách này vừa giúp Bắc Kinh đạt được mục tiêu thị trường hóa đất đai và thu được tiền, vừa bảo đảm duy trì chế độ công hữu: nhà nước vẫn là chủ sở hữu duy nhất và chỉ cho thuê quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định.

Áp lực thay đổi

Sau thời gian đó là gì? Văn bản luật của Trung Quốc nói rất rõ: QSDĐ chỉ kéo dài 70 năm, không hơn. Nhưng người sử dụng đất muốn biết rõ điều gì sẽ xảy ra cho mảnh đất của họ khi thời hạn này kết thúc, liệu họ có được “gia hạn” hay không, có phải trả thêm tiền để được gia hạn QSDĐ hay không... Trước đòi hỏi chính đáng của người dân đô thị, Luật Đất đai sửa đổi năm 2007 của Trung Quốc quy định: “Quyền sử dụng đất ở đô thị sẽ được “tự động” tái tục khi hết hạn”.

Nhưng tự động là thế nào? Có phải trả thêm tiền không? Nếu QSDĐ được tự động tái tục khi đáo hạn mà người sử dụng không phải trả thêm chi phí thì đó thực chất quyền sử dụng “vĩnh viễn”, đồng nhất với quyền sở hữu tư nhân về đất ở giống như ở nhiều quốc gia khác. Ông Wang Liming, thành viên chủ chốt của ban soạn thảo luật đất đai sửa đổi năm 2007, thừa nhận ban soạn thảo đã cố ý đưa ra quy định mập mờ như trên để né tránh áp lực từ hai phía: người dân sẽ phản đối nếu phải nộp tiền để gia hạn QSDĐ, còn nếu không thu phí gia hạn QSDĐ thì có khả năng sẽ bị cánh bảo thủ trong Đảng phê phán.

Tại cuộc họp báo hồi tháng 3-2017, khi phóng viên thắc mắc điều gì sẽ xảy ra khi thời hạn 70 năm QSDĐ kết thúc, Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường dẫn một câu tục ngữ “An cư mới lạc nghiệp”, để cho rằng “thời hạn sử dụng đất có thể được gia hạn mà người dân không cần phải nộp đơn xin gia hạn, không có điều kiện tiên quyết nào và không ảnh hưởng tới khả năng mua bán QSDĐ đó”. “Tất nhiên, sẽ có người bảo “ông thủ tướng nói vậy mà có sự bảo đảm pháp lý nào không?”. Ở đây tôi muốn nhấn mạnh rằng Quốc Vụ viện đã giao nhiệm vụ cho các bộ ngành liên quan khẩn trương nghiên cứu các điều luật liên quan tới việc bảo vệ quyền tài sản và đưa ra đề nghị chính sách”, ông Lý nói thêm.

Như vậy, Bắc Kinh sẽ cho phép tái tục vĩnh viễn QSDĐ và chính phủ đang trong tiến trình dự thảo luật lệ để pháp chế hóa quyền này, nghĩa là người dân đang có QSDĐ thời hạn 70 năm có thể sẽ có QSDĐ vĩnh viễn. Nói cách khác, Trung Quốc đang âm thầm khôi phục quyền sở hữu đất ở đô thị của người dân, chấm dứt chế độ công hữu đất đô thị chính thức có từ năm 1982 - một bước ngoặt đáng chú ý.

Ý nghĩa của sự thay đổi

Tuyên bố của ông Lý cũng không gây ra phản ứng đặc biệt nào, kể cả từ những thành phần được coi là giáo điều, bảo thủ, cho thấy người dân Trung Quốc cũng không còn gắn bó với những vấn đề lý luận mà quan tâm nhiều hơn tới chính sách của nhà nước, tới những gì giới lãnh đạo có thể làm và muốn làm cho đất nước, cho cuộc sống của họ.

Về phương diện kinh tế, QSDĐ vĩnh viễn thay cho thời hạn 70 năm có thể làm cho giá đất đô thị tăng lên và ổn định hơn vì thị trường không còn phải phập phồng lo ngại những sự thay đổi bất ngờ trong chính sách đất đai của nhà nước. Công việc thẩm định giá bất động sản sẽ thuận lợi hơn vì mảnh đất nào cũng có cùng thời hạn sử dụng, do đó có thể so sánh với nhau để xác định giá tốt nhất.

Trên cơ sở thẩm định được giá trị đất, Trung Quốc sẽ có điều kiện tiến tới xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá trị bất động sản, tương tự hệ thống đăng ký và quản lý nhà đất đang tồn tại ở Mỹ và các nước phát triển khác, làm nền tảng cho một thị trường bất động sản minh bạch, dễ tiếp cận, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua/người bán nhà và là căn cứ để tính thuế tài sản cũng như phòng chống các hành vi tham nhũng, rửa tiền.

Ngoài ra, với một hệ thống giá đất đã được thẩm định, cập nhật và phổ quát trong toàn quốc, Chính phủ Trung Quốc có thể xây dựng và ban hành thuế tài sản, định kỳ hàng tháng, hàng năm dựa trên giá trị của bất động sản, theo đó nhà đất càng có giá trị lớn thì tiền thuế phải đóng càng cao - một cách thức tăng nguồn thu ngân sách và phân phối thu nhập công bằng hơn giữa các tầng lớp dân cư. Tại Mỹ, mọi căn nhà đều có lịch sử biến động về giá cập nhật trong hệ thống dữ liệu và mỗi năm hai lần chủ nhà phải đóng thuế property tax dao động trong mức 1,2-4%/năm tùy tiểu bang.

Thay đổi chế độ sở hữu đất ở tại đô thị cũng có thể tác động tới vấn đề đất đai ở nông thôn. Trung Quốc hiện có hai cơ chế quản lý đất đai khác nhau; trong đó nông dân chỉ có QSDĐ thời hạn 30 năm và đất nông nghiệp chỉ được chuyển thành đất ở sau khi người dân đã đóng một khoản tiền lớn. Mức chênh lệch lớn về giá giữa đất nông thôn với đất đô thị là yếu tố thu hút các nhà đầu tư đổ về nông thôn, “lấy” đất đai của nông dân với giá bồi thường rẻ mạt để phát triển thành khu công nghiệp, khu đô thị mới... - nguyên nhân làm bùng nổ mỗi năm hàng ngàn vụ khiếu kiện đất đai của người dân.