Phân lô bán nền, phải “hậu kiểm” tốt

Việc cho phân lô bán nền từng diễn ra ở TP.HCM và để lại nhiều hậu quả.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) vừa có văn bản đề nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm quan trọng trong những đề xuất này là Bộ đề nghị cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền đất dự án theo quy hoạch. Nhiều ý kiến lo ngại nếu đề xuất này được Chính phủ đồng ý sẽ lại tạo nên những khu dân cư nhếch nhác, thiếu đồng bộ về hạ tầng như đã từng xảy ra ở TP.HCM...

Đã từng cho phân lô bán nền

Việc cho phân lô bán nền đã từng có ở TP.HCM. Năm 1999, UBND TP ban hành văn bản số 695 cho phép một số quận, huyện thí điểm xây dựng nhà ở riêng lẻ (gọi là phân lô hộ lẻ). Theo đó, những khu vực được phép phân lô hộ lẻ phải hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng và được Kiến trúc sư trưởng TP cho phép.

Thoạt nghe qua thì thấy đây là quy định rất thoáng và tiện cho dân nhưng đi vào thực tế mới thấy nó gây ra quá nhiều hệ lụy. Các quận đã không quản lý được tình hình phân lô bán nền của người dân. Thật dễ dàng thấy nhiều khu đất do tư nhân tự quy hoạch rất “tạp pí lù”: nhà lầu, biệt thự, nhà xây tạm lụp xụp xen nhau ở nhiều khu vực thuộc các quận 7, 12, Thủ Đức... Nhiều khu vực không hề có hạ tầng: xài nước giếng, không cống thoát nước, hố xí tự hoại... Xây dựng trái phép tràn lan, đô thị bị băm nát là bài học cay đắng từ chủ trương này.

Theo số liệu của Sở TN-MT thống kê năm 2006, TP có 447 dự án phân lô hộ lẻ, tập trung nhiều tại các quận 7, 12, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, huyện Hóc Môn, Bình Chánh... với tổng diện tích trên ba triệu m2 đất. Trong đó chỉ có 167 dự án được UBND quận, huyện, Kiến trúc sư trưởng TP chấp thuận địa điểm. Số còn lại, các chủ đầu tư tự phân lô, bán nền... chui. Do vậy, đến năm 2002, TP yêu cầu dừng việc thí điểm và từ năm này, những dự án phân lô hộ lẻ đều bị từ chối phê duyệt.

Nhà, đất tại các khu vực này không được cấp “giấy hồng”, “giấy đỏ” khiến hàng ngàn hộ dân lao đao. Hậu quả lớn hơn là nhiều diện tích đất lớn bị khoét lõm, da beo khiến chính quyền không thể giao đất để thực hiện những dự án lớn.

Năm 2004, Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai ra đời quy định rõ các chủ đầu tư khi được giao đất để thực hiện các dự án nhà ở không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở. Đến năm 2006, Nghị định 17 sửa đổi NĐ181 quy định cho phép những khu vực không phải là đô thị được phân lô bán nền với điều kiện phải hoàn thành cơ sở hạ tầng.

Sau khi có quy định này, UBND TP đã yêu cầu các sở ngành liên quan dự thảo quy định hướng dẫn cho phép một số xã thuộc các huyện ngoại thành được phép duyệt các dự án phân lô bán nền sau khi có sự đồng ý của UBND TP. Tuy nhiên, văn bản này không được thông qua. Kết quả là từ khi Nghị định 17 cho phép được phân lô bán nền đến nay, TP chưa có một dự án phân lô bán nền nào được duyệt.

Việc phân lô bán nền phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ
 nếu không sẽ dẫn đến hạ tầng nhếch nhác, thiếu đồng bộ.

Coi chừng “lịch sử lặp lại”

Theo Bộ TN-MT, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bán nhà ngay từ khi dự án còn trên giấy để huy động vốn thực hiện dự án. Vì vậy, Bộ kiến nghị cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở đối với các dự án không thuộc danh mục đô thị do Chính phủ quy định.

UBND cấp tỉnh sẽ quyết định thực hiện các dự án xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền. “Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Những hợp đồng mua nền nhà của các dự án phân lô bán nền phải được công nhận và tòa án phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua” - một lãnh đạo Vụ Đất đai giải thích.

Ủng hộ đề xuất của Bộ TN-MT, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc phân lô bán nền phải tuân thủ các điều kiện thật chặt chẽ. Khu vực nào muốn phân lô thì phải lập dự án và được phê duyệt. Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án và phải kết nối hoàn thiện với cơ sở hạ tầng của khu vực. Những dự án phân lô bán nền chỉ nên thực hiện tại các vùng nông thôn, vùng ven đô thị chứ không nên thực hiện tại nội thành để bảo đảm mỹ quan đô thị.

Cũng theo ông Châu, việc phân lô bán nền phải theo quy hoạch. Ví dụ, quy hoạch chi tiết khu vực đó là biệt thự vườn thì chủ đầu tư không thể phân lô 60 m2 được. Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng phải được phép xây dựng theo khả năng. Chẳng hạn, nếu khu vực quy hoạch xây dựng nhà một trệt, hai lầu thì người nhận chuyển nhượng có thể xây dựng trước một lầu để ở. Tuy nhiên, phần xây dựng này cũng phải tuân thủ theo kiến trúc chung về mật độ xây dựng, khoảng lùi....

Tuy nhiên, một cán bộ Sở TN-MT TP.HCM cho rằng sẽ rất khó quản lý nếu cho phép phân lô bán nền. Cho phép phân lô bán nền thì cơ chế kiểm soát phải thật chặt chẽ, nếu không thì “lịch sử lặp lại” là điều không tránh khỏi.