Cổ phiếu bất động sản: Chọn đúng vẫn... ra tiền

Trước tình hình giá bất động sản (BĐS) tăng nóng và các biện pháp chuẩn bị giảm nhiệt thị trường BĐS của Chính phủ, các nhà đầu tư vào BĐS và cổ phiếu BĐS đang lo lắng về ảnh hưởng của chúng. Bài viết này sẽ phân tích một số ảnh hưởng tới giá BĐS và cổ phiếu BĐS trong thời gian tới.

DN phát triển BĐS dựa nhiều vào vốn vay hay năng lực tài chính kém sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, DN đã có quỹ đất tốt và vốn lớn sẽ giành thế thượng phong:

Đây thường là DN đã thành công trong việc phát hành cổ phần huy động vốn trong năm 2007 và tài trợ cho các dự án chủ yếu bằng vốn tự có.

Đơn cử như CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), tại thời điểm quý IV/2007, công ty này chỉ vay ngân hàng khoảng 80 tỷ đồng, trong khi tiền mà khách hàng mua nhà đất và thuê khu công nghiệp đã trả trước cho BCCI khoảng 950 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu của Công ty khoảng 1.000 tỷ đồng.

Trong tay BCCI đang có một quỹ đất khoảng 700 - 800 hécta để phát triển tại TP. HCM. Hay CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà (Intresco), đến quý IV/2007, Công ty chỉ vay ngân hàng khoảng 290 tỷ đồng, trong khi tiền khách hàng mua nhà đất đã trả trước cho Công ty là 780 tỷ đồng và vốn tự có của Công ty là 1.200 tỷ đồng. Ngoài ra, Intresco đang có khoảng 30 dự án BĐS ở TP. HCM.

Chuyển nhượng dự án sang các công ty lớn:

Sẽ xuất hiện xu hướng chuyển nhượng dự án từ DN nhỏ, thiếu vốn sang DN lớn, có uy tín và trường vốn. Cuộc hợp nhất này sẽ làm cho nhiều DN BĐS nhỏ biến mất và hình thành các đại gia về BĐS.

Công ty nước ngoài với ưu thế về vốn sẽ có lợi thế rất lớn:

vì phát triển một dự án BĐS cần khoảng 3 năm nên lúc này, nhiều công ty nước ngoài tập trung vào phát triển dự án, thậm chí là mua lại các dự án của DN nhỏ. Thị trường BĐS nếu có đóng băng hay đi xuống thì cũng sẽ hồi phục lại sau 1 - 2 năm, đó là lúc họ có sẵn hàng để bán.

Giá BĐS sẽ giảm khoảng bao nhiêu nếu thị trường BĐS đi xuống? Các chuyên gia cho rằng, giá BĐS giảm trung bình khoảng 30% là tối đa, vì các lý do sau:

- Chính phủ chỉ đạo vẫn tiếp tục cho vay các dự án BĐS có hiệu quả và cho vay tiêu dùng theo phát biểu gần đây của Phó thủ tướng Chính phủ Nguyễn Sinh Hùng.

- Nhu cầu thực tế về nhà ở vẫn rất cao, chỉ cần giá giảm khoảng 30% với loại căn hộ chất lượng trung bình là nhiều người có khả năng mua để ở. Ví dụ, căn hộ Vinaconex ở Trung Hoà - Nhân Chính (Hà Nội), giá hiện nay khoảng 25 - 28 triệu đồng/m2, nhưng nếu giảm về 18 - 20 triệu đồng/m2 thì người dân có nhu cầu nhà ở sẽ mua ngay.

- Thị trường BĐS biến động ít hơn so với TTCK, nhiều người dân với tâm lý là giá xuống không bán, nhà đất vẫn còn đó. Các chuyên gia cho rằng, phân khúc cao cấp giá cao (căn hộ có giá trên 2.000 USD/m2) sẽ giảm giá nhiều hơn, còn phân khúc khoảng 1.000 - 1.500 USD/m2 sẽ giữ  giá hoặc giảm ít.

Công ty BĐS đã có quỹ đất, năng lực tài chính tốt vẫn giữ được “siêu lợi nhuận”:

Gần đây, báo chí đề cập nhiều đến chi phí xây dựng và giá bán BĐS của các công ty trên thị trường, vậy các công ty BĐS lãi như thế nào? Hãy lấy ví dụ sau:

Căn hộ thuộc loại khá (người dân vẫn quen gọi là cao cấp), giá xây dựng khoảng 8 - 9 triệu đồng/m2, trong khi giá bán ra trong năm 2007 khoảng 1.200 - 1.500 USD/m2 (tương đương 20 - 24 triệu đồng/m2).

Sau đó, giá giao dịch trên thị trường tăng thêm khoảng 20 - 30% lên khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Với giá bán gốc là 20 - 24 triệu đồng/m2, các công ty BĐS đã lãi gộp khoảng 120 - 150% trên vốn đầu tư. Nếu trừ đi 28% thuế thu nhập DN (chi phí quản lý DN là không đáng kể) thì họ vẫn lãi ròng trên 100%.

Nếu căn hộ được bán với giá thấp hơn giá trung bình nêu trên, chúng sẽ có giá thành xây dựng thấp hơn và câu chuyện “siêu lãi” vẫn tồn tại. Giả sử, thị trường BĐS giảm nhiệt, giá giảm khoảng 30% thì giá trên thị trường sẽ giảm xuống dưới mức giá gốc mà công ty bán ra trước đó, nghĩa là giá thị trường khoảng 1.200 -1.500 USD/m2. Lúc đó, để bán được hàng, công ty BĐS sẽ phải xác định lại giá bán gốc, thấp hơn 10 - 15% giá thị trường và giá bán của họ khoảng 1.050 - 1.300 USD/m2 (tương đương 17 - 20 triệu đồng/m2).

Tại mức giá này, nhiều chuyên gia cho là phù hợp với nhu cầu hiện nay. Giả sử, giá bán được điều chỉnh giảm như vậy và chi phí xây dựng giữ khoảng 9 triệu đồng/m2 thì công ty BĐS vẫn có được “siêu lãi” gộp, khoảng 90 - 125% và lãi ròng sau thuế khoảng 70 - 90%. Thử hỏi, trong nền kinh tế hiện nay, ngành nào có được mức sinh lời như vậy trong năm 2008?

Cổ phiếu BĐS vẫn rất tiềm năng, nếu nhà đầu tư chọn đúng công ty tốt:

Lĩnh vực BĐS của Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng, cung chưa đáp ứng đủ cầu - đó là nhận định của CBRE trong báo cáo đầu năm 2008 và của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TP. HCM.

Với mức sinh lời như trên, một chuyên gia đầu tư nói, nếu chọn top 5 ngành tiềm năng nhất để đầu tư trong năm 2008 thì BĐS vẫn là lựa chọn hàng đầu, đó chính là lý do mà các quỹ BĐS của nước ngoài vẫn được xúc tiến thành lập, phần lớn vốn đầu tư trực tiếp vẫn chảy vào lĩnh vực BĐS.

Vấn đề còn lại là nhà đầu tư cần chọn đúng cổ phiếu của DN BĐS tốt và tiềm năng. Chỉ có công ty BĐS nào đã có quỹ đất, danh mục dự án và khả năng tài chính tốt thì vẫn giữ được mức “siêu lợi nhuận” trong năm 2008 và các năm tới.