Xếp hạng chung cư để thu tiền

Ngày 23-1, Cục Quản lý nhà và phát triển thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) tổ chức hội thảo lấy ý kiến đóng góp nhằm hoàn thiện Dự thảo “Thông tư Quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư” do Bộ Xây dựng ban hành. Việc xếp hạng chung cư nhằm mục đích khẳng định chất lượng căn hộ, dịch vụ để từ đó… định giá bán, thu tiền dịch vụ.

Không xếp hạng chung cư NoXH

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và phát triển thị trường BĐS, cho biết việc ban hành thông tư là yêu cầu cấp bách theo quy định của Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. So với yêu cầu việc ban hành thông tư này đến nay đã trễ 5-6 tháng, do đó cần gấp rút lấy ý kiến từ các doanh nghiệp, nhà quản lý để bổ sung cho dự thảo một cách hoàn thiện nhất trước khi trình bộ xem xét. Ông Khởi nhấn mạnh, việc phân hạng chung cư có 2 mục đích, thứ nhất nhằm xác định giá trị chung cư, chung cư được xếp hạng cao phải được bán giá cao; thứ hai trên cơ sở đó người sử dụng và đơn vị quản lý thỏa thuận giá dịch vụ. Theo dự thảo, việc xếp hạng chỉ dành cho chung cư thương mại và tái định cư mà không xếp hạng đối với chung cư nhà ở xã hội (NoXH). Yêu cầu đối với chung cư được phân hạng phải phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, có giấy phép xây dựng. Việc phân hạng và công nhận nhà chung cư được thực hiện theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu  nhà chung cư  và được thực hiện đối với từng chung cư độc lập đã được bàn giao và đưa vào sử dụng sau ngày 1-7-2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực). Đối với những chung cư đã được bàn giao và đưa vào sử dụng trước ngày 1-7-2015, nếu có đề nghị phân hạng phải có sự thống nhất của các chủ sở hữu và có văn bản đề nghị của ban quản trị chung cư.

Tiêu chí để phân hạng nhà chung cư  được đánh giá theo các nhóm: nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về mức độ và chất lượng hoàn thiện; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Việc phân hạng nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc chấm điểm và phân ra 3 hạng: hạng A, hạng B và hạng C. Bộ Xây dựng quyết định công nhận nhà chung cư hạng A là công trình cấp 1 theo phân cấp công trình quy định của pháp luật xây dựng tại TPHCM và Hà Nội. Ngoài ra sở xây dựng các địa phương quyết định công nhận các hạng nhà chung cư không thuộc quy định nói trên. Việc xếp hạng chỉ có hiệu lực 5 năm, sau đó phải xếp hạng lại. Trong thời gian 5 năm chung cư có thể “lên hạng” hoặc “xuống hạng” nếu có vi phạm hay điều chỉnh theo hướng tốt hơn… Cũng theo dự thảo, trong một cụm dự án có thể có nhiều hạng chung cư cho từng block.

Quá nhiều băn khoăn

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng việc xếp hạng chỉ nên dành cho dự án chung cư thương mại mà không cần phải xếp hạng cho chung cư tái định cư. Bởi hầu hết chung cư tái định cư là do Nhà nước làm chủ đầu tư và đối tượng phần lớn là người ít tiền. Giả sử có chung cư tái định cư nào đó được xếp hạng A thì phí dịch vụ sẽ tăng theo, gây khó khăn cho người dân. Còn trong trường hợp xếp hạng B hay C người dân sẽ có ý kiến là họ bị bố trí tái định cư vào nhà “cấp thấp”. Ngoài ra theo ông Hải, để chung cư đựợc xếp hạng A, một trong những tiêu chí quan trọng cần bổ sung là chung cư đó không xảy ra tranh chấp. Bên cạnh đó nhiều khái niệm đánh giá còn rất trừu tượng cần phải làm rõ, như “không gian rộng rãi, hài hòa”; “thiết kế đẹp”; “môi trường thoáng mát, sạch đẹp”; “tiện nghi sinh hoạt”… Ông Trương Anh Tú, Giám đốc Kinh doanh- Tiếp thị CTCP phát triển BĐS Phát Đạt, cho rằng nhiều tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc cần làm rõ. Mục tiêu như dự thảo đề ra là xếp hạng chung cư để có cơ sở thu tiền dịch vụ và định giá trị (giá bán), nhưng có quá nhiều tiêu chí đưa vào không cần thiết, chẳng hạn tiêu chí về số phòng.

Nhiều ý kiến cho rằng việc xếp hạng cần xác định đối tượng hướng tới là khách hàng hay chủ đầu tư. Bởi có những vấn đề chỉ có giới chuyên môn mới hiểu hết, người dân thì không, nhưng tác động trực tếp đến người dân. Ngoài ra nhiều chủ đầu tư cho rằng, trong lĩnh vực xây dựng hiện nay có quá nhiều thủ tục rườm rà, không cần thiết khiến chủ đầu tư, đơn vị thi công oải. Giờ còn thêm cái thủ tục xếp hạng này thì quả là đuối. Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết sẽ tập hợp tất cả các ý kiến góp ý để trình Ban soạn thảo xem xét. Chậm nhất trong quý I-2016 thông tư này sẽ được ban hành.