Tổng kết thị trường từ ngày 06 đến 12/03/2009: Giá thật của bất động sản

Chưa khi nào trong vòng 2 năm qua, câu hỏi về giá thật của bất động sản trên thị trường lại được đặt ra nghiêm túc và quyết liệt như lúc này – khi mà thị trường đã có thời gian trầm lắng đủ để các chủ thể tham gia thị trường lấy lại bình tĩnh.

Giá vẫn còn cao

Năm 2005, các căn hộ tại khu đô thị mới Mỹ Đình (Sông Đà), Hà Nội được chủ đầu tư bán với giá 9 triệu đồng/m2 (giá gốc). Tại thời điểm này (tháng 3.2008), các căn hộ này được rao bán với giá từ 19-22 triệu đồng/m2. Vị chi, để có một căn hộ khoảng 120m2 để ở người mua phải bỏ ra hơn 2 tỷ đồng. Một mức giá quá cao so với thu nhập bình quân đầu người của một thành phố có mức sống được liệt vào loại cao nhất nước như Hà Nội. Dẫn lời anh Anh Dương Quang Phong, Giám đốc Cty môi giới bất động sản QP thường xuyên hỗ trợ, môi giới khách hàng mua bán nhà đất ở khu vực các quận Thanh Xuân, Hà Đông hay huyện Hoài Đức, báo Xây dựng cho biết: Mấy tháng nay, công ty này chẳng môi giới được thành công bất kỳ giao dịch nào bởi vì người đi mua chủ yếu có mức sống trung bình và có nhu cầu mua để ở. Cũng theo anh Phong, giá nhà tại các khu vực chung cư ở Thanh Xuân hay Mỹ Đình chỉ nên vào khoảng từ 8 - 9 triệu đồng/m2 thì thị trường mới náo nhiệt.

Vào thời điểm năm 2005, giá bán căn hộ tại khu Mỹ Đình của chủ đầu tư cũng là mức rất cao trong khu vực. Qua tay những người đầu cư, giá giờ được đẩy lên hơn gấp đôi. Còn đa phần căn hộ ở các khu chung cư của Hà Nội hiện nay đang được giao dịch với giá khoảng 15-20 triệu đồng/m2, cao gấp từ 2-2,5 lần giá gốc do chủ đầu tư bán ra. Đối với các dự án đang xây dựng, chuẩn bị hoàn thiện thì mức giá này trên thị trường chính là căn cứ để chủ đầu tư xác lập giá bán của họ, do vậy nó càng ở mức rất cao. Tại Tp. Hồ Chí Minh, tình hình cũng tương tự, giá căn hộ đã giảm khá nhiều so với điểm điểm trong năm 2007 nhưng vẫn còn rất cao. Nguồn cung chủ yếu hiện nay là từ thị trường thứ cấp (mua đi bán lại giữa những người đã mua từ trước) giá vẫn cao ít nhất là gấp rưỡi giá chủ đầu tư rao bán.

Mặc dù giá đất, giá vật liệu xây dựng đều giảm nhiều so với thời điểm leo thang của năm ngoái, giá các dự án mới đang chuẩn bị tung ra, tuy không nằm ở các vị trí trung tâm, đều vẫn đang nằm ở mức cao khoảng 17 – 23 triệu đồng/m2. Đối với người mua để ở, mức giá này rất cao so với khả năng chi trả của họ. Dù lãi suất vay trả góp hiện nằm khoảng từ 10 – 14%/năm, nhiều người vẫn phải đắn đo trước khi mua nhà, nhất là khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu gì sáng sủa.

Đâu là giá thật?

Theo Quyết định số 40/2008 của UBND TP Hà Nội ban hành tháng 5.2008 (thời điểm giá vật liệu xây dựng tăng cao nhất) thì giá cao nhất nhà chung cư xây mới ở vào mức 4 – 4,2 triệu đồng/m2. Tất nhiên, đây là mức giá được UBND thành phố Hà Nội ban hành để làm căn cứ tính giá đền bù cho các công trình, vật kiến trúc trong các dự án giải phóng mặt bằng chứ không phải áp dụng cho giao dịch trên thị trường. Nhưng điều chắc chắn rằng, mức giá này phản ánh chính xác nhất, giá thành xây dựng một m2 căn hộ chung cư hiện nay. Cũng thông tin trên báo Xây dựng thì kỹ sư Nguyễn Đăng Tâm (Tổng Cty Xây dựng Dầu khí) nói rằng: Giá thành thực tế của m2 xây dựng là không cao, chỉ khoảng 4 triệu đồng. Nhưng vẫn đề là khi chủ đầu tư xây dựng giá thì nó đã ở mức gấp 3-4 lần và qua thị trường thứ cấp, đến tay người tiêu dùng thực sự nó lại tiếp tục được đẩy thêm gấp đôi, gấp ba nữa. Điều này dẫn tới sự méo mó nghiêm trọng về giá bất động sản hiện nay.

Khi được hỏi về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Trường Tiến – Phó Tổng giám đốc Tổng công ty xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) nói với DiaOcOnline rằng: Trong thị trường căn hộ chung cư hiện nay, lợi nhuận của các chủ đầu tư đang ở mức 200-300%, trong khi theo thông lệ quốc tế, lợi nhuận trong lĩnh vực này ở mức 20-25%. Theo PGS-TS Nguyễn Trường Tiến, căn hộ càng “cao cấp”, chủ đầu tư càng có cơ hội đạt được lợi nhuận cao. Như vậy, khi xây dựng giá chủ đầu tư đã đặt một mức giá quá cao để nhằm thu lợi nhuận lớn; cộng với một thị trường vốn được đánh giá là mang nặng yếu tố đầu cơ quá mạnh (những người mua với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng vào sự tăng giá của thị trường), giá bất động sản ở VN, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã bị đẩy lên mức quá cao như đã biết. Sự sụt giảm giá trong thời gian vừa qua cũng chưa giúp giá bất động sản thật hơn.