Viễn cảnh thị trường nhà đất khi Hà Nội mở rộng

Nếu dự án mở rộng Hà Nội lên gấp 3 trở thành hiện thực, một lượng rất lớn diện tích đất sẽ được bổ sung cho nguồn cung. Chắc chắn, giờ đây những người có tiền sẽ có khả năng dễ dàng tìm được các mảnh đất diện tích lớn tại các vùng mới.

Ngày 6/3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng về việc phê duyệt quy hoạch Thủ đô Hà Nội. Bộ Xây dựng đề xuất việc mở rộng không gian Thủ đô Hà Nội theo hướng: ranh giới Thủ đô Hà Nội mở rộng bao gồm toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (tỉnh Vĩnh Phúc) và 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Vẽ lại bản đồ

Nếu quy hoạch mở rộng Hà Nội được Chính phủ quan thông qua, Hà Nội sẽ tăng diện tích lên gấp ba hiện tại. Đây là một quyết định lịch sử, ảnh hưởng tới sự phát triển thủ đô của Việt Nam trong hàng chục tới hàng trăm năm tới. Quyết định cũng ảnh hưởng tới sự tồn tại của các tỉnh bị sát nhập hoặc chia đất lại cho Hà Nội.

Nhu cầu mở rộng Hà Nội đã rõ, không thể vẫn mãi nhỏ và manh mún như trước. Nhu cầu đô thị hoá, phát triển kinh tế, yêu cầu tăng nhanh của đời sống nhân dân, cùng làn sóng hàng triệu người đổ về Hà Nội sinh sống tạo áp lực hơn bao giờ hết cho cơ sở hạ tầng hiện có. Quy hoạch mới được cho là lời giải cho bài toán lớn đó.

Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo được không gian phía tây thủ đô có môi trường cảnh quan rộng rãi, điều kiện địa hình, địa chất phù hợp cho việc phát triển các dự án tầm cỡ, các khu dân cư lớn với chi phí thấp. Phía tây Hà Nội sẽ giảm áp lực dân cư cho phía Đông (hay là Hà Nội hiện tại).

Hà Nội đang mặc "chiếc áo" quá chật và cần
mở rộng (Ảnh:VTC News)

Thách thức của việc vẽ lại bản đồ

Nếu tham vọng mở rộng Hà Nội trở thành hiện thực, hai chục năm nữa con cháu chúng ta sẽ hỏi: “Hà Tây ở đâu?”, chúng ta sẽ trả lời: “Trước đây là một tỉnh riêng, giờ không còn”.

Nhiều người Hà Tây đã bắt đầu nghĩ về viễn cảnh tươi sáng của Hà Tây nhập vào Hà Đông. Ruộng vườn của họ tự nhiên sẽ thuộc về đất đô thị trung ương, giá cả sẽ tăng theo mức mới. Thuộc thủ đô nghĩa là đầu tư về cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội sẽ được ưu tiên phát triển, được nhận nhiều ngân sách của nhà nước.

Sẽ có một cuộc di cư lớn từ các vùng đông dân cư hiện nay, cũng như từ các nơi khác về khu Tây Hà Nội. Liệu thực trạng xây dựng manh mún, mạnh ai nấy xây như đã và đang diễn ra ở Đông Hà Nội? Những nhà quy hoạch cần một lần nữa phải coi chung cư cao tầng là xu thế của đô thị mới, dành nhiều diện tích cho các khu đô thị mới.

Để phát triển cơ sở hạ tầng vùng mới sát nhập, cần một lượng vốn khổng lồ của cả nhà nước và tư nhân. Trước hết là tiền mua hay đền bù giải toả đất cho những người dân đang sở hữu. Sau đó là ngân sách để phát triển hệ thống đường giao thông, điện, nước, trụ sở hành chính, trường học, bệnh viện.

Một loạt các tổ chức nhà nước và kinh doanh cũng phải di dời sang vị trí mới, nếu không thì sẽ dẫn tới tình trạng một lượng người khổng lồ hàng ngày di chuyển giữa hai vùng đông tây. Trước mắt, để thu hút dân cư sang phía tây, Hà Nội phải phát triển tốt hệ thống giao thông nội đô giữa hai vùng.

Thị trường nhà đất Hà Nội sẽ ra sao?

Nếu dự án mở rộng Hà Nội lên gấp 3 trở thành hiện thực, một lượng rất lớn diện tích đất sẽ được bổ sung cho nguồn cung. Chắc chắn, giờ đây những người có tiền sẽ có khả năng dễ dàng tìm được các mảnh đất diện tích lớn tại các vùng mới.

Một loạt dự án chung cư mới sẽ được hình thành, khi đó sau 2-3 năm nữa thị trường nhà chung cư sẽ có một lượng cung không nhỏ bổ sung. Đã có rất nhiều người thu nhập trung bình hay thấp đang hy vọng và chờ đợi sẽ mua được nhà trong 3 năm tới.

Với cân bằng cung cầu thay đổi, giá nhà đất sẽ có nhiều thay đổi, không chỉ ở tại Hà Nội mà ảnh hưởng tới cả nước.

Một lượng tiền lớn sẽ bị hút vào đầu tư tại vùng Hà Nội mới, sẽ hạn chế tiền đầu tư vào các vùng khác của Hà Nội, cũng như tại các thành phố khác.

Người ta sẽ cân nhắc giữa việc mua đất tại Đà Năng hay tại khu Hà Nội mới. Do đó cầu nhà đất tại khu vực khác chắc chắn sẽ giảm sút, giảm áp lực tăng giá tại các vùng này.

Hãy còn quá sớm để nói đất Hà Tây hiện nay sẽ ra sao khi quy hoạch Hà Nội mới chưa được xây dựng chi tiết. Nhưng một điều chắc chắn rằng quy hoạch mới sẽ chú trọng vào các khu chung cư hoặc đô thị mới thay vì để tư nhân tự xây dựng manh mún vừa lãng phí vừa khó quản lý sau này.

Giá nhà đất tại Hà Tây hiện nay đang tăng lên do yếu tố tâm lý, chứ không phải do nguồn cầu tăng. Trước hết, do thị trường nhà đất nói chung đang có dấu hiệu đóng băng, nên các nhà đâu tư vẫn còn lo ngại về khả năng đóng băng lâu dài của thị trường.

Phần nhiều trong số họ cũng đang đọng vốn tại các mảnh đất khu nhà họ đã đầu tư, hiện chưa bán được. Các ngân hàng cũng đang siết chặt cho vay tín dụng bất động sản. Vì vậy, luồng tiền đổ vào khu Hà Tây chưa chắc sẽ tăng đột biến.

Đất nếu ít thì đắt, còn nều nhiều thì sẽ không còn trở thành “không thể mua được” nữa. Hãy tưởng tượng, với diện tích bằng hai Hà Nội hiện nay chưa được khai phá, nếu được quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng tốt, được đưa vào thị trường, chắc chắn bài toán khan hiếm đất và giá nhà đất ảo hiện nay tại Hà Nội sẽ được giải đáp.

Mở rộng là xu hướng tất yếu

Có nhiều ý kiến về giữ gìn bản sắc của Hà Nội, liệu chúng ta sẽ mất đi yếu tố thiêng liêng của một thủ đô khi mở rộng. Rõ ràng đây là một ý kiến cần cân nhắc.

Tuy nhiên chúng ta không nên chối bỏ thực tế rằng Hà Nội ngày nay cần phải được mở rộng, phải được xây dựng mới đàng hoàng hơn, to đẹp hơn. Muốn vậy, Hà Nội bắt buộc phải được mở rộng, dãn dân, xây dựng các khu mới trên những diện tích thích hợp.

Muốn xoá bỏ các khu tập thể cũ như Kim Liên, Thành Công,.. rõ ràng, việc di cư sang khu mới ở Mỹ Đình sẽ là thích hợp. Hà Nội 36 phố phường cũng sẽ đẹp hơn nếu các khu nhà cũ được mua lại, cải tạo.

Sẽ xuất hiện các tên mới như Hà Nội cũ, Hà Nội mới, Đông Hà Nội hay Tây Hà Nội… Chúng ta nên dần dần quen với các tên mới, đó là tất yếu.