Tỷ giá và thị trường địa ốc

Ngân hàng Nhà nước vừa có quyết định điều chỉnh tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam và USD áp dụng từ ngày 19/8/2015 từ mức 21.673 VND/USD lên 21.890 VND/USD, đồng thời điều chỉnh tăng biên độ tỷ giá từ +/-2% lên +/-3%. Cộng với 2 lần điều chỉnh trước đó trong năm nay, thực tế tỷ giá USD/VND đã tăng 5%.

Mỗi ngành hàng, mỗi DN đều đã có sự định lượng tác động của quyết định này đến hoạt động và khả năng cạnh tranh của mình. Còn với thị trường bất động sản, động thái chính sách tiền tệ này sẽ gây ảnh hưởng ra sao?

Trước hết, như nhiều chuyên gia đã khẳng định, việc điều chỉnh chính sách tiền tệ, cụ thể là tỷ giá khác với cam kết trước đó của Ngân hàng Nhà nước là khá bất ngờ, khá sốc, nhưng phải thực hiện. Nó là hợp lý nếu xét tương quan trong bối cảnh Trung Quốc phá giá mạnh đồng nhân dân tệ và Fed đang rục rịch tăng lãi suất USD - động thái có thể khiến đồng bạc xanh tăng giá mạnh.

Với thị trường địa ốc, câu chuyện tỷ giá cần được nhìn nhận theo cả hai yếu tố cung - cầu.

Về đầu cung, một số ý kiến cho rằng, việc tăng tỷ giá dẫn tới giá cả nhiều mặt hàng nhập khẩu sẽ tăng. Trong khi nhiều nguyên vật liệu của thị trường bất động sản vẫn là nhập khẩu khiến chi phí đầu vào bị đội lên, dẫn tới giá bất động sản tăng là đương nhiên. Cũng có một số ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn khó khăn, việc chi phí đầu vào tăng cao, DN sẽ tìm cách giảm chi phí ở các khâu khác bù đắp cho sự tăng giá vật liệu để bán ra với giá hợp lý.

Tuy nhiên, còn có một thực trạng vẫn diễn ra lâu nay ở Việt Nam, không chỉ với riêng bất động sản, mà ngay cả với con cá, mớ rau, các chủ hàng và các đường dây phân phối vẫn “té nước theo mưa”, tăng giá mỗi khi có “ngoại lực” nào đó tác động. Việc tăng giá bất động sản vì thế là điều khó tránh khỏi. Hơn nữa, đây lại là điều nhiều chủ đầu tư mong muốn hiện nay, khi thị trường địa ốc tiếp tục có xu hướng hồi phục.

Trả lời báo chí mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest cho biết, việc điều chỉnh tỷ giá khiến bất động sản, nhất là bất động sản cao cấp tăng giá là đương nhiên. Bởi tỷ giá tăng dẫn tới chi phí đầu vào tăng, do đa số nguyên vật liệu xây dựng cao cấp hiện nay vẫn phải nhập khẩu.

Một đại diện phân phối có tiếng tại Hà Nội cũng khẳng định, với việc tăng tỷ giá, bất động sản trong những tháng cuối năm sẽ tăng là điều khó tránh. Bởi bình thường, các chủ đầu tư đã có lộ trình tăng giá bán theo tiến độ; hoặc bán ít sản phẩm để dễ bề đẩy giá bán nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Vì thế, sau sự kiện tăng tỷ giá, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ tận dụng để tiếp tục tăng giá bán.

Về sức cầu, khi VND đã rẻ hơn tương đối với USD và sự bất ổn của nhiều kênh đầu tư khi tỷ giá điều chỉnh, việc mua nhà vừa để đầu tư, vừa tích trữ tài sản hẳn sẽ được nhiều người có tiền nghĩ tới.

Nhìn xa hơn, tỷ giá tăng còn có thể kích thích dòng vốn ngoại đổ vào thị trường Việt Nam mua các tài sản, trong đó có bất động sản, nhất là khi rào cản cho việc này đã được nới lỏng tương đối. Trong bối cảnh hiện nay, khi bất động sản đang trong xu hướng phục hồi rõ nét, sức hấp dẫn của kênh đầu tư này thêm phần lấp lánh so với vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm.

Thực tế, xu hướng găm giữ bất động sản đã bắt đầu xuất hiện trong dân!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một nhà đầu tư địa ốc mới đây than trời, không hiểu nổi vì sao một số chủ đất trước đó muốn bán, đã tìm mọi cách để liên hệ với khách hàng, nhưng vẫn lô đất đó, dù khách hàng muốn mua đã trả cao vài giá so với giá chào bán trước đó, chủ đất cũng lắc đầu.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám dốc CTCP Nhà đất 24h cũng thừa nhận một thực tế từ khi Ngân hàng Nhà nước tăng tỷ giá, trên các kênh rao vặt mua bán bất động sản, việc khách hàng điều chỉnh tăng khoảng 3% theo biên độ tăng giảm tỷ giá đã diễn ra.

Đây là những diễn biến cần được các cơ quan quản lý thị trường chú ý để có những cảnh báo, điều chỉnh kịp thời, tránh hiện tượng “té nước theo mưa”, gây rủi ro cho xã hội.