TS Trương Thái Sơn- Phó TGĐCT địa ốc Hoàng Quân:Thị trường BĐS cao cấp sẽ vẫn nóng

TS. Trương Thái Sơn cho rằng, thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa ổn định, biểu hiện bằng những cơn sốt bất thường đòi hỏi Chính phủ phải can thiệp. Tuy nhiên, các cơn sốt chỉ xảy ra cục bộ ở một số khu vực như Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ… , nơi có hạ tầng phát triển tương đối tốt và thu hút được yếu tố đầu tư nước ngoài. Các cơn sốt đặc biệt nằm ở phân khúc văn phòng cho thuê và khu công nghiệp. Sắp tới thị trường căn hộ cho thuê cao cấp, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng vẫn sẽ nóng.

Nguyên nhân chính gây sốt là nhu cầu chỗ ở của người dân gia tăng nhưng nguồn cung rất hạn chế, quá trình đô thị hoá vùng ven diễn ra nhanh chóng v.v...

Song nguyên nhân quan trọng nhất là sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế Việt Nam, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, kéo theo làn sóng đầu tư nước ngoài ồ ạt tràn vào Việt Nam và nhu cầu thuê mở rộng văn phòng rất cao.

Nhiều nguồn vốn từ thị trường chứng khoán , ngân hàng, các quỹ đầu tư nước ngoài cũng đang chảy mạnh sang thị trường bất động sản đã tạo nên cơn sốt. Hơn nữa trong giai đoạn hiện nay, đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất so với các kênh đầu tư khác.
 
Tuy nhiên bên cạnh xu hướng phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, có một số trường hợp đầu cơ đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực tạo ra sốt ảo như đã từng xảy ra trong thời gian gần đây có nguy cơ làm suy giảm đà tăng trưởng của thị trường bất động sản, gây tác động xấu đến đời sống kinh tế xã hội.

* Thưa ông, công cụ tài chính có đủ mạnh để điều tiết thị trường?

Việc sử dụng công cụ tài chính, trong đó thuế là một biện pháp tốt để điều tiết thị trường. Nhưng muốn thực hiện được điều này cần phải có hệ thống đăng kí kinh doanh bất động sản hiệu quả và minh bạch, nếu không có thể gây tác dụng ngược, giá nhà đất tăng cao giới đầu tư chuyển qua giao dịch ngầm, nhà nước lại thất thu thuế.

Quan trọng hơn, muốn điều tiết thị trường bất động sản cần phải tăng cung. Giá bất động sản Việt Nam tăng rất cao bởi vì nguồn cung rất hạn chế. Các địa phương lại chưa quan tâm đến việc xây dựng các dạng nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp thuê hoặc mua.

Muốn tăng cung theo tôi cần phải đơn giản hoá và công khai hoá các thủ tục đầu tư, giao đất, bồi hoàn giải tỏa, đấu thầu dự án, giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà mới đẩy nhanh được số lượng các dự án, đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Hiện khung hành lang pháp lí có liên quan chưa đồng bộ, có chỗ chính sách chồng chéo, phức tạp, gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi triển khai dự án.

* Việc càng ngày càng có nhiều ngân hàng kết hợp với các nhà đầu tư dự án cho khách hàng vay tiền mua nhà liệu có chứa đựng nhiều rủi ro?

Có nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề này. Có người cho rằng việc ngân hành ồ ạt cho khách hàng vay tiền mua nhà đất có thể làm cho thị trường bất động sản chứa nhiều yếu tố rủi ro.

Nhưng điều này có tác dụng tốt, tạo điều kiện cho người dân có khả năng mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng dài hạn, đồng thời giúp chủ dự án có vốn đầu tư phát triển hạ tầng.

Để thị trường bất động sản phát triển nhất thiết phải có một thị trường tài chính- tiền tệ hỗ trợ. Thực tế cho thấy, ngân hàng kết hợp với các nhà đầu tư dự án đã kích hoạt sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Vấn đề còn lại ở chỗ làm thế nào kiểm soát một cách có hiệu quả sự nối kết này, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.

* Nhiều ý kiến cho rằng, những người tiếp cận được nguồn vốn vay chủ yếu là những nhà đầu cơ?

Theo quan sát của chúng tôi, những người tiếp cận nguồn vốn vay chủ yếu là những người sử dụng cuối cùng, là những khách hàng mua nhà thực sự. Tất nhiên ở đây không loại trừ tất cả.

* Thực tế, nhiều khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự lại rất ít cơ hội tiếp cận trực tiếp với nguồn cung (các dự án nhà ở). Làm sao để hạn chế tình trạng này thưa ông?

Do nguồn cung vẫn rất ít so với cầu , nên có những dự án vừa mới công bố chủ trương đầu tư đã có người đăng ký hết. Vì thế giá bất động sản vẫn tiếp tục cao, những khách hàng có nhu cầu nhà ở, nhất là những người có thu nhập thấp càng ít có cơ hội tiếp cận trực tiếp với nguồn cung.

Để giảm thiểu tình trạng mua đi bán lại, đẩy giá nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho những nhà đầu tư tham gia các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị các cấp chính quyền cần quy hoạch quỹ đất xã hội cho dân nghèo, đồng thời có sự hỗ trợ đặt biệt về tài chính-tín dụng để người dân có thể xây, mua hoặc thuê nhà ở.

* Ông có cho rằng, việc các doanh nghiệp liên kết với nhau phát triển dự án mang lại triển vọng tốt đối với thị trường bất động sản Việt Nam?

Xu hướng liên kết trong thị trường bất động sản là tất yếu và giúp việc đầu tư bất động sản phát triển bền vững, tăng khả năng tài chính, tăng tính chuyên nghiệp, chia sẻ rủi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh.

Nếu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tăng cưòng hợp tác, liên kết với nhau thành những tập đoàn có tiềm lực đủ mạnh thì không chóng thì chầy sẽ sớm nhường sân cho các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bởi vì theo luật kinh doanh bất động sản không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Thế yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam là thiếu tính liên kết. Các doanh nghiệp Việt Nam phần lớn ít vốn, thiếu chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm so với các nhà đầu tư nước ngoài. Biểu hiện ở chỗ ai cũng có thể kinh doanh bất động sản, ai cũng có thể thành lập công ty đầu tư dù quy mô vốn rất nhỏ.
 
Điều này làm kéo lùi sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh kinh nghiệm, tài chính… và nhất là về sự liên kết nhưng thiếu hiểu biết văn hoá xây dựng của Việt Nam. Song chúng ta lại biết rõ về văn hoá xây dựng. Cái họ thiếu thì chúng ta có, cái họ có thì chúng ta thiếu. Nếu biết khắc phục điểm yếu và phát huy thế mạnh thì sẽ tăng được lợi thế cạnh tranh.

* Theo ông, thị trường nhà đất Việt Nam trong thời gian tới sẽ phát triển theo xu hướng nào?

Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới trong giai đoạn khởi đầu cho nên vẫn tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ trong vòng vài chục năm tới. Sắp tới, xu hướng xây dựng nhà cao cấp dành cho người có thu nhập cao sẽ gia tăng.

Thị trường căn hộ cho thuê cao cấp, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng vẫn sẽ nóng. Tại những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng hiện đại, do các công ty bất động sản có uy tín đầu tư vẫn sẽ tiếp tục gia tăng về giá vì người dân vẫn có nhu cầu. Tuy nhiên, thị trường nhà đất dạng trung bình có khả năng giữ giá ổn định nhờ sự ra đời của một số hợp tác xã nhà đất dành cho người có thu nhập thấp.

Xu hướng đầu tư và kinh doanh bất động sản trong thời gian tới sẽ hướng đến những dự án lớn đáp ứng nhu cầu sản xuất, làm việc, sinh sống, vui chơi giải trí trong một không gian khép kín có quy mô hàng trăm ha trở lên cho nhiều người dưới dạng các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh nhằm giảm áp lực cho các thành phố lớn. Đó là một hướng đi rất triển vọng cho ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam.

* Xin cảm ơn ông!

Linh Hoa - DiaOcOnline.vn