“Trợ lực” từ vốn và chính sách cho nhà ở xã hội

Đến thời điểm này hành lang pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội đã có những thay đổi theo hướng thêm nhiều ưu đãi so với khi được đề cập lần đầu tiên tại Luật Nhà ở năm 2005.

Đến thời điểm này hành lang pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội đã có những thay đổi theo hướng thêm nhiều ưu đãi so với khi được đề cập lần đầu tiên tại Luật Nhà ở năm 2005. Chính sách mang tính chất an sinh xã hội này đã thực sự trở thành cú huých làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản.

Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng, tính đến hết năm 2017, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 23,4 m2sàn/người, tăng 0,6 m2 sàn so với năm 2016. Riêng năm 2017 đã hoàn thành thêm khoảng 0,19 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đưa tổng diện tích nhà ở xã hội khu vực đô thị đạt khoảng 3,49 triệu m2. Chương trình nhà ở xã hội trọng điểm tuy đã đạt kết quả bước đầu nhưng trong quá trình thực hiện vẫn còn bộc lộ những bất cập, hạn chế cần phải được khắc phục.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, sau thời gian phấn đấu rất tích cực, cả nước hiện có hơn 4 triệu m2 nhà ở xã hội nhưng mới giải quyết được 40% yêu cầu. Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã đưa ra đầy đủ quy định, chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Nghị định 100).

Tuy vậy, do nền kinh tế còn nhiều khó khăn, nguồn ngân sách nhà nước dành cho đầu tư phát triển còn hạn hẹp, việc bố trí nguồn vốn để tiếp tục thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người dân có thu nhập thấp.

Hiện trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, Chính phủ mới bố trí được khoảng 1.200 tỷ đồng, đây là lượng vốn rất thấp so với nhu cầu - Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhận xét. Trong khi đó, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là vấn đề an sinh mà còn cả vấn đề kinh tế.

Thời điểm năm 2013, khi thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng giải pháp kích thích, phát triển nhà ở xã hội được lựa chọn và trở thành một lực đẩy cho toàn bộ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển.

Hiện cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn thiếu hợp lý và chưa được kiểm soát chặt chẽ, có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc cao cấp, trong khi lại rất thiếu phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Một số doanh nghiệp vẫn coi trọng đầu tư vào loại hình bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng và chưa thực sự quan tâm vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê nhất là phân khúc nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân bị hạn chế rất nhiều về mức thu nhập, chưa thể tự lo về nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp và xã hội - Bộ trưởng Phạm Hồng Hà chỉ rõ.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Minh Nguyên – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House cho rằng, một nhà đầu tư trung bình và không có ý chí lớn, không bị ràng buộc bởi cam kết đồng hành với Chính phủ cũng như với cư dân thì khó chọn phát triển nhà ở xã hội. Đầu tư phân khúc này hạn chế suất lợi nhuận được hạch toán không quá 10%. Một số chi phí thực tế có thể phát sinh cũng không được đưa vào hạch toán. Rồi 20% quỹ nhà ở sau khi xây dựng không được bán mà phải để lại cho thuê ít nhất 5 năm sau đó mới được đưa vào bán hàng... Hàng loạt điểm “bất lợi” này khiến chủ đầu tư cảm thấy không hấp dẫn về hiệu quả đầu tư.

Mặc dù phát triển nhà ở xã hội đã được gắn với chiến lược nhà ở quốc gia, thể hiện được vai trò đòn bẩy giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng và tạo cơ hội cho nhiều người dân hiện thực hóa giấc mơ về một chốn đi về. Tuy nhiên, để tăng nguồn cung và tiếp cận nguồn vốn vay vẫn khó khăn, cùng đó là sự thờ ơ của doanh nghiệp... đang đặt ra những yêu cầu mới đối với việc phát triển phân khúc nhà ở này.

Thực tế cho thấy, ngay khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc, phân khúc nhà ở xã hội đã gặp khó khăn, nhiều dự án phải dừng triển khai, đặc biệt là tại một số dự án chuyển đổi từ thương mại sang như AZ Rice City (quận Long Biên), Tứ Hiệp plaza (huyện Thanh Trì)… Ngay cả với dự án do chủ đầu tư có tiềm lực cam kết hỗ trợ lãi suất, khả năng bán hàng cũng giảm đáng kể. Thiếu nguồn vốn vay ưu đãi, giá bán nhà ở xã hội cũng có xu hướng tăng lên tiệm cận với nhà giá rẻ.


Ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, gói 30 nghìn tỷ đồng có tính chất đột phá nhưng nó chưa phải chính sách tín dụng mà mới chỉ là một gói hỗ trợ. Chính phủ ban hành Nghị định 100 đã nói rất rõ về nguồn vốn để thực hiện nhà ở xã hội được lấy từ vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội. Đây chính là nền tảng rất cơ bản về mặt chính sách. Tuy nhiên, khi vận hành chính sách tín dụng này thì lại phụ thuộc vào những quy định khác, cụ thể là các quyết định khác của ngân hàng.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho rằng, mặc dù những thay đổi về chính sách được đánh giá là khá tích cực, nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được nới rộng nhưng khả năng tiếp cận quỹ nhà lại khó khăn hơn. Một tỷ lệ không nhỏ những người cần vay để mua nhà ở xã hội lại không nằm trong diện được vay vì vướng quy định người vay phải là người có việc làm trong khu vực chính thức và phải có hộ khẩu thành phố. Bên cạnh đó, người mua muốn được hỗ trợ tài chính thì phải chi trả số tiền ban đầu bắt buộc tương đương với 30% giá trị của căn hộ muốn sở hữu.

Nhiều chuyên gia chung nhận xét, tín dụng cho nhà ở xã hội phải có chính sách cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng. Đặc biệt, người mua nhà cần được hỗ trợ tích cực và kịp thời, dễ hơn so với những quy định hiện nay để họ có thể thuận lợi khi vay tiền mua nhà. Hiện nguồn vốn tín dụng ngắn hạn đang được sử dụng để đầu tư dài hạn đã tác động nhiều vào giá thành sản phẩm nên chưa phù hợp với nhu cầu của xã hội.

Chuyên gia Kinh tế Cấn Văn Lực đề xuất, Việt Nam nên có một quỹ nhà ở xã hội giống như các nước vẫn làm và quỹ này có sự đóng góp của nhà nước cũng như một số chủ đầu tư quan tâm đến lĩnh vực nhà ở xã hội. Quỹ này có thể huy động nhiều nguồn lực khác theo kiểu đa dạng hóa các hình thức thu hút nguồn vốn với điều kiện quỹ đó phải được thành lập và vận hành bài bản, minh bạch để đảm niềm tin cho những người đầu tư trong quỹ đó. Cùng đó, việc sử dụng quỹ phải đúng mục đích, mục tiêu, nhu cầu là phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, cho vay đối với người mua nhà đó cần phải có nguồn vốn dài hạn, có thể là 10 năm đến 20 năm, thậm chí còn dài hơn.

Theo đó, các nguồn tài chính trước hết phải được huy động từ những người có nhu cầu về nhà ở, từ cộng đồng dân cư, từ các nguồn đô thị qua việc sử dụng đất. Tiền thu được từ việc sử dụng đất đô thị để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị; trong đó có cơ sở hạ tầng của các khu nhà ở của người thu nhập thấp và người nghèo - ông Lực phân tích.

Bàn về nguồn vốn, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ qua nhiều hình thức như: không thu tiền sử dụng đất; nhà nước đầu tư hạ tầng ngoài khu vực hàng rào; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; đặc biệt, phân khúc nhà cho thuê thì còn được hỗ trợ nhiều hơn.

Tuy nhiên, trong tình hình mới cần phải cân nhắc hỗ trợ nhưng vẫn đảm bảo tính minh bạch; đồng thời tạo được nguồn tín dụng, nguồn vốn lâu dài cho phát triển nhà ở xã hội. Bởi về lâu dài, Việt Nam cũng phải tuân theo nguyên lý của thị trường, thông lệ, kinh nghiệm quốc tế và cần có quy định rõ ràng về tín dụng cho nhà ở xã hội. Khi đã giải quyết được nguồn cung sản phẩm, giải quyết được khâu vốn thì phát triển nhà ở xã hội sẽ nhiều thuận lợi.