TP.HCM muốn bồi thường đất theo thị trường: Lo thổi giá?

Nếu giá thị trường không minh bạch hoặc đã bị các nhà đầu cơ BĐS thổi lên, thì nguy cơ gây khó, gây thiệt cho Nhà nước rất lớn.
TP.HCM kiến nghị bồi thường đất theo giá thị trường.

Nguy cơ mất nhiều hơn

Liên quan tới đề nghị sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, ĐH KTQD Hà Nội đánh giá cao chủ trương trên và cho rằng đề xuất của TP.HCM cần được ủng hộ.

GS Đặng Đình Đào cho rằng, nếu TP.HCM quyết tâm thực hiện được chủ trương trên, cùng với đó, đưa quỹ đất được thu hồi ra đấu giá lấy tiền phục vụ công tác đền bù GPMB là rất tốt, cần được ủng hộ.

Tuy nhiên, ông lưu ý, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù.

"Không thể đòi hỏi Nhà nước phải đền bù cho những khu đất lấn chiếm, đất nhảy dù theo đơn giá thị trường được. Như vậy, ở đây là yêu cầu sự minh bạch, rõ ràng từ cả hai phía là người dân và phía cơ quan quản lý nhà nước thì mới thực hiện được", GS Đặng Đình Đào nhấn mạnh.

Phân tích rõ hơn, một vị PGS Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, đền bù theo giá thị trường là yêu cầu phù hợp thực tế.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, về mặt khoa học đây là đề xuất hay song, về mặt tổ chức thực hiện cần phải lưu ý rất nhiều vấn đề. Đầu tiên phải xác định giá đất đó là giá quyền sử dụng đất hay là giá đất. Tiếp theo, xác định giá đất đó vào mục đích gì? Nếu xác định giá đất để thế chấp, cho vay thì không cần phải chính xác lắm. Nhưng, nếu xác định giá đất để bồi thường cho người dân thì buộc phải mua theo giá thị trường. Thu hồi đất nơi này phải để cho người dân mua được đất nơi khác.

Trong trường hợp này, vị chuyên gia cho rằng, cách thức thực hiện và mục đích thu hồi đất có vai trò rất quan trọng, là căn cứ xác định "giá thị trường" phù hợp khi đưa ra mức giá đền bù cho người dân.

"Nếu giá thị trường đó không minh bạch hoặc đã bị các nhà đầu cơ BĐS thổi lên thì việc lấy giá thị trường để bồi thường cho người dân lại rất mông lung, khó xác định, thậm chí có nguy cơ gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước", vị chuyên gia chỉ rõ.

Chỉ rõ mấy khả năng, vị PGS phân tích:

Thứ nhất, nếu khu đất được thu hồi nhằm xây dựng các công trình công cộng thì mức giá bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Ở trường hợp này, không có gì phải bàn cãi.

Thứ hai, nếu khu đất sau khi thu hồi lại được quy hoạch dành để xây dựng các công trình cao tầng, trung tâm thương mại, thì cần phải làm rõ mấy vấn đề sau.

Trước hết, phải xem các hoạt động thu hồi và hoạt động đấu giá khu đất đó được thực hiện như thế nào? Có bảo đảm tính công khai, minh bạch hay không? Đất thu hồi sẽ được đưa ra đấu giá hay lại sử dụng làm nguồn đối ứng, quy đổi ngang giá cho nhà đầu tư?

Đối với trường hợp này, nếu thực hiện không tốt, có thể người dân sẽ được hưởng lợi hơn một chút từ mức giá đền bù cao hơn nhưng, nguy cơ Nhà nước sẽ bị mất nhiều hơn do phải dùng quỹ đất lớn hơn để quy đổi.

"Tôi lấy ví dụ: trước đây Nhà nước thu hồi khu đất A, người dân chỉ được hưởng một số tiền bồi thường là con số B. Bây giờ, nhà nước thu hồi khu đất A và được thanh toán mức bồi thường theo giá thị trường, người dân sẽ có được số tiền bằng con số B + 1 + 2 + 3...+ n. Người dân lợi.

Tuy nhiên, khi mức bồi thường cho người dân cao lên, đồng nghĩa với việc tổng vốn đầu tư cũng sẽ bị đẩy lên, quỹ đất sử dụng để đổi cho nhà đầu tư cũng phải lớn hơn.

Như vậy, nguy cơ từ việc chỉ sử dụng một quỹ sẽ phải tăng lên thành hai, ba, thậm chí còn nhiều hơn để đổi cho nhà đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra.

Vấn đề này không còn là cảnh báo, thực tế những bất cập, sai phạm trong thực hiện chủ trương đổi đất lấy hạ tầng đã có nhiều kẽ hở, dễ gây nhập nhèm, thất thoát, do đó, nếu thực hiện không tốt, Nhà nước có thể sẽ mất thêm nhiều tài nguyên nữa để đổi cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án.

Để hạn chế bất cập trên, tôi cho rằng, khi thực hiện việc xác định mức giá bồi thường theo giá thị trường thì song song với đó cũng cần phải xác định cơ chế giao đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Thu hồi đất, tổ chức đấu thầu cạnh tranh, không giao chỉ định cho bất cứ một nhà đầu tư nào", vị PGS chỉ rõ.

Dễ bị đầu cơ, thổi giá

Vấn đề tiếp theo vị chuyên gia lưu ý là tình trạng đầu cơ, thổi giá đất để nhận bồi thường.

Ông cho hay, ở Việt Nam luôn có tình trạng dự án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thông tin một dự án hay một con đường sẽ đi qua khu đất nào, lập tức giá khu đất đó sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế.

Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều khó khăn.

Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới và hưởng lợi. Cuối cùng, chỉ nhà đầu tư lợi, Nhà nước và người dân đều thiệt.

Do đó, cách thức thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.