Điều gì đang xảy ra với những "điểm nóng" đất nền TP.HCM?

Các khu vực là "tâm điểm" cơn sốt đất nền vài tháng trước như Q.9, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi...hiện diễn biến trái chiều nhau. Điều gì đang xảy ra ở những khu vực này?

Chỗ bình ổn, nơi lặng sóng

Theo ghi nhận thực tế, hiện tượng sôi động giao dịch, giá tăng chóng mặt đã chính thức không còn tồn tại ở khu vực ven trung tâm Tp.HCM. Các khu vực nóng sốt cục bộ sau thời điểm Tết Nguyên đán như Q.9, Q.2, Củ Chi, Cần Giờ... giờ đã "hạ nhiệt", giá bán có xu hướng giảm sâu ở một số khu vực, hoạt động mua bán yên ắng hơn nhiều so với trước đây.

Theo giới kinh doanh địa ốc ở Củ Chi, Cần Giờ, giá đất nền đang quay đầu giảm. So với hồi đỉnh khoảng 3 tháng trước, có khu vực giá đã giảm 20-30%. Cụ thể, tại Củ Chi đất nền ở các tuyến đường lớn có giá từ 20-30 triệu đồng/m2, hiện đã giảm xuống còn 17 – 24 triệu đồng/m2; các tuyến hẻm nhỏ giá 11-12 triệu đồng/m2 thời điểm sốt, giờ đã xuống còn khoảng 8-10 triệu đồng/m2.

Tại Cần Giờ, khảo sát thời điểm cách đây 3-4 tháng, giá chào bán rơi vào mức 17-19 triệu đồng/m2 (đường lớn), hiện còn 12-14 triệu đồng/m2. Riêng các nền đất ở tuyến đường nhỏ, giá giảm từ 9 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 5.5 – 7 triệu đồng/m2 (tùy vị trí).

Nếu so về mức tăng giá chung của thị trường ( khoảng 5-7%/năm) thì giá đất khu vực này tăng khoảng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng nói, sau cơn sốt, NĐT tại các khu vực này có dấu hiệu thoát hàng, rút khỏi thị trường khiến đất nền có hiện tượng giảm giá sâu. Ghi nhận tại một số địa điểm, hiện tại không có giao dịch hoặc mua – bán chỉ diễn ra thưa thớt ở những nền đất có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong khi đó, tại khu Đông Tp.HCM (Q.9, Q.2), tình hình có vẻ khá hơn. Giá đất nền giảm nhẹ từ 10-15% so với thời điểm sốt nóng, giao dịch ghi nhận ổn định ở một số khu vực, đặc biệt ở nhu cầu mua thực.

Theo khảo sát, với tình hình thị trường ảm đạm, chủ đất chấp nhận giảm 2-4 triệu đồng/m2 so với thời điếm sốt, NĐT mới "xuống tiền". Trong khi những người mua thực cũng tìm kiếm các nền đất có giá thấp hơn giá thị trường khoảng 1-2 triệu đồng/m2.

Đó chính là lý do, giá nền đất đã sổ tại khu ven Sài Gòn giá thấp hơn so với vài tháng trước. Anh Võ Minh Tú, môi giới tự do đất nền khu Đông cho hay, thực tế sức mua vẫn diễn ra đều đều ở các nền đất đã có sổ đỏ, tuy nhiên, đa số NĐT bán lại cho khách mua thực đều bớt 1-2 triệu đồng/m2 so với 2 tháng trước để hút khách mua, nhưng họ vẫn lời từ 5-7 triệu đồng/m2.

Theo anh Minh, tại khu Đông không có hiện tượng NĐT bán tháo mà tiếp tục giữ tâm lý chờ đợi giá lên.

Liệu giá còn lên?

Theo tìm hiểu, các nhà môi giới khẳng định, giá đất nền vẫn sẽ tăng vào thời điểm cuối năm do nguồn cung khan hiếm, nhất là nguồn hàng có pháp lý rõ ràng. Ngoài ra, nhu cầu mua nhà đất cuối năm thường có xu hướng tăng lên do nhờ vào nguồn tiền tích lũy được.

Còn theo các chuyên gia trong ngành, giá đất nền khu ven khó tăng, mà giữ mức ổn định từ giờ đến cuối năm bởi đang chịu tác động từ việc cơn sốt "hạ nhiệt" vừa qua. Chưa kể, hoạt động mua bán hiện tại chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực, trong khi NĐT vẫn giữ động thái nghe ngóng và chờ đợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, giá đất nền sẽ diễn biến tăng theo nhu cầu mua bán trên thị trường và những tác động từ hạ tầng khu vực. Thời gian qua đất nền ven Sài Gòn và một số khu vực vệ tinh có hiện tượng nóng sốt là do một phần nguyên nhân từ hoạt động đầu cơ.

Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực ở Q.9, Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ và một vài huyện của Long An, Đồng Nai, Bình Dương không phải ồ ạt toàn thị trường. "Do đó, xét tổng quan, thị trường đất nền vẫn còn dư địa phát triển về giá và giao dịch đến cuối năm.

Tuy nhiên, mức giá tăng từ giờ đến cuối năm chỉ dao động từ 3-5% so với quý trước, không có hiện tượng nóng sốt, tăng giá cao hoặc giao dịch tăng nóng", ông Châu khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam khẳng định, đất nền vẫn là phân khúc được nhiều NĐT quan tâm, tuy nhiên giá và giao dịch không bùng nổ như cách đây vài tháng. Thay vào đó, các giao dịch chủ yếu diễn ra ở các nền đất đã có sổ, pháp lý hoàn chỉnh, dễ giao dịch.