Tổng kết thị trường từ ngày 26/12/2008 đến 01/01/2009:
Quy định giao dịch qua sàn chưa rõ ràng

Năm 2009 khởi đầu với việc quy định bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện các giao dịch bất động sản qua sàn chính thức có hiệu lực. Nhưng theo một số chuyên gia, quy định này sẽ trở thành hình thức nếu như không có các chế tài chặt chẽ và rõ ràng đi kèm.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sàn giao dịch BĐS ra đời sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường, tránh tình trạng đầu cơ, tích trữ tạo ra sự khan hiếm hàng hoá giả tạo trên thị trường.

Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn cũng hạn chế được tình trạng trốn thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động sản còn người dân có được thông tin đầy đủ, chi tiết; giúp xóa tình trạng dự án mới khởi công nhưng người dân tới hỏi mua vẫn nhận được câu trả lời đã bán hết vì thời điểm bán và giá đều phải được công khai.

Tuy nhiên, theo nhiều nhà chuyên môn, quy định về thành lập và vận hành sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập. Đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, đối với một sàn giao dịch điều đáng quan tâm nhất là chất lượng, quy chế, điều lệ hoạt động. “Với một sàn giao dịch bất động sản mà chỉ quy định có 4 người như Nghị định 153 thì e rằng việc kiểm soát sẽ không chuẩn về mặt thông tin”. Hiện ở Việt Nam cũng hình thành các sàn trên mạng bao gồm hệ thống các sàn giao dịch kết nối với nhau nhưng đến thời điểm này các doanh nghiệp vẫn mạnh ai nấy làm chứ không có sự liên kết, phối hợp.

Cũng theo vị đại diện này, hiện nay thủ tục cấp phép thành lập sàn quá nhiêu khê, kéo dài tới vài tháng gây tốn kém tiền thuê mặt bằng, nhân sự cho các doanh nghiệp. Cũng theo phản ánh của đại diện một số sàn giao dịch bất động sản, thời gian vừa qua khâu cấp chứng chỉ hành nghề bất động sản khá phức tạp, không có quy định rõ ràng. Nhiều người đã qua các lớp đào tạo về bất động sản, có chứng nhận tốt nghiệp khóa học nhưng khi gửi hồ sơ lên Sở Xây dựng Hà Nội thì Sở “đẩy” lên Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng. Từ đây hồ sơ lại bị đẩy ngược lại về Sở Xây dựng khiến người muốn được cấp chứng chỉ rất vất vả không biết phải làm thủ tục ở đâu.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng, từ 1.1.2009 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm lên sàn giao dịch. Nhưng trên thực tế vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn; các thông tin được sàn cung cấp có minh bạch hay không hoặc độ chính xác đến đâu cũng chưa có những chế tài đầy đủ. Theo các chuyên gia đây là hạn chế khiến quy định giao dịch qua sàn sẽ chưa thực sự hiệu quả.

Một điểm đáng lưu ý khác nữa đó là theo quy định các sàn có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay có công chứng và đây được coi là hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục tiếp theo. Như vậy, nếu quản lý không tốt, có thể dẫn tới hiện tượng tiêu cực, chẳng hạn như các sàn có thể ngồi để bán xác nhận của mình.

Nhà bình dân giá rẻ đắt hàng

Năm 2009 cũng khởi đầu bằng một loạt các tín hiệu thị trường khắc, chẳng hạn như rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng từ phát triển căn hộ cao cấp sang nhà giá rẻ, nhà bình dân để thu hút đối tượng khách hàng rộng rãi hơn.

Nghiên cứu về thị trường của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở, có cơ cấu không hợp lý, các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn, chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao, trong khi đó nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở. Nghiên cứu này chỉ rõ, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, nhu cầu bất động sản hiện rất cao nhưng giá cả chưa phù hợp với sức mua, nếu hạ được giá bán tiềm năng sẽ rộng mở. Hiện nay, cung không đủ cầu do thủ tục phiền hà, năng lực tài chính yếu, tính chuyên nghiệp không có, lại thiếu đầu tư bài bản, chưa tiến hành nghiên cứu thị trường đầy đủ. Ông Nam cũng cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên hướng tới phân khúc thị trường có khả năng thanh toán là sản phẩm nhà ở diện tích vừa phải, có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, vừa qua các doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều cho nên thị trường mất cân đối. “Cung” loại nhà giá cao thì dư mà cung cho những nhà giá thấp thì quá thiếu. Ông Nguyễn Văn Đực phân tích: “Thống kê ngay trong nhân viên của tôi, 60% những người trẻ đang ở thuê, 30% ở với bố mẹ, họ hàng, chỉ có 10% là có nhà. Nói tóm lại, thị trường có 90% người chưa có nhà”.

Tương tự, nói về hướng đi sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường suy giảm, ông Trần Minh Quý, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) cho biết, nên hướng tới sản phẩm vừa túi tiền của người dân.

“Mặt bằng giá hiện ở mức cao vì theo chính sách đất đai mới, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước tăng mạnh. Cộng thêm ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, sức mua yếu đi nhiều nên chúng tôi đề nghị Thành phố cho phép triển khai dự án nhà bình dân” - ông Quý nói. Các doanh nghiệp cho rằng, nhà bình dân được hiểu là nhà có diện tích 40 - 60 m2, có chất lượng tốt về kết cấu, song vật tư, thiết bị chủ yếu là hàng Việt Nam. Do đó, giá bán chỉ từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá có thể thấp nữa nếu vật liệu xây dựng tiếp tục giảm giá. Hiện nay UDIC cũng đang chuẩn bị cho những dự án nhà bình dân đầu tiên ở khu vực Vĩnh Tuy (quận Hoàng Mai), tại một số khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt.

Không chỉ có các nhà đầu tư trong nước thích đầu tư vào nhà bình dân mà một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài cũng bắt đầu "nhòm ngó" phân khúc thị trường này. Theo ông Quý, khi bàn thảo liên danh triển khai dự án khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm, đối tác Hàn Quốc (tập đoàn Kumho) đã gợi ý dành một diện tích đất xứng đáng cho nhà giá rẻ bên cạnh chung cư, biệt thự cao cấp. “Họ (Kumho) cho biết đã nung nấu ý tưởng xây nhà giá rẻ ở Việt Nam từ lâu. Đó mới là hướng đi lâu dài đối với các nhà đầu tư nước ngoài như họ”.

Nhận định về sự “quay đầu” của giới kinh doanh bất động sản, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest cho rằng, doanh nghiệp phải chấp nhận mô hình nhà cho người thu nhập thấp trong một khoảng thời gian vài chục năm nữa khi thu nhập của người dân vẫn còn ở mức trung bình. “Diện tích nhà quá rộng làm cho giá của căn nhà đắt, không phù hợp với thị trường. Chính vì thế đã khiến cho số đông những người làm công ăn lương phải đi ở nhà thuê. Đối với một kỹ sư mới ra trường hoặc hai vợ chồng trẻ lập nghiệp ở thành thị thì mức 40 m2/căn hộ là lý tưởng”, ông Hoàng nói.

Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, các doanh nghiệp đề xuất ưu tiên những chỉ tiêu về mặt quy hoạch, cụ thể là mật độ xây dựng có thể cao hơn. Chẳng hạn, đối với nhà cao cấp, mật độ xây dựng là 20% thì nhà diện tích nhỏ nên điều chỉnh mật độ 25%-30%... Ngoài ra, để hạ giá bán, nhiều doanh nghiệp còn muốn xây dựng nhà ở giá rẻ chỉ rộng 30 - 40m2. Tuy có thể là loại hình thích hợp đối với những hộ độc thân, vợ chồng trẻ hay sinh viên, học sinh... song mô hình này lại bị cho là chưa phù hợp với Luật Nhà ở bởi diện tích sàn thấp hơn mức quy định (45m2).

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã từng có công văn giải thích rằng: “Quy định về diện tích tối thiểu (45m2) là áp dụng cho nhà ở thương mại. Do đó, các dự án có diện tích căn hộ thấp hơn 45m2 sẽ được chấp nhận nếu là dự án nhà ở xã hội, dành cho các đối tượng có thu nhập thấp”. Bộ Xây dựng khẳng định, Nhà nước khuyến khích mô hình này, song các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội cũng sẽ phải thỏa mãn các điều kiện đi kèm về việc bán, đối tượng bán đối với các căn hộ loại này.