Tiền trong các thương vụ bất động sản

Khá nhiều dự án đã hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý, nhưng chủ đầu tư hiện thời gặp khó khăn về nguồn vốn phát triển nên phải tìm các đối tác có năng lực triển khai và bán hàng tốt hơn để chuyển nhượng.

Bất động sản (BĐS) tiếp tục là tâm điểm của thị trường trong quý đầu năm 2016 khi làn sóng mua bán sáp nhập (M&A) diễn ra cực kỳ sôi động. Trong đó không hiếm những thương vụ có giá trị lớn hàng trăm triệu USD của những đối tác cả trong và ngoài nước.

Điển hình trong số các thương vụ đình đám vừa qua là việc Công ty Phát Đạt thâu tóm mảnh đất vàng trên địa bàn quận 4, TP.HCM từ chủ đầu tư cũ là nhà bán lẻ điện máy Nguyễn Kim trong một thương vụ trị giá hơn 45 triệu USD.

Trước đó vài tuần, Phát Đạt đã tiến hành thương vụ M&A có thể là lớn nhất từ trước đến nay của mình khi bán dự án Everich 2 cho hai đối tác là An Gia và quỹ đầu tư Creed Group đến từ Nhật Bản. Chi tiết của các thương vụ này không được công bố, nhưng chỉ riêng giá trị sổ sách của Everich 2 hiện đã lên đến 4.000 tỷ đồng.

Thủ Đức House cũng thâu tóm ít nhất 25% cổ phần của Fideco để tận dụng quỹ đất lớn mà Fideco sở hữu tại quận 1 và Cần Giờ. Đất Xanh cũng liên tục dùng hàng trăm tỷ đồng để thâu tóm nhiều dự án của các đối tác khác, trong khi Novaland có trong tay mảnh đất vàng trên đường Hai Bà Trưng (Quận 1) thông qua hợp tác với Công ty Bia rượu nước giải khát Sài Gòn nhằm phát triển một khu phức hợp căn hộ và văn phòng cho thuê. Trong đại hội cổ đông mới đây, Sacomreal cho biết sẽ tìm mọi cách để M&A và gia tăng quỹ đất lên 1.000 ha trong các năm tới.

Trong khi các NĐT trong nước tiến hành mạnh mẽ việc M&A thì các NĐT ngoại cũng mạnh dạn “dấn thân”. Điển hình là NĐT đến từ Singapore, Keppel Land đã mạnh tay chi ra hơn 14,8 triệu USD để thâu tóm 20% cổ phần của Quốc Lộc Phát, 40% cổ phần của Empire City.

Không chỉ có các công ty niêm yết trên sàn phải công bố thông tin khi thực hiện M&A, làn sóng M&A ngầm cũng diễn ra rất tích cực. Theo thông tin mà người viết nắm được, một số quỹ đầu tư hưu trí (pension fund) tại Mỹ và châu Âu đang tích cực tìm các dự án BĐS có quy mô lớn tại Việt Nam, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê và resort để đầu tư nhờ suất sinh lợi kiếm tại Việt Nam đang cao hơn đáng kể (7-9%) so với các quốc gia sở tại (chỉ 1-2%).

Trong nước, một số chủ đầu tư nhỏ lẻ cũng đang tích cực dành hàng trăm tỷ đồng để tìm mua các khu đất nhỏ để xây dựng các khách sạn cho thuê.

Rõ ràng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng cạn kiệt, nhất là tại các quận trung tâm đô thị lớn như TP.HCM, các công ty địa ốc phải chuẩn bị trước là điều tất yếu, bởi đất đai hay dự án dở dang chính là tài sản quý giá giúp DN duy trì đà tăng trưởng trong các năm tới.

Trong số đó, khá nhiều dự án đã hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý, nhưng chủ đầu tư hiện thời gặp khó khăn về nguồn vốn phát triển nên phải tìm các đối tác có năng lực triển khai và bán hàng tốt hơn để chuyển nhượng. Đây cũng là điều phù hợp với quy luật thị trường, mang lại lợi ích cho cả hai phía bán và mua, cũng như khắc phục được phần nào tình trạng lãng phí, trì trệ của các dự án đang triển khai dở dang trên địa bàn thành phố.

Nhưng không chỉ có nhu cầu đang tăng lên của thị trường địa ốc, nhất là phân khúc căn hộ và văn phòng cho thuê khiến làn sóng M&A bùng lên mạnh mẽ, mà một số chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy điều này. Điển hình là việc sửa đổi Thông tư 36 khiến một số chủ đầu tư nhỏ lẻ, chưa có thương hiệu và tiềm lực tài chính mạnh gặp khó khăn về nguồn vốn vay ngân hàng. Họ phải “bán mình” là điều tất yếu khi tài sản vẫn được giá.

Trước tình hình đó, các DN lớn cũng có những chiến lược riêng cho mình, ví dụ như Phát Đạt. Nguồn vốn từ thương vụ bán Everich 2 ngoài việc giúp tái cấu trúc lại bảng cân đối tài chính (trong đó có các khoản nợ), còn giúp DN này có nguồn lực tốt hơn trong việc thúc đẩy các dự án khác cao cấp hơn như The Everich Infinity (Quận 5), The Everich 3 (Quận 7) cũng như thâu tóm các dự án có tiềm năng khác.

Tuy vậy, một câu hỏi đặt ra vào thời điểm này đối với tiềm lực tài chính của một số DN đi thâu tóm. Có lẽ bên cạnh việc huy động vốn từ phát hành thêm cổ phiếu trên thị trường, thì một số DN đã tận dụng các khoản vay từ ngân hàng để thực hiện các cuộc thâu tóm mà giới tài chính thường gọi là LBO (leveraged buy out). Dĩ nhiên, kết quả là các khoản nợ của kẻ đi thâu tóm cũng tăng mạnh lên và rủi ro chi trả nợ cũng vì thế mà gia tăng, một khi tài sản thâu tóm không phát huy giá trị như dự tính ban đầu.

Tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng TP.HCM trong 2 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 0,67% so với cuối năm 2015, trong khi đó cùng thời gian này tín dụng BĐS tăng 3,7%.