“Thượng đế” trở lại ngôi vị

Sau 4 năm liền chịu tác động nặng nề từ tình trạng suy thoái của kinh tế toàn cầu và những bất cập trong bản thân cấu trúc thị trường bất động sản (BĐS) VN, từ nhưng quy định, định hướng phân khúc, giá cả…, thị trường này dường như bắt đầu chuyển động với những tín hiệu lạc quan đầu năm.

Năm 2012, sau rất nhiều khó khăn, “thượng đế” có vẻ tìm lại vị thế của mình trên thị trường BĐS. Nói cách khác là đã quá lâu, trong suốt nhiều năm thị trường BĐS bùng nổ, giờ đây chúng ta mới lại thấy DN lắng nghe người tiêu dùng...

Hiện thực hóa những hi vọng

Quan trọng nhất, khách hàng cũng được đặt vào vị trí trọng tâm trong các nỗ lực tái định hướng chính sách, từ các nhà hoạch định chính sách, quản lý vĩ mô. Theo nghĩa này, Nghị quyết 02/NQ-CP được Chính phủ ban hành đầu năm 2013 có thể coi là một “cánh én báo Xuân”. Một trong những nội dung quan trọng nhất của nghị quyết là Bộ Tài chính được thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định điều chỉnh một số mức thuế áp cho DN, để DN có điều kiện để giảm giá thành sản phẩm. Với tín dụng chủ trương trực tiếp cho người tiêu dùng trên thị trường BĐS, nghị quyết cũng chỉ đạo các NHTM dành một lượng vốn thích hợp không dưới 3% trong tổng dư nợ cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà với lãi suất thấp, Và NHNN sẽ chịu trách nhiệm “bơm” 30.000-40.000 tỉ đồng qua kênh tái cấp vốn để hỗ trợ các NH giải ngân cho người mua nhà…

Đây là những nội dung có ý nghĩa quan trọng trong việc hiện thực hóa những hy vọng thường được “đính kèm” với mùa Xuân, khi mà những cánh én sớm đã bay lượn quá nhiều lần trong tâm lý chờ đợi của người dân vốn chưa kịp tan băng giá của năm 2012.


Tại thời điểm hiện nay, theo nhiều chủ DN cho biết, họ đã bắt đầu từ trước khi có Nghị quyết 02, hoặc, đang lên kế hoạch cho việc xin chuyển đổi công năng dự án. Chủ đầu tư dự án Lê Thành Twin Tower, ông Lê Hữu Nghĩa nói với DĐDN ngay từ tháng 11/2012, Cty đã tung ra sản phẩm dự án cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng và hiệu ứng thấy rõ là chỉ trong vòng 10 ngày, Cty đã bán được 15 căn, tức trung bình mỗi ngày bán được 1,5 căn. “Sắp tới, xu hướng các DN xây dựng nhà ở thương mại sẽ phải cạnh tranh với DN xây dựng nhà ở xã hội là tất yếu. Theo đó, DN nhà ở thương mại sẽ phải tính toán và chấp nhận lợi nhuận chỉ khoảng trên dưới 10%, không cao bao nhiêu so với nhà ở xã hội, như vậy mới có sản phẩm hợp lý đến được tay người tiêu dùng” - ông Nghĩa nói.

DN chuyển hướng

Thị trường có thể ấm lại trước tiên ở những phân khúc mà người mua nhà nhận được hỗ trợ tín dụng và DN BĐS nhận được chính sách hỗ trợ.

Năm 2013, theo dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường có thể ấm lại trước tiên ở những phân khúc mà người mua nhà nhận được hỗ trợ tín dụng và DN BĐS nhận được chính sách hỗ trợ ưu đãi về thuế, bao gồm thuế đất, tín dụng... Do đó, những DN nhà ở thương mại có triển vọng thoát ra khỏi những phân khúc đã lựa chọn, điều chỉnh lại thị trường trọng tâm, từ đó chọn một phân khúc khác dễ nhận được những ưu tiên chính sách và tiếp cận các khách hàng tiềm năng. Những DN chưa có cơ hội thoát ra khỏi phân khúc thị trường đã lựa chọn cũng có lựa chọn tái cơ cấu tạm thời. Chẳng hạn như nếu nằm trong điều kiện quy định được chuyển đổi công năng dự án mà Bộ Xây dựng đề ra, có thể chuyển để đẩy nhanh tiến độ bán hàng.

Và thị trường đã bắt đầu những làn sóng mới theo hướng này. Nhà ở thương mại được chuyển thành nhà ở xã hội. Khu tổ hợp dịch vụ cao ốc văn phòng cũng có thể được chuyển thành nhà ở xã hội hoặc khu cung ứng dịch vụ an sinh xã hội như bệnh viện… Việc các DN nỗ lực tái cơ cấu theo hướng chuyển đổi công năng dự án và tập trung định hướng đầu tư dự án gắn liền với các chính sách ưu tiên cho thị trường BĐS là một tín hiệu lạc quan kép cho mùa Xuân, nhưng đồng thời cũng đặt ra không ít câu hỏi: Thứ nhất, tất cả các dự án chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng, định hướng lại hoạt động phát triển dự án có nằm trong khuôn khổ một quy hoạch nào đó, thuộc quy hoạch tổng thể về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (và cả các dịch vụ an sinh xã hội) hay không? Thứ hai, DN BĐS VN xưa nay có thói quen đầu tư theo “phong trào”, điển hình là các phong trào đầu tư nhà ở cao cấp, đầu tư khu du lịch sinh thái cao cấp, đầu tư văn phòng cao ốc cho thuê… từng nở rộ rồi sau đó nhanh chóng thoái trào. Qua việc chuyển đổi và định hướng lại này có mang ý nghĩa tìm lối thoát hiểm để rồi khi thị trường đã đón được chút mưa ngọt, gió lành, một chu kỳ bong bóng mới sẽ đẩy một phân khúc nào đó phình to dần trong tương lai không xa?