Phát triển nhà ở xã hội: Có dễ đạt kỳ vọng?

Theo TS Vũ Đình Ánh, một trong những mấu chốt quan trọng để giúp nhà ở xã hội có thể phát triển được là xác định đối tượng phục vụ.

Kỳ vọng đa mục tiêu...

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng từng trăn trở rằng, “dân còn nghèo mà quy hoạch dự án toàn nhà to, nhà sang. Lúc thừa thì toàn thừa nhà to, nhà sang, trong khi nhà nhỏ, nhà thu nhập thấp cho người lao động vẫn thiếu”. Vì thế, Thủ tướng chỉ đạo: Trong Chiến lược phát triển nhà ở, đã đề ra 8 nhóm đối tượng cần có sự can thiệp của nhà nước để có nhà ở, cho nên quản lý nhà nước cũng phải theo hướng rà soát, điều chỉnh quy hoạch dự án, quan tâm phát triển nhà ở xã hội (NOXH), giảm nhà ở cao cấp...

Một trong những giải pháp quan trọng được Bộ Xây dựng đề xuất nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2013 và để phát triển bền vững thị trường này là gắn việc gỡ khó với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Trong đó, đẩy mạnh phát triển NOXH phục vụ 8 nhóm đối tượng: Người có công với Cách mạng; Các hộ nghèo khu vực nông thôn; Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; Công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; Sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; Các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, đây là việc làm đạt được nhiều mục tiêu: NOXH sẽ phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân; đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nước đã không thu tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội, như vậy là Nhà nước đã hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.

Hơn nữa, nếu đầu tư cho BĐS, đặc biệt là tập trung vào phân khúc NOXH, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, sẽ quản lý đầu cơ dễ hơn vì phải xây dựng được tiêu chí của người mua nhà và các địa phương quản lý chặt chẽ đầu ra của các sản phẩm này.

Nhấn mạnh mục tiêu lợi ích của việc phát triển NOXH, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, việc người nghèo sẽ được mua nhà dưới giá thành, thậm chí rất rẻ là điều hoàn toàn có thể xảy ra do loại hình nhà này được xây bằng vật liệu trong nước. Hơn nữa, theo dự thảo Nghị định về phát triển NOXH, doanh nghiệp làm NOXH sẽ được hưởng nhiều ưu đãi, người mua nhà cũng được Nhà nước hỗ trợ nhiều... . Do đó, “nếu phát triển theo hướng này, các doanh nghiệp vật liệu xây dựng cũng phát triển vì tiêu thụ được vật liệu trong nước, sẽ góp phần giải quyết được việc làm, người nghèo có nhà ở, đạt được cả mục tiêu kinh tế, xã hội và nhân văn…”- Bộ trưởng nhấn mạnh.

Bệ phóng chính sách và thị trường giàu tiềm năng

Những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và nhiều động thái chính sách khác liên quan trong thời gian qua cho thấy, chủ trương phát triển NOXH tại Việt Nam đã được đặt lên bệ phóng với động lực và quyết tâm chính trị rất cao.

Tại Nghị quyết 02 của Chính phủ, ban hành ngày 7/1/2013, đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ đồng bộ, cụ thể cho phân khúc NOXH. Động thái chính sách này cũng được kỳ vọng như một mồi lửa để từng bước làm ấm thị trường BĐS.

Theo Nghị quyết 02, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của mình để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua NOXH và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng NOXH, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án NOXH với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.


Với Nghị quyết 02 này, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, sẽ mang lại cơ hội chưa từng có cho cả doanh nghiệp và người dân đô thị. Với các doanh nghiệp là chính sách kết hợp giữa tái cơ cấu nợ cũ và giải quyết cho vay mới để hoàn thành các dự án dở dang đã có đầu ra; được giảm 50% thuế suất VAT đối với đầu tư, kinh doanh NOXH; giảm 50% thuế VAT đầu ra đối với đầu tư, kinh doanh nhà thương mại đối với căn hộ dưới 70m² có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² trong thời hạn 12 tháng (từ 1/7/2013); áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập DN đối với thu nhập từ đầu tư, kinh doanh NOXH; cho phép các doanh nghiệp BĐS nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, các địa phương có tồn kho sản phẩm BĐS lớn mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NOXH cho thuê giá rẻ…

Hơn nữa, tại Nghị định 11/2013 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý Đầu tư phát triển đô thị và Dự thảo Nghị định về NOXH được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, ban hành, đã đề nghị thêm một số ưu đãi cho NOXH, như nới rộng điều kiện được mua NOXH, hỗ trợ thêm cho các chủ đầu tư...

Bộ Xây dựng còn kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương phải đưa chỉ tiêu phát triển NOXH thành chỉ tiêu phát triển của địa phương và coi đây là nhiệm vụ quan trọng, cần quyết liệt thực hiện.

Bên cạnh nhiều chính sách niêu trên, riêng năm 2013, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu sẽ xây dựng 3 triệu m2 sàn NOXH. Đồng thời, trong năm nay, trên địa bàn Hà Nội có ít nhất 7 dự án nhà thu nhập thấp được triển khai với số lượng hơn 11.000 căn hộ. Dự báo sẽ có hàng chục dự án xin chuyển từ nhà ở thương mại sang NOXH.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, từ nay đến năm 2015 Việt Nam cần khoảng 250.000 căn hộ cho người thu nhập thấp ở khu vực đô thị, nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, nhưng hiện tại mới đáp ứng được hơn 40.000 căn hộ. Hiện số lượng các doanh nghiệp xin chuyển dự án sang làm nhà ở xã hội đang tăng lên. Bộ Xây dựng cũng đang đề nghị các địa phương khẩn trương hoàn thiện cơ chế thủ tục chuyển đổi đầu tư nhà ở thương mại sang NOXH, chậm nhất quý I/2013 phải hoàn thành để có thể triển khai xây dựng, đồng thời tạo mọi điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS tận dụng được hết những ưu đãi để vượt khó.

Vẫn có “nút thắt”?

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, nhà ở cho người giàu làm rất dễ, nhưng nhà ở cho người nghèo làm rất khó. Làm nhà cho người nghèo giá phải rẻ, quy mô phải nhỏ, nên lãi ít, các doanh nghiệp không mặn mà làm loại nhà này. Trong khi đó, cơ chế chính sách hiện hành chưa thu hút, khuyến khích được doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng các chương trình NOXH. Vì vậy thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội của Nhà nước. Cho nên, phải xây dựng cơ chế, chính sách để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia làm nhà ở cho người nghèo.

TS Vũ Đình Ánh khẳng định, hướng phát triển NOXH là đúng. Phân khúc NOXH có nguồn cầu rất lớn. Nhưng theo TS Ánh, muốn thực hiện có kết quả như kỳ vọng, giá nhà phải phù hợp với khả năng thanh toán của người có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, từ khi bắt đầu triển khai làm NOXH năm 2009, Việt Nam đã vấp ngay việc xác định đối tượng mua NOXH. Do đó, xảy ra bất cập về giá, bất cập cả về vị trí đặt dự án ở khá xa trung tâm.

Bây giờ, muốn phát triển NOXH, TS Vũ Đình Ánh đề xuất, ngay từ đầu phải xác định được đối tượng phục vụ là ai, thực tế họ làm gì, thu nhập và khả năng trả nợ của họ như thế nào, nhu cầu của họ về căn hộ thu nhập thấp, NOXH với vị trí ở đâu, số tầng là bao nhiêu, diện tích, các công trình dịch vụ...?

“Đáng ra, nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phải ở trung tâm, không thể đẩy họ ra xa ngoài ngoại ô, ngoại ô chỉ dành cho nhà giàu. Nếu đẩy NOXH ra xa trung tâm lại gây khó cho cư dân khi vào đó ở vì sẽ tăng chi phí đi lại về lâu dài”- TS Ánh lưu ý.

Còn ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, NOXH phải là loại nhà đầu tư bằng vốn nhà nước để cho thuê giá rẻ cho một số đối tượng nhất định, không thể chạy theo giá cả của thị trường. Do vậy, cần sự trợ giúp của Nhà nước cho phát triển NOXH, nhưng giúp đỡ không phải là từ bỏ thị trường mà là giúp đỡ thông qua thị trường. Đó là Nhà nước chỉ tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể mua nhà nhưng họ tự ra thị trường mà chọn.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng: Trong Nghị định về phát triển NOXH sẽ được ban hành trong thời gian tới, có 3 loại nhà ở xã hội là: Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nhà ở xã hội do doanh nghiệp làm có sự hỗ trợ của Nhà nước; Nhà ở xã hội do người dân làm có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Tổng hội Xây dựng Việt Nam: Với hàng loạt những ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất, giá nhà ở xã hội ở mức từ 6 - 7 triệu đồng/m² là hợp lý và như vậy, giá mỗi căn hộ 50 - 70m² sẽ chỉ còn trên dưới 500 triệu đồng, những căn hộ dưới 50m² giá chỉ còn 300 - 400 triệu đồng/căn.

CEO Đặng Đức Thành, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam:

Nhà nước cần nhiều ưu đãi (thuế, lãi suất ngân hàng…) đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người thu nhập thấp, dự án NOXH, mục đích là khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu của người mua (góp phần tích cực giải quyết hàng tồn kho bất động sản). Song song với chủ trương này là kế hoạch sử dụng “đầu tư công” năm 2013 cho xây NOXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà & TTBĐS:

Cần tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình NOXH trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) góp phần bình ổn thị trường và bảo đảm an sinh xã hội.