Năm mới, BĐS tìm đường hồi sinh

 Sau thời gian dài im ắng, nhiều dự án bất động sản đang rục rịch tái khởi động. Những tín hiệu tích cực của nền kinh tế và gói giải cứu thị trường đang là cú hích giúp bất động sản hồi sinh.

"Tiếp máu"

Khởi công từ năm 2009, dự án Hattoco Hà Đông đã phải tạm dừng thi công một thời gian do thiếu vốn cũng như gặp tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản. Mới đây, dự án này đã tái khởi động lại sau khi tìm được đối tác mới.

Sau khi triển khai đến tầng 10, dự án đã phải "đắp chiếu" do khó khăn tài chính và tình hình thị trường BĐS ảm đạm. Đến nay, với nguồn vốn mới, dự án tiếp tục được triển khai.

Nổi bật nhất trong số những vụ hợp tác đầu tư theo kiểu tiếp sức có lẽ là trường hợp của Công ty Địa ốc Hoàng Quân khi liên tục chào bán các dự án căn hộ mang thương hiệu Cheery. Trước đây, những dự án đã xuất hiện trên thị trường từ nhiều năm trước với các tên gọi khác nhau. Do thị trường khó khăn, kế hoạch kinh doanh các dự án này bị bể và Hoàng Quân quyết định hợp tác với các chủ đầu tư để khai sinh ra dự án mới.

Chẳng hạn, dự án Cheery 2 trước đây có tên là Võ Đình Apartment khởi công từ tháng 11.2008, nhưng do thị trường khó khăn, dự án này đã bị đắp chiếu. Dự án căn hộ Cheery 3 trước đây có tên là Trung tâm Thương mại Hóc Môn hay Cheery 4 Apartment tiền thân là Babylon Residence.

Tập đoàn C.T Group công bố mua lại Công ty TNHH và Đầu tư Thiên và chính thức trở thành chủ đầu tư mới của dự án tọa lạc trên khu đất này của DN này. DN dự kiến phát triển khu đất rộng 5.900 m2 này thành 2 dự án chung cư diện tích nhỏ, giá rẻ.

Trong khi đó, nhiều dự án không có ai cứu cũng phải tự mình xoay sở bằng đủ cách để tồn tại. UBND TPHCM vừa chấp thuận chủ trương cho xem xét chuyển công năng một số dự án cao ốc văn phòng, khách sạn sang căn hộ bán, cho thuê.

Các dự án Bến Thành Times Square hay Saigon City Residences, DB Court tọa và N'orch ở TP Hồ Chí Minh cũng đã tiến hành thay đổi công năng, cụ thể là từ tòa nhà văn phòng sang căn hộ dịch vụ. Thậm chí, có dự án căn hộ xin chuyển hẳn sang làm bệnh viện như căn hộ cao cấp Thái Bình Plaza tại TPHCM.

Những đại gia mới cuộc

Thực tế, để rót tiền đầu tư vào một dự án dang dở không phải là điều đơn giản bởi bất cứ đại gia nào cũng phải "nắm đằng chuôi" tính đến vấn đề rủi ro và lợi nhuận. Thay vì bỏ tiền ra như trước đây, giờ họ cũng phải tự tay chỉ việc cho chủ đầu tư cũng như giám sát chặt chẽ từng đồng bạc bỏ ra để nguồn tài chính sử dụng đúng mục đích. Còn các chủ đầu tư cũng buộc phải hạ mình thành kẻ nợ, đôi khi không còn quyền hành trong dự án.

Đơn cử như trường hợp dự án ở Hà Đông, sau nhiều lần giải trình đã ký được hợp đồng tín dụng với ngân hàng từ giữa năm 2012 nhưng mãi tới những ngày đầu năm 2013 việc giải ngân mới được bắt đầu.

Thời gian trước, các ngân hàng có thể rót vốn chung cho toàn bộ dự án. Giờ đây, ngân hàng chỉ rót vốn vào những khu vực sớm có khả năng hoàn thành nhất của dự án. Ngân hàng cũng kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chảy vào và chảy ra khỏi dự án. Chủ đầu tư cũng phải ký kết những văn bản để NH toàn quyền quyết định quản lý số tiền trong tài khoản, thẩm định dòng tiền để đảm bảo mục đích 100% vốn dùng để thực hiện dự án.


Việc góp vốn đầu tư dự án, ngoài phần kiểm soát tài chính, những chủ mới còn đòi thêm cả quyền định đoạt bán căn hộ. Dự án Lucky Apartment đã được tái khởi động vào đầu tháng 10 năm ngoái.

Lối thoát đã mở ra cho Lucky Apartment khi Công ty Bất động sản Nam Việt hợp tác với Công ty Phúc Hậu Tứ Hải đầu tư thêm 102 tỉ đồng, mỗi bên góp 50%. Đổi lại, Công ty sẽ được độc quyền phân phối dự án này.

Một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý này, cho rằng "bán'' là mất thể diện nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng.

Trong khi đó, tai tiếng dự án đình trệ hàng năm trời cũng khiến cho những nhà đầu tư mới phải mất khoản tiền lớn để làm lại hình ảnh dự án, lấy lại niềm tin của khách hàng.

Còn việc chuyển đổi công năng cũng không hề đơn giản, cách đây không lâu dự án căn hộ 584 Tân Kiên A (huyện Bình Chánh, TPHCM) đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ của người mua nhà khi chuyển đổi sang mục đích làm bệnh viện.

Sự dịch chuyển công năng của các dự án có mặt tích cực lẫn tiêu cực và là con dao hai lưỡi. Mặt tích cực giúp doanh nghiệp đa dạng nguồn cung, tăng khả năng huy động vốn và tạo thanh khoản cho hàng tồn. Tuy nhiên, nếu dự án nào cũng được điều chỉnh công năng sẽ tạo sự hỗn loạn, mất kiểm soát cho quy hoạch của địa phương trong tương lai.

Xu hướng mua bán sáp nhập hay liên kết đầu tư dự án bất động sản là tất yếu khi thị trường khủng hoảng kéo dài. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều dự án do thiếu vốn nên buộc phải sang nhượng hoặc tìm đối tác liên kết. Các chủ đầu tư đang phải chịu áp lực tái cấu trúc nhiều hơn.

Có nhiều thương vụ được công bố nhưng cũng có nhiều thương vụ vì lý do nào đó ít được biết đến. Tuy nhiên, một thực tế chung đó là nhiều tổ chức, cá nhân kể cả nhà đầu tư nước ngoài đang âm thầm thâu tóm dần các dự án bất động sản "đẹp".

Hiện nay, các dự án đã cầm cự một thời gian và cấu trúc lại nguồn vốn nhưng sẽ còn rất nhiều khoản tài chính đáo hạn, điều đó sẽ là áp lực cho chủ đầu tư dự án buộc phải bán đi dự án hoặc hợp tác đầu tư. Năm 2013 sẽ là năm có nhiều thương vụ M&A liên quan đến bất động sản, nếu thị trường tiếp tục không có đầu ra.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cứu bất động sản bằng hình thức mua bán, sáp nhập, liên minh liên kết là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Liều thuốc tốt nhất giúp thị trường này hồi phục là nền kinh tế phải tăng trưởng ổn định.