Ai được hưởng lợi từ việc điều chỉnh khung giá đất?

Khung giá đất tại Nghị định 104 của Chính phủ cao hơn gần gấp đôi so với khung giá đất cũ sẽ góp phần khắc phục tình trạng người dân không chịu di dời khi giá bồi thường thấp, nhưng có thể tác động không nhỏ đến các chủ đầu tư và hệ thống các tổ chức tín dụng.

Trước tiên, cần khẳng định, việc tăng khung giá đất sẽ làm cho lệ phí trước bạ trong các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng tăng và có thể dẫn tới những tác động tiêu cực trong việc nâng tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Trong khi đó, thị trường luôn biến động nên không phải lúc nào quy định của Nhà nước cũng theo kịp thị trường. Nếu chúng ta đưa khung giá đất là con số cụ thể thì con số này không thể gọi là giá thị trường. Tại TP Hà Nội và TP.HCM cho thấy, giá mua đất ở nhiều con phố là hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng một mét vuông.

Theo một chuyên gia kinh tế, nếu giá đất chạy theo thị trường thì không còn gọi là quản lý Nhà nước. Giá nhà đất ở tất cả các quốc gia trên thế giới đều được nhà nước duy trì mức thấp để bảo đảm chi phí đầu vào thấp cho các doanh nghiệp, cho đầu tư và giảm tranh chấp đất đai, bảo đảm xã hội phát triển bền vững.

Ông Lê Quang Bính - Phó Vụ trưởng Vụ Chế độ và Kiểm soát chất lượng kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước cho rằng, giá đất của Việt Nam hiện quá cao đang tác động không tốt đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, đến đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Thị trường BĐS sẽ càng khó tiêu thụ hơn vì giá BĐS đã quá cao, bây giờ tăng giá đất sẽ làm cho thị trường BĐS đóng băng dài hơn.

Việc tăng giá đất trước mắt sẽ giúp tăng thuế, tuy nhiên khi giá BĐS tăng do giá đất tăng sẽ làm cho thị trường đóng băng dài hơn, lúc đó thuế nhà nước sẽ giảm hơn vì giao dịch BĐS ít hơn. Việc tăng giá đất sẽ làm cho một nhóm lợi nhỏ của xã hội có lợi khi họ đang sở hữu nhiều đất hoặc các hộ dân khi có các dự án đi qua sẽ nhận tiền đền bù nhiều hơn.

“Trên phương diện xã hội, tăng giá đất sẽ làm cho một bộ phận dân cư lười hơn, làm cho an ninh xã hội phức tạp hơn do tranh giành đất đai”, ông Bính nói.

Một chuyên gia ngân hàng nói, có đến 80% nợ xấu của các tổ chức tín dụng liên quan đến BĐS. Do đó, chắc chắn các tổ chức tín dụng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ liên quan đến BĐS.

Ông Trần Minh Hải - Giám đốc Cty Luật Basico cho rằng, việc điều chỉnh khung giá đất có thể gây thua thiệt cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS vì khi các tổ chức tín dụng mua lại hoặc nhận chính tài sản bảo đảm là BĐS để thu hồi nợ thì họ là bên chịu các khoản lệ phí trước bạ liên quan đến các giao dịch đó, bởi khách hàng không còn khả năng tài chính. Do đó, khi khung giá đất tăng cao thì mức thuế, lệ phí trước bạ cũng tăng lên theo khung giá đất, làm ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các tổ chức tín dụng.

Mặc dù việc điều chỉnh khung giá đất không phải là yếu tố chính tác động đến tính thanh khoản của thị trường BĐS. Tuy nhiên nó có tác động không nhỏ đến các chủ đầu tư và hệ thống các tổ chức tín dụng khi mà sức khỏe của những tổ chức này chưa thực sự được hồi phục và họ đang rất cần những nhân tố tích cực nhằm tạo thuận lợi hơn trong quá trình tái cơ cấu.

Tại Nghị định 104, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu là 40.000 đồng/m2, áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung bộ. Mức giá tối đa đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ đều có khung giá đất từ 120.000 đồng/m2 đến 129,6 triệu đồng/m2…