Thống nhất một mẫu giấy cho nhà và đất

Bộ Tài nguyên - môi trường vừa tổ chức lấy ý kiến của các tỉnh thành, quận huyện trong cả nước và ý kiến chuyên gia để hoàn chỉnh dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. Có tám vấn đề lớn với hơn 40 điểm được bổ sung, sửa đổi trong lần này.

Có nhà tái định cư mới thu hồi đất

- Về chính sách đền bù. Hiện nay có hai cơ chế đền bù là Nhà nước ra quyết định thu hồi đối với đất quốc phòng, các dự án mang tính lợi ích công cộng, dự án phát triển kinh tế.

Riêng các dự án kinh doanh, chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù với người dân. Bộ Tài nguyên -  môi trường đã đưa ra hai phương án để lấy ý kiến: một là bỏ cơ chế thỏa thuận đền bù như hiện nay và Nhà nước sẽ thu hồi đất giao cho các chủ đầu tư làm dự án; hai là giữ nguyên cơ chế đền bù như hiện nay nhưng với dự án kinh doanh, nếu doanh nghiệp không tự thỏa thuận được, Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao hoặc cho thuê.

Phương án thứ nhất không được nhiều ý kiến đồng tình, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Vì vậy, dự thảo gần đây gút lại: các dự án kinh doanh, chủ đầu tư vẫn được thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Còn với một số dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất như khu công nghiệp, khu kinh tế, dự án liên doanh giữa trong nước và nước ngoài... nếu chủ đầu tư muốn tự thỏa thuận để chuyển nhượng QSDĐ thì vẫn được giải quyết, tức Nhà nước không thu hồi đất.

- Kiểm tra nhà tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi đất. Để tránh tình trạng nhiều dự án đã làm xong nhưng các hộ dân bị giải tỏa vẫn chưa được tái định cư, luật sửa đổi lần này qui định: UBND tỉnh, thành phải chỉ đạo kiểm tra các dự án tái định cư hoàn thành chưa trước khi ra quyết định thu hồi đất. Mặt khác, điều kiện tái định cư tại nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị giải tỏa ở đô thị được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Đối với khu vực nông thôn thì được bồi thường bằng đất ở. Trường hợp đất bị thu hồi lớn hơn phần đất ở được bồi thường, người dân sẽ được nhận tiền chênh lệch.

- Tổ chức phát triển quĩ đất. Đây là một tổ chức có nhiệm vụ quan trọng trong việc tạo ra quĩ đất "sạch" (đất đã giải tỏa xong), cung ứng cho các nhà đầu tư có nhu cầu. Nhưng hiện nay các trung tâm phát triển quĩ đất chưa làm tốt nhiệm vụ này (do thẩm quyền còn hạn chế, không có nguồn vốn...). Luật sửa đổi lần này đã đề cập rõ chức năng của tổ chức này, đó là đơn vị hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích trực thuộc UBND cấp tỉnh, TP. Nhiệm vụ là bồi thường, nhận chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức đấu giá QSDĐ, quản lý quĩ đất... Điều quan trọng là tổ chức này được cấp và huy động vốn để thực hiện một số công việc trên.

Bảng giá đất áp dụng năm năm

- Cấp giấy chứng nhận (GCN). Hướng là thống nhất một mẫu giấy cho các loại đất, tài sản gắn liền với đất gọi là GCN QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp chủ sử dụng đất nhưng không phải là chủ tài sản trên đất thì người sử dụng đất được cấp một GCN riêng cho QSDĐ, người sở hữu tài sản được cấp một giấy riêng.

Nội dung này tương tự qui định đã được đề cập trong Luật nhà ở đang áp dụng: nếu có cả nhà và đất thì cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở. Nếu chỉ có nhà ở, không có đất (nhà chung cư) thì cấp GCN quyền sở hữu nhà ở.

Nhưng một vấn đề khá đau đầu từ nhiều năm qua là các GCN đã được cấp trước khi qui định này có hiệu lực liệu có phải đổi sang loại giấy mới này để thống nhất một mẫu giấy? Dự thảo luật đề cập: trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì không phải đổi sang GCN theo qui định mới này. Khi nào chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở... mới đổi sang mẫu giấy mới.

- Thẩm quyền cấp GCN. Hiện việc thụ lý hồ sơ cấp GCN cho người dân ở TP.HCM có nơi do phòng tài nguyên - môi trường làm, có nơi giao cho phòng quản lý đô thị thụ lý, UBND quận huyện cấp giấy và nhiệm vụ đăng ký, cập nhật biến động nhà đất thuộc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Dự thảo luật sửa đổi qui định: thẩm quyền cấp GCN thống nhất một cơ quan là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng cấp tỉnh thì cấp GCN cho tổ chức ở VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài..., văn phòng cấp quận huyện thì cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân người VN theo qui định...

- Giá đất. Phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định. Như thế nào là điều kiện bình thường? Dự luật giải thích khá rõ: là giá của đất sử dụng hợp pháp, được hình thành qua đấu giá QSDĐ, là giao dịch mang tính phổ biến, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm đột biến như đầu cơ, khủng hoảng kinh tế, do thay đổi qui hoạch...

Nguyên tắc là bảng giá đất ban hành sử dụng trong thời hạn năm năm, không thay đổi hằng năm như hiện nay (vì như vậy sẽ gây xáo trộn, ảnh hưởng đến các dự án đền bù giải tỏa). Tuy vậy, trong thời gian áp dụng, nếu giá một số loại đất biến động, duy trì liên tục hơn một năm, diễn ra ở nhiều tỉnh thành và chênh lệch từ 30% trở lên (so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu của khung giá) thì phải đề xuất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Ngoài qui định giá đất chung, khung giá cũng xác định các loại đất cho từng vùng, đất liền kề giữa các tỉnh, thành...

Bảng giá đất qui định làm cơ sở để tính các loại thuế, lệ phí về đất. Trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước... thì phải xác định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Theo Bộ Tài nguyên - môi trường, dự kiến trong tháng 7-2008 sẽ hoàn chỉnh dự thảo sửa đổi Luật đất đai, trình Chính phủ xem xét. Đợt sửa đổi Luật đất đai lần này chỉ tập trung vào những vấn đề bức xúc, chưa sửa đổi toàn diện. Dự kiến đến năm 2011-2012 sẽ hoàn chỉnh thành bộ luật về đất đai.

Theo Địa Ốc TTO